两会地产救市声势再起 广州楼市未到回暖时点
房天下综合2009/02/20 09:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2月17日下午,广东省十一届人大二次会议圆满完成各项议程,胜利闭幕。值得关注的是,《政府工作报告》在扩大消费需求、拉动经济这段文字表述中,“发挥房地产支柱产业作用”这句话被删。
其实,在两会期间,对于房地产要不要“救市”的讨论一直没有停息。
作为商会代表,广东省地产商会副会长黄朝辉在省人大旁听座谈会上,向政府提交了稳定健康发展房地产行业的八条建议。内容涵盖:银行扩大房企信贷规模；缓征土地增值税和企业所得税；延缓土地出让金缴纳；筹组房地产信托基金；启动购房入户政策；取消经济适用房建设；允许开发商以房代税作为政府保障房等等。
2月13日,借两会之机,省建设厅提前投下“放宽购房入户”的重磅炸弹。省建设厅的材料指出,要加大自住型和改善型住房消费信贷支持力度；鼓励和支持职工使用住房公积金购买住房。同时,考虑适当下调首次购买普通住房契税,对住房转让环节经营税实行暂定一年减免。
随后省政协委员、卓越集团总裁李晓平抛出《建议深圳市政府免交土地增值税,允可分期支付土地款》和《解除“限外令”,实施购房退税,刺激消费促成房地产尽快稳定》两个提案。
一时之间,地产救市声势再起。
然而,回应并不热烈。广州国土房管局表示,广州暂无推出相关政策措施的计划；深圳市市长许宗衡也明确表示,深圳目前没有研究购房入户的相关政策。甚至,在《政府工作报告》中,“发挥房地产支柱产业作用”这句话都被删。广东省社科院宏观经济研究所副研究员孙建认为,《政府工作报告》将“发挥房地产的支柱产业作用”一句删除有重要意义,说明政府更加重视保障性住房的建设和完善住房保障制度。这是以人为本的社会环境下理性回归的体现。
各方代表,各种力量的纠结,似乎让2009年房地产行业走向更加莫测。而政府相关部门的态度表明,让此轮房地产调整回归市场选择更显必要。
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■两会地产议题
李晓平救市提案
省政协委员、深圳卓越地产总裁李晓平的两个提案:《建议深圳市政府免交土地增值税,允可分期支付土地款》与《解除“限外令”,实施购房退税,刺激消费促成房地产尽快稳定》。
李委员认为,应该尽快取消一些由于经济形势的逆转而证明已不合适的政策,比如取消每个项目计算90/70户型比例的限制；取消楼市“限外令”；取消第二套房购房限制等。另外,出台一些有地方特色的政策措施,鼓励购房消费,如结合产业政策调整,采取财政补贴支持高级人才在深购房,实施购房退税等。
记者点评:李委员的观点至少有两点值得肯定:一是在当前国家努力拉动内需的情况下,有必要采用松绑过紧的调控政策的方式刺激楼市需求；二是在国家大规模提出产业振兴规划的背景下,适当为房地产企业减负也应得到重视。但“限外令”则未必是房地产问题的根本,且有为境外投资客托市之嫌。王昊
地产商会“8条建议”
广东省地产商会日前在省两会一次旁听人员座谈会上提交了稳定健康发展房地产行业的八条建议,主要内容包括:呼吁政府和社会客观地认识看待房地产行业；银行扩大房企信贷规模；缓征土地增值税和企业所得税；延缓土地出让金缴纳,并免交滞纳金,适当延长开工开发期限；筹组房地产信托基金；启动购房入户政策；取消经济适用房建设；允许开发商以房代税作为政府保障房等。
记者点评:客观地讲,作为房地产企业代言人的地产商会的提案具有很强的行业高度和专业水准,其中的部分建议很有可能得到政府部门的重点关注甚至采纳,特别是“以房代税”的建议更是颇具创造力。联想到省建设厅厅长在两会上“可根据需要筹集、新建或购批政策性租赁住房”的设想,一边政府有钱买房,一边是企业有房但缺钱,是否真能“一拍即合”呢?王昊
广东省地产商会日前在省两会一次旁听人员座谈会上提交了稳定健康发展房地产行业的八条建议,主要内容包括:呼吁政府和社会客观地认识看待房地产行业；银行扩大房企信贷规模；缓征土地增值税和企业所得税；延缓土地出让金缴纳,并免交滞纳金,适当延长开工开发期限；筹组房地产信托基金；启动购房入户政策；取消经济适用房建设；允许开发商以房代税作为政府保障房等。
记者点评:客观地讲,作为房地产企业代言人的地产商会的提案具有很强的行业高度和专业水准,其中的部分建议很有可能得到政府部门的重点关注甚至采纳,特别是“以房代税”的建议更是颇具创造力。联想到省建设厅厅长在两会上“可根据需要筹集、新建或购批政策性租赁住房”的设想,一边政府有钱买房,一边是企业有房但缺钱,是否真能“一拍即合”呢?
人大代表建议首付一成
省人大代表郭德勤在省十一届人大二次会议分组讨论会上建议购房首付降至一成,以此拉动房地产消费。
郭德勤说,对于想买房的人群,购房退税政策自然受欢迎,但是这对于已经买了房的人群,则显得不公平,所以这只是权宜之计,并不可取。他表示应该降低针对开发商的一些收费,这样有利于房地产价格适当降低,“只要保证开发商有一定利润空间就可以了”。
郭德勤还表示,对于很多年轻人而言,由于首付较高,要买房很难,但他们还年轻,还有几十年可以还款,所以应当降低购房首付,“只要购房者有份较稳定的工作,购房首付降至一成比较合适。”
记者点评:风险转移给了银行,但房价不降,许多人还是承受不起。
省建设厅:购房用于廉租保障
省十一届人大二次会议记者招待会上,广东省建设厅厅长房庆方表示,会进一步鼓励普通商品住房消费,加大自住型和改善型住房消费信贷支持力度。适当下调首次购买普通住房契税,对住房转让环节营业税实行暂定一年减免。逐步扩大住房公积金覆盖面,并适当提高住房公积金缴存比例和贷款额度,压缩审批时间,简化贷款手续,支持职工通过住房消费改善居住条件。
他还透露,今年开展试点,探索建立政策性租赁住房制度,然后逐步推开。有条件的地区可根据需要筹集、新建或购批政策性租赁住房,租给城镇房屋拆迁户、新参加工作人员、无能力购买商品住房的中低收入住房困难家庭等,解决其过渡性居住需求问题。这一类的房租仅收成本价,要明显低于市场价。
记者点评:有益于民生的好建议,需要大胆果断、雷厉风行地落实。
■观点PK
购房入户重开大门?
郊区开发商盼购房入户放行
“购房入户政策曾经让很多的外地买家在华南板块安家置业,也是铸就华南板块辉煌的推手”、“目前,我们在从化的楼盘项目中,1000多户业主中有超过半数买家是冲着购房入户而来”、“广州应该部分放行购房入户政策,一些存货压力大的区域如,南沙、萝岗、花都等区,就应当适当放松”。
在采访中,无论是已经停止购房入户的番禺开发商,还是尚在享受这一利好政策的从化楼盘开发商,都表示了对“购房入户”政策的热盼。而购房买家则呈现出两种意见分歧。
在省建设厅提出,拟在有条件城市放宽购房入户政策之后,关于“购房入户”的讨论就没有停息。对于“购房入户”政策被重提,不少开发商表示欢迎。番禺某开发了近7年的大型楼盘负责人就直言,当年番禺区“购房入户”政策让整个华南板块受益不少,在当年“购房入户”政策被暂停重启后,明显的看出该政策对销售的积极促进提振作用。而目前仍享受着“购房入户”政策利好的从化某盘营销负责人则告诉记者,该楼盘销售的1000多套物业中,有超过半数的买家是冲着购房入户政策优惠而来。
对于这一提案,一些楼市的潜在买家反响强烈。来自湖南的陈先生表示,如果广州的老城区能够放开购房入户,“一定会买房”。他表示,现在虽然很多大社区配套学校,但大多是私立学校,价格高不用说,教育质量也没有老城区的学校好,所以为了小孩读书我肯定愿意花钱买房。但是,也有理性买家表示,不可能奢望老城区全面放开,但是,即使番禺等近郊放开该政策也会促使自己出手买楼。来自福建的欧先生就认为,为了孩子的落户就学和自己的工作方便,能够购房入户自然能让买房的想法更坚定。
但是,也有广州市民认为,不能用卖户口来拉动楼市。一直居住在荔湾区的老广州胡阿姨就坦言,本来广州楼价就高了,一定程度还是被外地人购房炒高的,现在还要用卖户口来吸引外地人买房。这样对土生土长在广州贡献了一辈子的广州市民来说不公平。
谁也没想到淡静的春节楼市过后，节后竟然迎来了成交的小高潮。春节后，光大水岸榕城、骏景东御苑等新盘新货推出即售罄，而不少大集团节后报出热销的成绩单，楼市成交量迅速放大。业内人士认为，在楼价稳中微降的情况下，经济环境开始稳定，市场积累了半年的刚性购买力开始释放，市场出现购房小高潮，但现在判断楼市回暖为时尚早。
楼刚好卖了点 离回暖还早
表征
新盘新货拉动市场热销
元宵后，广州开发商相继推出新盘、新货，虽然供应量大增，但买家反应却很积极。上周末，光大水岸榕城北区开盘，434套货量三内被抢光，现场1400多台买家抢购这批单位。而在再前一周周二，骏景东御苑推出小户型组团，100多套单位当天卖出大半，其余单位开盘六天内售光。
除了上述最抢眼的两个开盘即售罄的楼盘外，广州不少楼盘节后销售量都大增。中海璟晖华庭元宵以来成交50多套单位，春节至今销售额超过2亿元；中海金沙馨园也卖出了70多套单位。万科云山上周末推出“山立方”新组团，当天卖出30多套单位。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，春节后市区新盘新货集中推出，如光大水岸榕城、骏景东御苑等新产品户型不错，性价比也高，价格也是适中的，所以受市场欢迎，而正是在这些新盘新货热销的带动下，显得整个楼市旺起来了。
探因
购买力憋了半年开始释放
从阳光家缘数据也可以看到近期楼市销售不错。2月10日前，广州每天网上签约量仅是200套出头，基本不超过230套，春节期间日均签约量更是100套左右。可2月13日开始，阳光家缘网上签约量开始达到280套左右，14日开始签约量更全部超过300套。
记者上周末到珠江新城、白云等区域楼盘踩盘发现，楼盘人气的确有所回升。在万科云山看楼的王小姐表示看楼看了大半年，不下几十个楼盘，希望能买到合适的房子。在保利心语花园，销售人员兴奋地表示：“春节后市场阴转晴，我们楼盘基本已清完货。”记者采访得知，在春节后的珠江新城市场，大面积豪宅和中小面积 都卖得不错。
中原地产项目部总经理黄韬也告诉记者，这段时间很多楼盘成交量比上月翻了一两倍。有开发商认为，是积压已久的刚性需求释放带来了这一轮成交。黄韬说，据统计，近期8成左右的买家看楼时间在3个月以上，其中不乏看了半年多的买家，“他们发现价格降得不太多，他们也憋了很长时间，所以就开始出手了。”而记者本周也从万科云山了解到一个案例，2月14日情人节当天，一对情侣上午结婚，下午直奔售楼部买房，据了解，这对新人看房的时间有4个月。
加上春节后股市有起色，现在大经济环境没有想象中差，这些原因导致积累的购买力开始释放。至于这一突然释放的购买力是否具备持久性，黄韬表示要看下半年的大经济环境，如果经济环境继续转好，市场购买力还是会得到持续，否则就会萎缩。
事实
断言楼市回暖尚早
不少开发商将近期成交放量解读为楼市回暖的积极信号，但有专家指出：2009年楼市变数比较大，现在判断楼市回暖为时尚早。
房地产专家韩世同认为，目前所说的“回暖”只是体现在成交量放大这一点上，而未来成交量能否保持稳定，还要看楼价和成交结构如何变化，“我们发现一个现象，1月份和去年12月，单价万元以上楼盘和万元以下低价盘的成交量大概是‘三七开’。同时，房管局统计数字显示，近3个月（2008年11月—2009年1月）低价盘成交量逐步上升，高价盘成交量逐步萎缩。如果继续保持这种态势，成交量就能稳定下来。如果市区高价盘成交增多，带动一手均价大幅反弹，则成交量萎缩的可能性很大。”
后市
下半年供应量大，楼价稳中有降
近期楼盘卖得欢，不少准购房者担心楼盘涨价。
对此，业内人士认为今年内尤其是下半年楼市供应量较大，开发商涨价卖楼的可能性很小，市民反而可以精挑细拣，选一套真正合适的房子。黎文江表示，下半年楼市供应量大于上半年，楼市成交量继续放大后，价格只会逐步稳定，出现涨价的可能性很小。广州某大集团营销人士表示，六七月将是供应量的时候，“现在大家都是在赶着促销卖楼出货，房子能卖得动就是好事，不会轻易说涨价的”。
黄韬认为，广州楼市仍然有一定的下降空间，今年的主题将会是平稳调整。韩世同则表达了相似的观点，广州楼市今年将进入下行周期的稳定发展阶段，就像1998—2003年之间，楼价稳步下滑将带来成交的稳步上扬。
相关数据
市国土房管局发布的《1月份广州市十区房地产交易登记情况通报》显示，2009年1月，广州十区一手住宅交易均价为8014元/平方米，成交量达到46.18万平方米，与去年同期相比增长了32.1%。有某大型房企市场研究员向记者反映，在历来是楼市淡季的1月份取得佳绩，给了开发商不小的信心，去年1月份全市一手成交量只有34.95万平方米，近些年1月份单月成交量也大多不超过40万平方米。
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