写字楼：京沪租金继续下降 穗深企稳迎暖春
羊城晚报2009/09/09 08:15
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和一手住宅全线上升不同，一线城市的写字楼租金在第三季度开始出现分化。
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华南两大城市租金的回升，使其也开始稳定上升，写字楼投资资金开始增加。业内人士认为，广州写字楼租金正处于反弹阶段，售价也没有被大幅炒高，目前是买入的好时机。
外资未回，京沪租金未现转机
作为外资的重镇，北京、上海的高档写字楼中，外资企业租用的比例比较大。因此，本次金融危机对两大城市写字楼租赁市场的打击也相对较大。直至今年第三季度，情况仍未有好转的迹象。
“北京甲级写字楼出租状况还在恶化。”有写字楼专家告诉记者。而一些代理行的统计数据刚好证明了这一论断。据统计，至目前为止，北京甲级写字楼空置率达到30%，再创历史新高。在空置压力下，甲级写字楼租金也一路溃败，平均租金自去年低迷时期至今已下调了18%。上海的情况只能说是五十步笑一百步。太平戴维斯统计数据显示，进入第三季度，上海甲级写字楼租金指数下跌3.7%，距去年第三季度峰值下跌17%。
其实，就全球范围来看，中国今年经济的发展情况也是很好的，为何北京、上海甲级写字楼没有从中受益？分析师薛建雄道出了其中的原因，目前外资仍未大规模返回中国，以外资为主的高档甲级写字楼市场因此未能回暖。也就是说，8元/平方米/天以上租金的写字楼，可能还需要较长时间才可以看到租金回涨的局面。
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国内经济好转，穗深租金开始反弹
如果说京沪的甲级写字楼市场仍处寒冬，那么穗深已是暖春。
自2月份以来，深圳的写字楼租金开始缓慢爬升，到了5月份，租金上升速度加快。“我们深圳的同事介绍，近3个月时间，深圳写字楼租金上升了约10%。”广东中原（工商铺）地产代理商业部营业总监朱辉告诉记者。
与深圳的快速上升相比，广州情况稍微差一点。“广州第三季度写字楼租赁市场更加活跃，部分写字楼租金第三季度环比上升了10%-15%，整体租金则已有初步企稳的迹象。”中立地产董事总经理文志坚说。确实如此，根据记者的调查，财富广场租金点时只有110元/平方米/月，目前已经上升到了120元/平方米/月，富力盈隆广场时跌至85元/平方米/月，现在则升至95元/平方米/月。那些更具代表性的写字楼同样如此，大都会广场目前租金已基本稳定在了100元/平方米/月，比起80-90元/平方米/月的租金已有一定幅度的上升。
同为一线城市，为何穗深能先于京沪回暖？在业内专家看来，主要就在于租户的不同。相较京沪而言，穗深写字楼租户以内地、香港企业为主。“国内经济的回暖，特别是国企、房地产、金融及相关服务类企业的经营情况好转，带动了写字楼市场的回暖。”薛建雄分析。穗深写字楼因此而得益。
穗深写字楼第三季度已好转，未来情况如何？“至明年年中，广州写字楼租务会更加活跃，届时租金会有更大幅的拉升”。文志坚对广州写字楼租赁市场前景更加乐观。
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售价未被炒高，广州写字楼可投资
租金企稳回升，那么回报也会企稳回升，对市场意味着什么？
“意味着写字楼可以买来投资了，”朱辉从过去的经验来判断，广州写字楼目前已具备了较高的投资价值。珠江新城将售的富力盈信、汇美大厦，售价分别为2.2万元/平方米、2万元/平方米，“几乎是稳赚不赔的价格”。
更为重要的是，深圳出手写字楼售价曾被大幅炒高，而广州未出现过这种状况，因此深圳资金正准备大举进入广州市场。“如果这时候入市，过一段时间可转手卖给深圳投资客，这样都已经能赚一笔”。
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