首套房贷波澜不惊 二套房贷收紧却暗潮涌动

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深圳收紧二套房贷仅是个案

□本报记者万晶深圳报道

年中曾被有关部门重申严格执行的二套房贷标准，至今在深圳依然未得到有效执行，首套房贷更未出现任何收紧迹象。中国证券报记者近日在深圳多家银行调查发现，仅有少数银行小范围收紧了二套房贷，首套房贷依然按照首付两成、利率七折执行。

之前外界传闻招商银行上调首套房贷利率至85折，中国证券报记者致电招商银行某房贷客户经理，得到的答复是首套房贷依然按今年以来的政策执行，首付两成、利率七折；第二套房可以以个人为单位，即使家庭成员名下有房，只要本人名下无房，即可执行首套房贷标准。但对于三套以上房产，则要执行四成首付、利率上浮。

兴业银行深圳分行同样仍在执行今年以来的优惠政策。对于第二套房贷，一位客户经理告诉中国证券报记者，只要购买的第二套房面积大于套房，即可以按照改善型需求上报，首付和利率优惠和首次置业一样。不过这位客户经理表示，兴业银行的二套房贷可能会在元旦前收紧，希望能抓紧办理。

即使是四大国有银行在深圳的分支机构，对二套房贷也只是略有收紧。当中国证券报记者询问二套房贷是否仍有优惠时，中国工商银行深圳分行一位个贷经理表示，按照一本户口本上家庭人数计算，如果人均居住面积低于29.6平方米，即可按照改善型需求处理，享受首套房贷的优惠政策，否则只有严格执行二套房贷标准。这位个贷经理还表示，如果首套住房已经还清贷款，也可以按照首套房贷标准执行。

建设银行方面，深圳南山区某支行表示，二套房贷开始严格执行三成首付，利率取消优惠。不过对于首套住房贷款已经结清的客户，申请第二套房贷时可以享受首套贷款政策优惠。该支行客户经理还表示，现阶段申请二套房贷审批较为复杂，不太容易，预计二套房贷会在年底全面收紧。

在中国证券报记者的寻访过程中，只有浦发银行开始要求第二套房必须四成首付。浦发银行南山区一家支行个贷经理称，即使首套住房贷款已结清，第二套房首付也要求四成，不过利率方面，可以享受七折优惠。

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上海二套房贷政策普遍收紧

□本报记者高改芳上海报道

小张第二套房子的贷款上个星期批下来了。

“由于我买的房子房龄比较老，评估价比较低，首付将近5成，但工行还是给了利率七折的优惠。”他告诉中国证券报记者。帮小张贷款的房产中介告诉他，小张很幸运，因为在小张之后，二套房贷已经很难申请，利率七折的优惠更是别想了。

国泰君安金融业研究员伍永刚认为，最近银行对房贷优惠政策态度上的变化，只是银行在政策许可范围内根据市场需求所作的一种自主性调整，监管层尚未下发正式的文件或通知。银行房贷政策调整主要是由于今年房贷任务指标大多已提前超额完成。

部分银行原地观望

目前上海市的房贷市场上，由于各家银行早已完成了全年的贷款指标，房贷已经收紧，给中介的回佣也减少了。明年的房贷政策如何变化，例如是否仍维持利率打七折、首付两成的优惠，取决于货币政策宽松与否。

“我们现在都在等总行的指标。”某大型国有银行上海分行的信贷员说。

“现在大家的心态和去年这个时候完全不同。那个时候大家对下一年的房地产市场都很悲观，而现在则乐观得多。”某股份制银行信贷员说。该人士介绍，已经有几家银行不再对首套房的贷款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已经提高到五成，利率提高到基准利率的1.1倍。“我们银行对二套房贷的审批更加严格，客户很难同时享受低利率、低首付这两项优惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折。”上述人士说。

某贷款中介分析，明年银行能否维持房贷低首付、低利率的优惠政策，关键要看宽松的货币政策能否维持。“优惠政策延续至明年上半年的可能性很大。”他认为。

“建行的二套房贷政策肯定变了，但其他银行还没有明确。”某房产中介告诉中国证券报记者。

目前建行上海分行的房贷政策是，首套普通自住房贷款，客户首付在40%及以上的，房贷利率打七折；首付30%到40%的，房贷利率打七五折；首付25%到30%的，房贷利率打八折；首付20%到25%的，房贷利率打八五折。

实际上，从10月底开始，银行房贷优惠政策收紧的情况就引起了各方关注。监管层则表示，还没有向商业银行下发过有关调整首套、二套房贷利率政策的通知。

加强行业自律

上海银监局19日宣布，上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》在业内征求意见，已基本形成共识，将履行相应内部程序后正式发布。该公约（草案）规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付以获取业务来源。

公约中还明确了银行及相关从业人员有权利及义务向同业公会投诉和举报违反公约的行为。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。

同时，公约中还特别提及，对于索取或收取银行及其从业人员的房地产中介机构，上海同业将实行“黑名单”管理制度，银行将中止与被列入“黑名单”的房地产中介机构的业务合作。

据了解，行业自律公约对于在上海市场展业的同业公会会员单位具有普遍约束力。目前，沪上各主要中、外资银行均为上海市银行同业公会的会员单位。

“这个公约不会影响银行和中介的服务。因为中介不向银行收取回佣，但可以转向客户收取。我认为明年上海的房地产市场仍会量价齐升。”某贷款中介仍相当乐观。

有分析人士认为，随着优惠政策到期，明年的楼市价格将面临考验。但市场上乐观的气氛显然占上风。

“现在国有企业均在囤地，再加上明年上海开世博会，所以上海的房价不会跌。”某房产中介认为。

“从设计公司处了解到，他们现在设计稿的业务增长量仍非常大，所以房产公司后续仍有大量楼盘推出，是不会让房价跌下来的。”某投资公司负责人反映。

国泰君安金融业研究员伍永刚在其一期报告中指出，假设2010年50%的新增房贷优惠利率由七折上调至八五折，深发展、招行、浦发、兴业2010年的净息差将分别提升1.13、0.85、0.51、0.51个基点，净利润增速将分别提高1.19、0.83、0.55、0.49个百分点。

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（记者观察）房贷迷局的背后

□本报记者张朝晖

相比购房者对房贷收紧的“风声鹤唳”，商业银行却表现得悠然自得。不少银行客户经理盘算，现在房贷的审批时间变长了，也不急于将贷款放出去，好像大家都在观望管理层是否将会对优惠政策作出一定幅度的调整。

业内人士说，从目前的情况来看，各部门之间在是否取消楼市优惠政策上有不同的看法。对银行来说，一方面没有了放贷压力，另一方面七折房贷给银行带来的利润空间不大，存贷差很小；建设部门作为这个行业的主管者，更希望楼市能够平稳不大起大落，所以不太主张取消优惠政策；由于今年税收压力异常之大，财政部门可能希望增加在楼市交易中的税收，较为倾向于取消二手房交易营业税的优惠政策。

部门之间对房贷优惠政策“暧昧”的态度，和迂回跌宕的放贷政策信息，使得楼市中的盲从、恐慌性消费刺激楼市的成交量大幅飚升。房屋价格更是在短时间被推向一个新的高峰。

有评论指出，房贷政策正在被娱乐化。缺乏监管层“主流”的声音，而一味放任市场的炒作，将为房地产市场埋下更大的隐患。所以，在出席2009北京国际金融论坛的间隙，中国银监会副主席蒋定之明确表示，目前房贷政策没有改变。

权威人士证实，管理层将继续推行优惠政策。目前确实听到了不少商业银行的抱怨，认为现在继续执行优惠利率对银行盈利构成了拖累，银行希望管理层适当将优惠政策收紧或者取消。

甚至有银行高管打起了“小算盘”，如果银行自行提价将和客户形成对立，甚至被指责为过度逐利，这不利于维持商业银行建立起的较为稳定的客户基础，甚至会有损银行的品牌。

房贷优惠利率的执行，让银行业务上作出了相应的调整，随着息差的收窄，房贷对银行的利润贡献度不像以前那么大了，银行并没有像往年一样鼓励开展房贷业务，而是把挖掘客户的重点放在了中小企业。

其实，现在的商业银行不仅看到了房贷市场的竞争加剧，息差收窄导致盈利贡献度下降，更是对于房地产风险给予了高度的重视。

数据显示，2009年以来信贷资金大量进入房地产市场，加速了楼市回暖。从已披露半年报的上市银行数据来看，房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。以居民户中长期贷款作为进入房市的资金来估算，2009年1-9月份，居民户中长期贷款增加1.17亿元，占全部新增贷款的比重在13.4%左右。此外，2009年以来月度新增居民中长期贷款一直保持上涨趋势，在新增贷款中的比重也持续扩大。

根据国际经验表明，随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加，特别是银行的不审慎行为和冲动放贷，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款率的同步上升。这一情况在以往一再得到印证。从香港的经验来看，1998年香港一半房屋价格下跌50%，银行不良余额及不良率上升300%以上。

如果商业银行认为房贷风险提高了，按照定价覆盖风险的原则，当然需要提高相应的利率水平。

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专家称部分购房优惠税费政策可能退出

□本报记者朱宇北京报道

首套房贷波澜不惊二套房贷收紧却暗潮涌动

接近年底，购房相关优惠税费政策是去是留还是变，引起市场广泛关注，特别是二手房交易出现了“年底冲刺”现象，包括北京在内的多个城市二手房交易总量均创下10年以来的值。专家认为，如果房屋成交量集中在二手房，对拉动实体经济作用并不明显，那么营业税减免等部分购房优惠税费政策在今年年底极有可能终止。

二手房营业税优惠或终止

从2008年10月起，国家相关部门出台了一系列刺激房地产消费的政策措施。在税费政策方面，2008年10月22日，财政部和国家税务总局联合发文，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2008年12月20日，国务院厅下发131号文，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税的期限改为两年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策执行期暂定至2009年12月31日。

离营业税优惠政策到期还有月余时间，在明年政策走向不明朗的情况下，近来各地的二手房交易出现了“井喷”行情。以北京为例，截至11月15日，北京二手房市场累计成交量达到21.55万套，而此前十年的点，2007年的二手房过户量尚不足10万套。

对于未来购房政策的走向，东莞证券分析师吴煜认为，虽然中国经济回暖基础尚不牢固，但是房地产市场早已经回暖是显而易见的，甚至很快就又达到了过热的程度，在这种情况下，部分购房优惠政策在明年终止是极为可能的。特别是如果房屋成交量集中在二手房的话，对拉动实体经济作用并不明显，因此二手房营业税减免政策在今年年底极有可能终止，由两年恢复为五年。

中国社科院财贸所税收室主任张斌认为，年底政策变动的走向将相对明朗，预计政策将会采取逐步温和紧缩的方式，先从营业税等外围影响力小的政策收紧开始，慢慢收紧贷款利率七折优惠等核心刺激政策，最终的手段是加息，提高项目资金保证金比例等。

地方政府“托市”之举料难持续

在整个房地产行业链条中，地方政府的角色不容忽视，尤其是2008年10月，财政部和国税总局的联合发文中明确指出，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

熟悉楼市政策变化的人也许还记得，2008年年中，许多地方政府先于中央政府出台了一系列刺激楼市的计划，采用了包括财政补贴、税收减免，以及允许开发商暂缓纳税等在内的诸多方法。比如西安市就下发通知，从2008年9月4日到2009年12月31日间，对符合条件的购房者，给予总房价0.5%到1.5%不等的经济补贴。

一旦中央政策收紧，地方政府的“托市”措施也将面临去留的选择。联合证券分析师鱼晋华认为，在中央政府总的政策基调定下来之后，不排除部分地方政府为了缓冲政策变动的影响，保持对房地产消费的适度支撑，延续契税、印花税、增值税等方面的减免措施，但考虑到城市竞争力等综合因素，在房价已经高位运行的态势下，刺激措施的方向还是逐渐退出。尤其是考虑到地方政府的财力紧张，给予直接补贴这样的措施恐难继续实施。

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