大话物业：物业管理公司的难言之隐
房地产门户-房天下2008/12/19 13:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
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房地产业发展日新月异，物业管理行业也随之兴起，并从各个方面影响着业主们的日常生活。物业管理，不仅仅是人们印象中的扫地、站岗，还有其更深层次的意义：的物业管理服务，不仅能使业主们的社区生活丰富多彩，更能使物业本身保值。
时间：12月19日（星期五）下午2：30——4：30
地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB 搜房直播间
出席嘉宾合影
（从左到右分别是：陈宇雄、陈羽、李彪、吴志强、印杰、曾建芬、潘国璠、谢凯、张朝德）
出席嘉宾(排名不分先后)
谢凯：广州市物业管理行业协会专业顾问
张朝德：广东省物业协会副会长、广州市物业协会副会长
潘国璠：广州侨福物业管理有限公司执行董事
陈宇雄：番禺祈福物业管理有限公司总经理
陈羽：家利物业管理（广州）有限公司高级物业经理
印杰：广州莱茵物业管理有限公司副总经理
李彪：广东正大联合律师事务所
吴志强：广州市越秀区嘉和苑业主委员会主任
导读：
谢凯：广州市物业管理行业协会专业顾问
主持人曾建芬：首先非常感谢大家参加这一期的大话物业，本次大话物业将同步进行网上直播。今天我们的主题是“物业公司的难言之隐”。目前我们在媒体上经常能看到某某小区业主维权，某某小区被物业管理公司停水停电，某某物业管理公司动手打业主等。但市民对于物业管理公司的所遇到的问题、困难却非常少了解。所以今天我们尝试从物业管理公司的角度来探讨、了解物业管理公司所遇到的一系列问题。
主持人：我们都知道，一个和谐的社区是需要业主和物业管理公司共同努力，那么怎样的服务、怎样的管理才是一个有价值的物业管理服务呢？
主持人：谢总，作为市物协的专业顾问，请你与我们分享一下什么才是一个优质的物业管理公司。
谢凯：关于物业管理优质与否，主要是看业主的期望值与物业管理费的支付程度和物业公司的真诚与否，我们都说物价上涨的问题，为什么说服务和被服务有差异性，成本是关键，另外很大程度上在于以前行业的宣传在这个方面过于扩大了自己的职能，所以，在某种意义上，在政府部门也好，在业主的心目中也好，在行业中也好都要理性归位。
谢凯：有一些企业自己有过于标榜所谓的承诺，包治安、包车位等等，我们认为，首先有价值应定位为：业主享受的是他买的时候的一些现状，现在说的有价值，概括为一句话：能够把设计和建筑的理念延续下去，并且不断的完善，使业主能有一个舒适和谐的居住环境，这就是有价值的。
谢凯：也就是说4毛钱的不能按4块钱、8块金钱的服务来做，物业上物业公司可以延续下去，或者在延续过程中不断的进行完善，比如绿化，越充分越好，环境的调整、路灯的设计越来越好，并不是每一样东西都多，发展商很大的水的体系，但是业主享受不大，成本太大，这不是我需要的价值，这是卖房的势头，物业公司根据这些不断的进行完善、改进，这就是有价值的。业主说车场不够，物业公司只能在业主同意的情况开发周围的资源，而不是再盖两层停车场。
吴志强：广州市越秀区嘉和苑业主委员会主任
主持人：吴主任你作为业主，你认为什么样的物业公司才是好的物业公司？
吴志强：刚才谢总说的我也很赞同。
吴志强：，怎样才有物业价值？作为业主我认为对房子具有保值、增值的物业管理就是有价值的物业管理。房屋作为业主的资产，业主为了个物业有可能用了半辈子的工资的剩余才能购置一套，那一套物业本身是不动产的资产，每一个人都希望自己的物产、物业能够在一个有效的管理过程中，能够带给他物业客观的保值、，物业服务的好与坏，不单单是指绿化好、卫生好就代表了管理好。
吴志强：作为业主，本身都希望用的投资维护好自己的不动产物业，的开支就是设施，因为这一部分是代表业主的物业现状，一个表面的东西，大家看出来好象是大众看得到，但是真正的物业价值是在于物业本身，一般业主看不到的就是那个设备、设施，这些设备、设施是业主资产最重要的一部分，要是好的一个物业公司，在这些方面不断的投入，不断的对维保进行有效管理，就等于给业主的物业，比如说价值十几年就要淘汰了，通过有效的物业管理，可能设备、设施能够延长到15到20年，等于给业主的物业不断的保值、，再加上业主的不动产。
吴志强：我觉得物业公司，不仅代表了物业管理。作为业主来讲，我会把物业管理公司当作现在的基金经理一样，我把我的资产交给你，你就要不断的给予我的资产与保值，我托付给你的资金管理好，不断的保值，才是业主最主要的愿望。
陈宇雄：番禺祈福物业管理有限公司总经理
主持人：陈总，你作为全中国的小区祈福新村的物管公司，你们的管理肯定会遇到很多的问题和难题，请你与我们分享一下你们是怎样管理这么大型的一个小区。
陈宇雄：这个和其他的物业管理没有什么两样，都是这样做的。只是我们在做的过程中，刚才两位也说了，我们实际上是想利用现有的资源能够给的回报给业主，这是我们资源有效的利用，也是我们一直在做的事情。
陈宇雄：我们一直希望对于资源的再利用，让资源使用化。例如一般做的门，圆形的就有一个导向，很容易走滑，这个烂了以后，就要去个回来，可是我们工程部的同事发现，这一个圆轴只要经过加工是可以再利用的，所以我们加工一个变三个，还有节能灯自己利用一些时间，节能灯也是可以维修，几个凑成一个，基本上就是这样，刚才说的，住户可能不知道，我们是一点一滴的做，有效的利用资源，在其他的方面也是这样的，尽量从业主的角度考虑问题，30000多户，每一天大概有10户接到我们的电话，我们有一个叫电话的回访，希望通过与业主的沟通了解他们的需求，同时也让他们知道我们在做的事情。
陈宇雄：苦衷的话，刚才说了，业主对我们的要求是很多样化、很复杂的，这个有好也有坏，对管理公司的信任度比较高，就会觉得很多东西应该能做到。比如说前一段时间因为污染的问题，在祈福村外面一些污染物吹到我们那里，我们向有关部门报告，但是有很多的程序，有一部分的业主就觉得我们没有尽力，有很多这样的问题，比如说油站有一段时间没有油加，我们也相应的把村巴做了一些调整，上下班时间不变，其他的时间变成了一个一班，也有业主不理解，那一段时间也有业主有比较过激的行为，这些都会有。
陈宇雄：最难的就是说，业主有些要求我们做的，我们真的是无能为力，因为有一些不是物业公司可以做的，能理解的就理解，不能理解的话就没有办法。
主持人：一个好社区，业主和物业公司应该相互体谅和沟通。
陈宇雄：我们和同事说，业主的每一个要求，有时候不一定能够都满足，但是在这个过程里面，我们希望在这个过程里面，尽量让业主理解，有些事情可能是要求不一定能达到，但是在这个过程里面，给予他的感觉有尽力，或是已经尽过力的，他也会理解的，真的没有理解的话，那是绝少的一部分。
主持人：和黄地产作为香港很有代表的开发商，在广州开发了珊瑚湾畔项目，下面想请家利的陈总与我们分享一下，你们再管理这一个具有浓厚港资背景的项目，在对于香港、内地两部分业主群体上会有那些不一样的做法？
陈羽：其实我们在管理方面和他们的物业管理公司没有太多的区别。但可能我们在管理上面会更加的规范，也很注重与业主间的沟通。
印杰：广州莱茵物业管理有限公司副总经理
主持人：印总，管理的小区是种类比较多的，您认为，怎样为他们提供服务是比较优质？另外，我们还想听一下，在服务业主的时候，遇到什么样的困难和难题？
印杰：物业管理在现在来讲，应该说房改房占了60%以上，很多单位经过房改进行福利分房。业主都有一个特性，那就是在以前的单位享受单位的福利待遇，不用缴纳物业管理费。转过来物业管理后勤社会化以后，以前享受的物业管理虽然差，由于不用钱会容易接受。但现在由专业的物业公司管理了，需要缴纳一定的管理费就不愿意了。
印杰：象我们在晓港中的一个机关大院就是这样，不管物业公司做得多好,始终都有个别人不交管理费。经过无数次沟通也没用,只有向法院起诉.但一审、二审到终审的判决就一、二年了。终审判决拿到手的时候，由于他一直不交费，你就又要告他了。这就变成了一个无限循环的状况。物业公司的正常经营受到严重影响。
谢凯：这主要还是业主的计划经济和福利型的观念问题，有人花十几万买了部车还每天去擦甚至打蜡保养，但在房屋的重视程度就没有这样了。刚才陈总说的，有一小部分人就好说了，有针对性的，让他以大部分业主的利益为整体利益，而不是个人利益，你刚才说的那种例子，由法律走这个程序了。
张朝德：有一部分起来不交费，就会有更多。还有在法律诉讼上本身标地比较少，一千多块钱就搞一个起诉，有这个问题，刚才和他交换了，因为我们两个人基本上是同一个“口”出来的，法院把传票送到家门口了，没有这个人，拒收。
张朝德：拒收就没有办法，只能在报纸上发公告，报纸上这么小一个地方，可能一千多块钱才提诉，诉讼就去了400多，一审、二审还打不下来，一千多块钱的管理费值不值得，甚至到二审完了，执行找不到人，这边通知法官去了，法官一到门口他走了，法官也折腾不起，，因为不能老在那里等着，法官折腾几次也没有信心了，针对这种情况，三年以后撤诉，还有十几万的管理费没有收，我想了半天，算了不要了。
谢凯：你这是助长了他们。张总是投降了，不是那么投降了，是法律投降了。
印杰：张总那里说的很具体，属客观存在的，特别是房改房的物管费是很低的，金额很少，但律师行业国家制定了收费标准，律师的收费也远远大过欠费金额，官司赢了但钱亏了。有的业主就抱住这个心态，物业公司不会通过法律途径来解决。更有甚者拉上亲朋好友10几人组成筹备组，开会成立业主委员会再赶物业公司出去，达到不交费的目的。
印杰：如果根据经过国家规定程序选出一班有公德心、公益心的人做业主委员会委员，谋求整个小区的利益，协调、监督物业公司对小区的日常服务，小区就会好。但是为了达到不缴费的目的，就严重影响了物业公司的正常运作，也严重侵害了广大业主的利益。
大话物业讨论现场
吴志强：作为业委会的成员，我与大家分享一下我们的一些经验。我们的物业公司在12月31日就到期，刚好通过业主大会审议并同意了续聘。由于成本的增加，物管与提出每平方米升价4毛钱，作为业主委员会，在和物业公司探讨后把价格定在每平方米升3毛钱，结果出乎我意料，很多业主都赞同，目前我们还在进行公示。
吴志强：作为我们小区，我想各个小区都有一部分业主肯定有自己的观点，最主要是要公平、公正地去做事情，这次升物业管理费的事情我是见证了开箱点票、表决、决定，1300多户业主，投票有1100多户，800多户同意、赞成。
吴志强：业主委员会离不开大家的协助，这是最关键的一个问题，像我觉得，物管公司、业主有什么困难，我们听的太多了，但是，作为业主委员会参与了大家各方面共同协调，我觉得参与几年以来，最主要的就是这些问题，业主对政府部门、对物管公司在某些方面不了解，或者是对业主解释不清。
吴志强：但是在这个方面，离不开双方的努力，这个努力就是业主之间，特别是物管公司和业主之间的协调，因为我参与了业主委员会一年多了，在协调的时候，不单业主和物管公司协调，业主和发展商的协调，业主和政府部门的协调，一定要公平、公正，业主委员会，不能让业主对业主委员会借鸡生蛋一样的，有一些业主，我不是偏袒哪一方。
吴志强：我是站在中间的，再举一个例子，有次物管公司清理外墙、洗外墙的时候，水溅到家里去了，造成地板翘起来了，业主直接与物业公司沟通赔偿问题，结果就赔偿问题双方未能达成一致，业主马上就告到业主委员会。
吴志强：后来我看了一下，不值几万块，我参与协调的时候，业主委员会必须站在中间，公平、公正后来通过双方的协调，告知律师，我跟那位业主说你既便到了法庭，也得不到这样的赔偿。最后业主还是坚持告到法院，终审判决，连律师费都不够，业主过来找我，我说是搞这一行的，理赔是怎样的，法院一定是按照取证受损的程度做出赔偿，我也介绍他从什么地方打价，通过这件事以后，业主也很赞同我们，次是5万多，我们参与了以后是2万多，法院的判决是5千多，请律师也不只5千。
谢凯：物业管理每一件事牵扯的面很广，业委会在其中的协调作用很重要，最后你说的那个官司怎么样？
印杰：很复杂，不好解决。
谢凯：现在法院判了，拿到钱没有？
印杰：终审以后，法院是定性了，但就是不交。虽然采取了强制执行解决，但是到现在也是欠费，又要去告他，不告不行。而且有的业主像陈总说的，甚至做出一些过激的行为，找一班同事、亲戚、朋友，大家开一个会，成立业主委员会，成立了以后，就要选聘物业公司，欠费就不用交了，现状就变成了这样。
张朝德：广东省物业协会副会长、广州市物业协会副会长
谢凯：搜房这方面也是蛮专业的，等一下看看曾主编的意见。前一段时间粤海有一个案，即使物业公司走了，法院判的也是要赔，现在业主要维权，企业的维权是什么，业主的维权在法律的尺度上不一定是按照游戏规则的，我认为粤海那个是很成功的，行业里面可以推崇的。
张朝德：按道理诉讼费肯定要他出了，滞纳金也不收，就是为了调整好关系，我说你们怎么处理，他说为了处理好关系，我不敢收，也没法收，也收不到。
印杰：张先生刚才说的就是物业公司的难言之隐。
陈宇雄：我觉得，要到那个程度的话，滞纳金和诉讼费都要收的。因为我们那里也有这个问题。
陈宇雄：物业公司是做生意，和气生财，不希望把矛盾激化，所以在心态上来讲要好。
陈宇雄：不收物业费、不收滞纳金，这个不是管理公司说了算，因为滞纳金也好、诉讼费是为了按时交业主费们负责任，要对其他的业主有一个交代。
张朝德：昨天肇庆一个县，房地产公司的一个老板，40多户没有交物业管理费，这40多户都是关系户，他说免。这40多户怎么免、免多长时间？
谢凯：建设部有明文规定，只能送，不能免的。
张朝德：并不是所有的层面上都接受，刚才你讲老板要接受，这是我们做的不好，我们帮你出了，但是这种情况并不多的，尤其在现在大城市里面，经济发达的城市，比较容易做到的，在二级、三级城市，边缘、穷的地方是做不到的，尤其是有官、有职的更难。这个行业上，刚才讲的，实际上也反应了这个行业，尤其在物业管理公司的角度上确实有很多事是很难办的，操作不了，应该说收费难，现在是物业管理公司的问题。
印杰：有一个很实在的东西，物业管理本来是一个薄利的行业，业主又欠费，金额很少，真的是够金额的时候，就像刚才张总说的要告他，你告他的时就一直不交费，物业公司不能进行正常的收费、正常的投入，我们有实实在在的感受和为难。
谢凯：刚才有一个很明显的对比，每一个企业都有一定欠费的小区，吴主任那里，业主不单是大部分的反对欠费，他们用自己的行动，认为管理费不够，全体调整，因为我们需要的是这个层次的服务，祈福陈总也谈到，个别单位怎么样针对性的解决，一开始的针对到，他的问题是在哪里，没有哪一个业主会欠费的，要不是开发商的问题，物业管理公司的问题，车位不够、没有地方停车就欠费，这是一个一个的针对小范围解决，刚才你说的，只能走法律途径，现在说的，企业也要评估，刚才你说的是打完一场官司交前面的，后面的又不交，你面临着第二场官司继续打，其他的人有什么看法。
李彪：广东正大联合律师事务所
李彪：一个案件，一审简易程序审限是3个月，二审普通程序审限是6个月，考虑到其他因素，审理一个案子需要1年左右，如果还涉及到被告下落不明等，一个案子审两年也可能的，物管公司维权的时间成本很大。
李彪：如果是小标的的物管费案件，在西方国家有一种小债务法庭，一般用一两个月的时间，就能把案件审结，适合标的小的物管费案件。在中国，听说有的地方在搞试点，也有的地方提出了这种建议，但是没有普遍的推行，需要相关的制度的不断完善。对于这种比较恶意欠费的业主，可以考虑立法程面制定法律进行处罚，现有的制度还不完善。
张朝德：中国是一个人情社会，如果想跳出去的话是不可能的，就像刚才讲的，现在告一户就得罪了20多户，就没有没有去告。
张朝德：目前还在低层次考虑，物业管理的收费难，其实更深层次的问题是物业管理的定价相对偏低，就目前的政府指导文件相对偏低，无形中导致这个行业不正规，现在物业协会也正在起草，本来年底要推出来，作为新的物业管理，物业管理费从2004年到现在没有变过，将来广州市政府准备提到主线价，副线价，这个也是我牵头在考虑。
张朝德：从目前看，政府的主导是肯定的，目前在物业管理的很多纠纷，物业管理的质量不到位，社会效应不到位，客观上制造了这种情况，如果把它定到一个高度，3块钱的话就没有多少矛盾了，现在往往定到1.9块，就会想要1块左右或是1块以下，所以我觉得政策层面应该引导和解决目前物业管理的生存状况。因为政府在处理，现在是闹事以后就出台了，的士这一类的问题，并没有解决。
张朝德：我们这个行业没有得到国家相关税收的扶持，像建筑、金融、广告行业，都会有一个部分减免，包括收吴主任的，钱又回到哪里，还要全额交营业税，在国家的政策或是相关法律中始终是不协调、不平衡、不同步的，就是有快、有慢，造成的。
张朝德：从企业的角度谈，要考虑企业的难度，目前很多业主会认为为什么那么低的价格你物业公司还不走，肯定是因为有毛利，这是对物业管理公司的误区。作为一个企业，我有一个规模，或是一个影响度，在一般情况下维护我的稳定、维护我的健康，这些矛盾想办法解决，或者暂时先忍着，不能说收不到费就撤，撤了以后怎么处理，现在说一级物业管理公司要有200万平方米，撤了以后就不够了，有的要升级别就要提高档次，很低的不能做的，还要做，希望媒体在这方面为我们说话，不是赖在那里不走，赖在那里，是因为有毛利，不是的，行业有行业的特性，我只要能承受的话就会走，不会像东莞的玩具厂没利润了就跑。
谢凯：假如大部分业主都不交费，企业已不能再提供服务，我意见就退出。这是我们需要思考的，大家都希望这个地方好，你在那里是为了这个小区，刚才张总说贴钱也要干，这是为了小区的和谐，除了张总说的那些，还真的要业主尝试一下，没有管理以后、不支付管理费的状况是什么样的，行业的有些东西需要反思，中山路的一个小区我也去看过，一撤走物业管理公司一个星期不见6个水泵，业主代表找我这个当时的秘书长推荐物业公司。有的时候有差异才能认同。
主持人：关于业委会成员不交费的情况请印总谈一谈你们小区的情况。
印杰：现我司在管的晓港中某机关大院就有一个实在案例。根本不符合选举业委成员资格的长期欠费的业主，组成筹备组开会成立了业委会并到行政主管部门备了案（全部业委成员都是不交费的业主），还在为私利进行一系列的活动，是否相关部门应该查处、制止。否则，让这样的人为所欲为，严重影响物业公司的正常经营，且严重侵害广大业主的利益。与当前国家提出的创建和谐社会的要求背道而驰，造成了社区的极不稳定。
张朝德：我有物权，有要住在这里，至于交不交管理费是两个方面。
谢凯：这个资格是国家授权你的，授权你有可能当委员的规定是什么，就是大会有关规章，你有权利当业主，必须遵守游戏规则，要不然做不了，这是大会章程里面制约的。
潘国璠：广州侨福物业管理有限公司执行董事
潘国璠：张总也知道，我是广州人，也是香港人，从广州到香港生活了20年，我主要是讲两地的法律不同，还是有借鉴香港的很多地方，你们刚才说的很多事情在香港是不会发生的。
潘国璠：我有一些体会，张总也到我们家去看过，我们那个物业公司是新鸿基的，也是香港的物业管理公司之一，我在这里也是搞物业管理，想把新鸿基的一些经验移植到国内来，别人是怎么服务我的，我来大陆也是怎么进行服务的。
潘国璠：物业管理与服务是两个相辅相成的，管理是对社会设施的管理，管理两个字还是不能丢，服务主要是对人、对业主、住户的服务，设备、设施维护好了，对业主也是一个长远利益的衡量，对人的服务，香港大部分的是讲求人性化的服务，我们的小区没有保安，因为没有大盖帽，全部是酒店式的管理，新鸿基的管理就是酒店式的管理，但是管理费很贵，16元/平方米，但是如果按香港的工资水平来说也是可以接受的。香港经验主要的一点，政府管一块，市场管一块。
潘国璠：就是政府不要全部物业管理都要插手去说话，不用的，政府管好自己那一块，政府管好那一快的，就是廉租房，香港现在也有廉租房，我们不叫廉租房，叫居屋，廉租房这里也是这么叫的，广州市房管局的处长说你们自己管理自己，就是你们自己选物业代表，可以说下岗的，可以自己去进行小区的管理，我觉得他这个话不大对，因为廉租房的业主是谁？是政府。
潘国璠：现在问题是市场这块，从我个人的观点，政府不应该管那么多，要不就管好，要不就不要管。
因为我们知道，2004年以前物价局每一个楼盘发一张批文，定了你这个物业管理费是多少，2004年以后，整个广州市分成不同等级来划收。当时谢总是秘书长，也解释什么叫高档的住宅，政府是不应该的，楼价都不管，物业管理费为什么要管？卖楼的时候，约定了物业管理费，签合同的时候是多少就是多少，问题比较大的是旧楼。
潘国璠：现在是打官司，都不承认这个标准，你说1.5块，我为什么要承认这个标准，现在很难说的，服务没有到这个标准，业主可以不承认。以前是一个楼盘，一个批文，你不承认也不行，从整体来说，行业是不是应该有一个倾向性的，刚才张总也说了，就是发挥行业的作用，政府对市场化这块，应该是少管为妙，楼价不管，租金不管，不能说鸡的价钱你不管，酱油就管。
李彪：政府是应该少管，但不能不管。按照现有规定，在业主委员会成立后，由业主与物管公司协商确定物管费价格，业主方面主要是由业委会成员代表。因此业主委员会委员的人选由什么人来担任，对物管公司、小区的发展有很大影响。
潘国璠：讲价格这块，其实在香港不是政府定价的，是市场定价。定价原则是卖楼的时候个人签了物业管理费以后，后面的人也按个人签的去执行，法院也按这个去执行。
谢凯：现在表达一点意思，个业主签，其他的跟着，有一个前提，物业管理费的收支和其他的不同的，我们是按以收定支，现在普遍的规律是以支定收。为什么由发展商定价，因为发展商在那个时候知道设备、绿化、电梯等各方面的维护成本需要多少钱，在这个过程中引起了我们个业主签名认同这个管理费的问题。
潘国璠：思路要开放一点，张总讲的，本来下个月应该有新的指导价出来。2004年到现在，已经4年了，这4年中物价上涨了多少，我们可以计算的，每年10%的话，已经上涨了50%了，刚才讲的难言之隐，多的是对外的，对内也有很多，现在很多人都在闹，电工在闹，管理员、保安在闹，劳动合同法乱搞的，现在广东不会搞细则了，在这个情况下，回到刚才讲的，标准本来要提升，现在我不知道他敢不敢出台，王处现在也不讲了，顶多一个星期讨论一次标准是什么，就算标准出台了，怎么执行也是一个问题，为什么呢？这个楼盘不是你那个标准，这个标准很多东西去综合衡量的，根本来说标准有一个弹性，比如1.5块，我说你只值1.1块，他说你连1块都不值，如果交回市场的话，这个问题不会发生，就像你刚才讲的，你承认谁是个签合同的，就根本不用政府调节了。
张朝德：应该看到大陆的民情还没有香港民主政治那么成熟，如果按你那么讲，个业主签了名，就按照那个标准，大陆就麻烦了。
陈羽：现在的合同都是这样的，在香港买房的时候，都有业主公约，签字的时候，每一个业主都会签一个协定，管理费在买房之前已经考虑了，才去买房子。
潘国璠：讲到业主委员会的事情，欠费的业主参加选举，在国家的物业管理条例已经明确有规定了，关键是现在业主委员会本身的注册权就没有，他是不是一个法人，香港是一个法团法人，是一个可以注册的，注册以后是谁管理，那是另外一回事情，香港是民政总署好象我们的民政局，因为现在社团的注册都是民政局管理，中国要解决业主委员会问题，首先要解决身份问题，这个问题很多人都向欢迎人大提出过要更正身份问题，这个不是我们的难言之隐，可能是政府的难言之隐。
潘国璠：现在你提出的问题，比如说少数人能够成立业主委员会，这是不可能的，按道理他可以成立筹备小组，但是不达到百分之多少以上是不可能成立。
印杰：但现在可以在房管局备案哦！
谢凯：广州市政府有一个15号文，现在做培训的时候把权下放到街道，现在培训的力度，包括街道干部对这个行业认识不足，或者对这个行业的政策吃不透，出现这样那样的一些问题，还没有很理想的运作。
李彪：对于欠费业主能否参加业委会选举，我国的法律、法规并未明确规定。我认为欠缴物管费的业主不应具有参加业委会选举的资格。首先，欠费业主拒不交纳物管费，没有履行业主应尽的义务，不符合业委会委员应当具备的条件。其次，业委会作为业主大会的执行机构代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，欠费业主的自身行为已经严重损害了其他业主的合法权益，难以代表和维护全体业主的合法权益，因此不应具有参加业委会选举的资格。对于欠费的业主委员会委员，在2009年3月1日施行的广东省物业管理条例，虽未将委员欠费规定未委员职务自行终止的条件之一，但也规定委员拒不交物管费的，可以经业委员会议决定中止其职务，并提请业主大会会议决定终止其职务。
李彪：还有个别比较尴尬的地方，例如，业主委员会委员如果全都欠费或大部分欠费，谁来中止其职务，谁来申请召开业主大会会议决定终止其职务？欠费的委员自己肯定不会这样做。在此情况下，可以考虑由房管部门或街道办事处协调组织召开临时业主大会，通过业主大会决定终止欠费业委的职务。
印杰：我这里有一个疑问，按照物业管理条例规定不具备选举业委的条件的业主，反过来说就是没有参加业委选举资格的业主还可以开会成立业主委员会，这样的事应该是谁来管，谁来把这样的事进行监督、理顺。这样小区何来和谐，何来安宁。
吴志强：我作为业主委员会一员，首先业主委员会，像我们小区，我不知你们见没有见我们的“家和公约”，但在协会都给过他们，还有类似包括外国的留学生论文、研讨也通过协会找过我们，中国业主委员会的构成和工作是怎样的，整个过程的了解，在“家和公约”里面整个体现，也作为一个论文在不同的政府网上也发布过了。
吴志强：首先业主委员会欠费的问题，不是政府，或是文件决定以后就可以做一个执行的。本身，一个小区，召开一次业主大会也好，成立业主委员会之前，一定要约定好，管理公约、议事规则，游戏规则制定我觉得好过其他约定的制度，因为好象我们制定了管理公约里面条款就等于制度。
不要说业主委员会的委员，业主大会代表也没有资格，欠费的，第二欠维修金的，本身一来的时候，作为业主委员会就把发函给物管公司，有没有欠管理费，根据物管公司的反馈，如果欠费了，欠一个月，除非马上缴费，不缴费，马上召开业主委员会，或是大会、筹委会会取消你的资格。
陈宇雄：刚才说的本身筹委会已经有问题了。
潘国璠：上一级房管部门投诉他们。
张朝德：在某地成立第二届业主委员会，正头是不够半数，这个业主委员会始终产生不了，就开始反投，出来以后，选出来的业主委员会委员，7个人有6个是不交费的，国土房管局也没有办法，当时物权法没有出来，而且又是大家投票的，就出现了这么一种结果，很尴尬，我们操作不了的。
吴志强：我觉得作为业主委员会委员，和我参与业主委员会工作以来，理解和实际存在的问题，也提出来了，也呼吁政府部门重视。为什么对社会的老人、市政工程等等重大的事情，包括对物业管理的问题，放弃了重视度。我相信，重视业主委员会这一方面的工作。
吴志强：我觉得业主委员会是弱势群体，当业主委员一年多，是好难的，我自己搞企业，觉得做业委会主任，比做企业还难，因为不同的部门要化解这一部分不同的声音，达成一致的协调，平衡各方，这个是最关键的。所以希望政府部门，或者是传媒，对业主委员会要加强专业培训，还有做一个是最基层的过渡，像居委会等等。
吴志强：2004年市人大提出，本身一个国家的和谐，首先步是来源小区，最后一层再到国家，小区都不和谐，那来一层一层的上去，要是小区有了和谐的氛围，也回到了刚才最头说的话，保值增值。刚才陈总也讲，一个小区的问题，我有我的看法，我觉得关键是这个小区的社区文化搞的怎样。社区文化可能引起很多住户的注意，因为一个小区保值增值的来源就是靠出租收入，这一个比较是很重要的，像我们小区，由于租金比较高。
李彪：我也同意吴先生的意见，一个好的业主委员会给物业小区带来良性的影响，因此，业委员委员的资格问题对物业小区也有影响。业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益委员应发挥模范带头作用，委员应自觉履行业主义务，如果委员义务没有做好的话，又如何能说服、督促其他业主履行义务，为小区带来良好影响？所以，欠费的业主，没有履行好业主义务的业主，没有这个资格做业主委员会委员。
张朝德：有你们这样完美的业主委员会，物业公司很幸福了。很客观的，像我们这些企业，一般是希望做规范，因为不是做完这一单，就不做了，肯定是希望做好、做大，希望这个环境是和谐的、就会有规范。碰到不规范的，这里来一下顶一下，那里来一下顶一下，自己就需要调整。
所以作为物业管理公司来讲，希望政府推动业主委员会成立的时候，能够保证健康、完善，这是业主委员会比较健康的心态，不是想捞好处的，希望是做事的，上一次在省听证会准备了稿，没时间发言，我就提出业主委员的机构应该是一个互利性的机构，是一个行政性的反应，不应该是利益的代言。
张朝德：业主委员会的利益，就是业主的本身利益，集中在这一块的操作起来就比较容易。现在业主是以老人为主、以闲人为准、以心态不健康为准，所以为了这几年业委会的问题，业主和物业公司的矛盾大，如果搞几个正直的人，没有交费就不能说话。现在往往站起来的不交，而且这样做的业委会普遍性还是存在的。这一块，作为行业来讲，希望业委会的成员都能够做好；物业公司，相对来说是一个企业、是一个实体，不能不规范，始终要规范，今天不规范的话，明天还是要规范，这个企业不规范，大多数的企业还是要规范的，业委会比较散。
吴志强：在此，我也再次希望通过传媒引导业主委员会，像我自己放弃了自己的很多工作，因为了解小区内相关的问题，是需要付出很多的时间，要是这样的人群延续下去的话是可能存在的，从而引起在各方面要重。业主委员会应该是本地人、外地的人、本地的人白领、金领的人，但是无私奉献的人是不可能长期存在的，最基层那样，比如说居委会怎么样来选举，作为业主委员会，担任了应该要达到怎样有一个制约，好像企业或者政府部门2004年的时候和人大代表说，可不可以将业主委员会的问题，好象公务员招聘一样，有一个原则。
主持人：刚才听大家说了很多比较深层次、比较宏观方面的问题，我相信这些问题是需要三方的努力，既需要物业公司也需要业主，政府一起努力。今天其中一个议题是针对某一个特殊的案例，想听一下大家的建议，刚才听到印总说，现在遇到一个业主委员会全部的人是欠费，但是往往这一部分的人代表了所有业主的利益进行一些比较偏激的行为，我想针对这个案例，听一下大家的建议，或者解决的办法，遇到这样的问题，我们应该怎么样合法、合理的去解决。
谢凯：这个也是很特别的，刚才也谈到，一开始就出现了一个不是很合法，或者合情理的组织机构，法律是否允许先不套，从道义上，由于本身不爱护这个小区，本身不是以主人翁的身份去履行为共同物业保值增值的这个小团体，我认为其他业主应该把他们罢免掉，这是怎么成立的先不管，这里有两个建议，物业公司应该向有关政府反应，目前一个是房管局还有是所属的街道。
谢凯：业主按照正规的条款、条例的指引，以业主的名义把他们罢免了，因为伤害了其他交管理费的利益。罢免的程序是要求街道，属地的街道，因为属地的街道有一个社会安宁、和谐的工作责任，有申诉办向他们申诉，希望这些方面政府和房管部门介入，希望这种不和谐的声音尽快消除掉。
主持人：吴主任作为业主委员会资深的业主，会给出什么样的建议，怎么样合理、合法的去解决这样一个问题？
吴志强：我觉得物业企业，要放下管制，应该是从服务理念开始。刚才也讲过，本身物业企业，包括老总、员工也有自己的居所，也是一个业主，当你以管制作为物业管理的理念去到一个小区，当然对业主是不平等的。作为业主我也见到过，希望物业企业和业主作为一个平衡主体，首先是放下管制，用服务，你要是付出了以后，业主肯定会认同的。
主持人：两位陈总在过往的感觉经验，有什么值得借鉴的经验？
陈宇雄：刚才吴总如果说的是事实的话，大部分的业主在交，就是个别的业委会不交，刚才谢总的情况很特别，我觉得应该不会很特别，在成立业委会的机制上会出现这个情况。
陈宇雄：很多厂区的业主到现在为止，对于成立业委会，真的没有涉身利益的话，觉得可选可不选，大家作为业主，很容易有一个偏信，这样成立了一个没有代表大多数利益的业委会的状况会出现，这应该让政府相关部门注意这一点，政府要把成立业委会的有关规则定出来以后，看能不能在这些方面有一些疏漏的地方填补上去。
潘国璠：比如刚才说的，不交管理费物权法要做出处罚，政府有一个指引，不是有一个实际的规定，做出一个指引的话，可以成立业委会的指引等等，这个也会加上去，欠交管理费的话，会怎么样，具体怎么细化就不讲了，这一方面要是落实了，对于业委会的成立，还有以后联系双方，业主、物业管理公司相互的和谐起到积极的作用，大家也知道，如果一个不好的业委会，对于物业管理公司可以说是一个灾难。
谢凯：也是对全体业主财产的不负责任。
陈宇雄：业委会如果有这个情况出现的话，在成立的时候做出一些指引，比如说业委会的成员应该具备什么样的条件，物业管理公司，每个从业员都有一些规定，业委会要懂得这一方面的常识或是规定，对于协调、理解是很重要的，就好象公公婆婆只是为自己的利益出力，会导致矛盾的激化。
张朝德：刚才讨论了业委会所起的作用，作为行业、业主都应该理解，裁定是否合法，怎么样协调做工作、宣传，小之于理。
谢凯：按照15号的文要求，政府应该指导成立一个维护大部分业主的利益，我认为这些方面需要做一个工作。
潘国璠：政府有关部门有义务完善关于业委会的有关法律。省条例讨论的时候，有的业主代表提出来，物业管理条例，不应该是对物业管理下面的业主的有所约束，业主委员会这一块，应该整个拿出来，我觉得这个观点是不对的，因为香港的物业管理条例也是有立法的，关于产权问题不应该列入物业管理有关的条贯。
比如说车位的产权到底属于谁的，这和物业管理没有关系的，因为不管是谁的，都要交管理费的，现在这个条例上还是有很多缺陷的，投票权的问题就有一个缺陷。
潘国璠：是否应该给他一个法律地位，这是很重要的一个问题，现在没有法律地位的话，物业管理公司是不对等的，我也是物业管理公司的，我不是站在某一方面的，法律问题上人人公平，没有对等的话怎么和你对话，我觉得完善有关业委会的有关法律，是政府义不容辞的责任。
陈羽：如果遇到这样的类似情况，就去做大业主的工作，整个小区的管理工作，还是要依靠业主，所以我还是尽量跟业主去沟通。
主持人：李律师有没有什么合法、合理的解释？
李彪：建议进一步完善相关的指引，从严审核业委会委员的资格条件，按照相关的法律进行进一步的细化，把欠费及其他没有履行好业主义务的业主排除在业委会委员的资格之外。对已经取得业委会委员资格的欠费业主，也可以向刚才陈总说的，将不履行业主义务的业委会委员的情况向其他相关广大的业主公布，进行沟通，通过业主大会免除其职务，毕竟一个小区也不是几个人就可以操纵的，广大业主才是小区真正的主人。
陈宇雄：刚才说的，如果做的好是好，如果做的不好的话，其他的业主会不同意，这个其实是难言之隐，如果业委会成员不交管理费，你把它公示出去以后，就会形成一个榜样，这样的话就比较难办了，这个要之前有定下来。
潘国璠：要是知道有人搞业委会的时候，我主动出手，成立一个业委会的筹备小组。
谢凯：民众或是业主对物业管理行业或是意识程度是否了解，物业管理已经运行了20多年，在这个过程中，大家的心态，依赖政府的或是有，刚才大家都说了，只要意识到业委会不交管理费，大家都不交管理费，意味着什么样的状况，满地垃圾，经常被盗窃，这种情况出现的话，政府是否会接手，这个问题是国内的民众，或者现在的商品意识还没有到，舆论上要做工作，我认为这个是需要继续反思的。
主持人：谢谢。今天谈论了很多关于物业公司，刚才谈到的只是其中一小点难言之隐，还有很多的，在这里并不能一一的举例说明，最后想听一下，一个良好的环境需要物业和业主共同努力的，最后，大家认为，业主和物业公司双方怎样合作、协作才能把小区维护的更好，就像家和院一下，不光是广州，其他的城市也作为一个典型案例去学习，先请吴主任说一些案例，或是比较好的做法。
吴志强：关键是大家听了、谈了业主有业主的心态，物管有物管的心态，关键是共同搞好这个小区，物管要管，业主需要的服务不是单一的人性化是可以做到的，而是要为小区做贡献。
吴志强：加上居委会、街道办事处等等相关的问题，都明确了，像了解了业主委员会的运作风格以后，大家对小区的文化、善事。我们小区是比较特别，像汶川大地震，业主委员会和物管公司、居委会三方举办了一次善事，两个募捐了5万多，这个活动得到了业主的赞成，有这个善事的机会，以前想拿都不知道拿到什么地方，现在小区举行大型的文艺晚会，马上业主的善心就表现出来了。
吴志强：这一定的活动，有的时候小区里的业主不是享受什么样的服务，方方面面根据大家共同的目的对社会好、对社区好，我的理念是对小区的品牌，因为这个品牌就是全体业主共有的，不是我个人的，或者也不是企业的，都是大家业主共有的，品牌产生出来，企业得到了品牌的效益，业主也得到了品牌的增值，所以我希望双方面放下自己的观点，怎样对这个社区达成一致的和谐为目的，做出不懈的努力，我相信这个小区，或是物业行业的发展，好像8、9点钟的太阳，有希望。
主持人：都像嘉和苑的话肯定有希望的。
张朝德：个是心态，业主、业委会成员、物业公司、物业公司的管理人员要有一个公平、公正的心态。第二个是规则，包括物业公司的运作规则，第三投入，要舍得投，给钱，设备旧了也不行，第四个是沟通，没有畅通的沟通也没有用。 主持人：最后想请谢总呼吁一下。
谢凯：刚才大家说了很多，物业官司的难言之隐只说了一部分，还有很多的省略号，大家也只是一部分的代表，在这里，我感觉到：应该是宣传、充分的理解，很多东西就是互相间的不理解，互相间宣传不够，信息平台不到位，作为这个行业，认为必须充分的表达物业是业主的辛勤劳动所得，同样我们应该用我们的辛勤劳动去回报业主对这个行业的信任。
主持人：谢谢。今天谈的话题是众多大家的难言之隐其中之一，大话物业还会定期的举行，希望大家多给我们建议，很多问题希望大家多沟通，为我们共同建立一个和谐的小区一起努力，搜房作为房地产的门户网站，作为一个网络媒体也希望和大家一起努力，让广州更和谐。非常感谢各位来参加我们的大话物业。
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