探营"小鲜肉"朱村 五大楼盘集结撬动区域热度
房天下2016/08/06 07:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
朱村镇，位于增城中部，是闻名遐迩的“增城丝苗”的正宗原产地。2014年，贯穿朱村的地铁21号线开始动工，同时这块农业资源丰富的热土开始踏上风风火火的卖地之路。
经过两年多的发展，随着新盘陆续入市，朱村的热度不断攀升。据统计，2015年1月朱村新房成交均价仅8312元/平，而在刚过去的7月，均价已攀升至11308元/平，涨幅达36.04%，且2016年每月同比均有1000元/平以上的上升幅度。朱村房价上涨之快，甚至反超增城成交热区新塘板块，新塘7月网签均价为10564元/平，朱村较之多9.34%，后起之秀妥妥地逆袭，让人不敢小觑其潜力。
朱村2015.01-2016.07新房成交均价走势
亮眼的成绩背后少不了撑场的各大房企，目前朱村已云集碧桂园城市花园、中国铁建国际花园、西福蓝湾以及恒展江山时代，加上近期关注度高、即将开盘的广州中航城，形成五盘争霸的局面。那么，在同样坐拥教育城290亿元教育配套、21号线交通利好的大背景下，究竟哪个楼盘值得入手？日前，小编踏上探营朱村楼盘之路，为各位看官揭开朱村火热之谜。
拼位置，抱团相拥，看看谁占优
从卫星航拍图可见，广州中航城、碧桂园城市花园、中国铁建国际花园、西福蓝湾这四个楼盘抱团在广汕公路南侧，每个相邻楼盘之间距离只有20-30米左右，而恒展江山时代则在马路北侧，距离教育城近。
另外，碧桂园城市花园一期、中国铁建国际花园、江山时代离广汕公路主干道较近，而其前排靠近马路的单位已售罄，买家不用担心汽车噪音污染问题。而碧桂园城市花园二期、西福蓝湾，广州中航城首期远离主干道，居住环境相当宁静，并且南面靠增城母亲河西福河，部分单位可望河景，特别广州中航城地块南端横跨约1公里河岸线，完全无遮挡望河，景观资源可以说秒杀所有对手，看来拿地价贵不无道理。
朱村板块房企分布图
这里顺带普及下朱村土拍的“威水史”，2014年批连卖5地，17家房企争相竞拍，吸引碧桂园、中铁建、恒翔进驻，当年碧桂园以楼面价4329元/㎡一举刷新增城教育城版块地王纪录，但这一纪录很快在去年9月被中航里城刷新，新地王价高达4612元/㎡！
回归主题，既然五个楼盘都是在地铁朱村站附近，究竟哪个盘更近地铁口？目前，地铁口位置未终确定，根据楼盘销售的说法，大致位置在恒展江山时代西侧约600米左右。
拼产品，刚需三房户型居多，下半年将有新货补充
小编踩盘发现，目前整个朱村板块两房单位不多，仅碧桂园城市花园和中国铁建国际花园有少量余货，基本上均已90平以上的三房四房单位居多。为何以主打刚需的朱村板块仅剩三四房单位？个中原因与来势凶猛的“过江龙”中航城有一定关系。
之所以说中航城来势凶猛，主要是因为其产品的稀缺性，加上外部利好因素，使得其迅速在朱村站稳阵脚，并且进一步搅动了朱村板块的热度。广州中航城是中航里城进驻广州的首盘，是朱村板块在售复式洋房的项目，且全纯南向，实用率高，未推先热。据现场销售透露，中航城将于8月6日开盘，首期推94-126平复式四房，共310套左右的货量，目前诚意登记超700人，相当于两个人抢一套房，市场追捧程度非常高。
小编走访其余四盘，销售也不约而同地表示，坐等中航城开盘，看实际售价多少，再视乎楼盘情况定价推新。下半年在中航城、中国铁建国际花园、碧桂园城市花园等盘带动下，朱村大有抱团式涨价之势。各位看官，小编在此不得不提醒你，有看中单位的赶紧下手，过了这个月可不是这个价啦！
户型方面，先来说说传说中的“神复式”广州中航城新货，其中110平单位可以做到四房三卫，让小编印象深刻。一般市场上平层做四房的普遍要到130平以上，该户型的使用率之高，让人叹为观止。客餐厅长7.6米，客厅开间长度3.8米，要知道，普通的户型客厅开间仅为3.6米，3.8米开间的客厅意味着可以买60寸以上的大电视，3米以上的大沙发，舒适又不显得压抑。细节方面同样出色，地板不是简单的一块一块拼接的，而是通过设计和切割，大大增加了人工成本。一般只有180平以上的楼王单位才会采用这种拼接方式，中航城每一户都使用，果真大手笔。小编还留意到，中航城1楼的老人房床头设有紧急按钮，可直通中航物业和主人房，保障老人安全。
广州中航城样板间
下面说下中国铁建国际花园，它紧凑的N+1户型设计，在朱村板块在售的平层洋房里是实用率高的，实用率达93%左右。当天参观了前期的爆款单位82平小三房，82平的面积感觉有将近90平，开发商灵活地将赠半面积的阳台单位设计成儿童房或书房，将居住空间提高。尤其适合刚需购房者。
西福蓝湾户户带入户花园，其中95平、105平三房可设计成N+1房，将部分阳台空间造成书房、茶室等。小编推荐71平的两房单位，户型方正，房间面积恰到好处，毛坯发售，小面积总价低，尤其适合投资。低总价的房源一般都去货快，接下来将有一栋新货推出，其中包含有71平单位，有意向投资的朋友可不要错过了。
碧桂园城市花园户型设计相对其余四盘来说，使用率不大高，此外也没有太大硬伤。93平的小三房户型方正，朝南向，望园林景观，属刚需较青睐的户型。
恒展江山时代户型设计中规中矩，小编推荐92平小三房，南北对流，主卧带套间，但是带装修约不大高。物业是万科物业，较有保障。
拼配套，看看哪家配套强
配套方面，朱村板块配套成熟、小区氛围较好的要数碧桂园城市花园，该楼盘是进驻朱村的项目，经过一年多的建设，配套逐渐成型，加上随着首期业主陆续收楼，配套将进一步完善，目前百嘉汇超市、建行、尚品宅配都已经签约进驻，部分生活配套变成看得见摸得着。
碧桂园城市花园实景图
而广州中航城得益于规模足够大，生活配套也相当丰富。值得一提的是，由于各个楼盘之间距离都很近，内部配套可以实现互补，说不定日后业主在碧桂园超市shopping，然后到中铁叹杯咖啡。
至于教育方面，只有碧桂园城市花园配建有小学，中航城和西福蓝湾配套幼儿园，当到明年各个楼盘进入交楼高峰期，可能会出现学位不足的问题。如果政府加快教育城中小学建设，业主小孩的上学问题便有望得到解决。
综合点评，看看哪个楼盘更符合你的“口味”
首付预算40W左右，想购置一套一步到位四房的大家庭，又想拥有更私密的个人空间，那么广州中航城复式是，首期推新，价格肯定低。
预算30W左右，看重配套，建议选择碧桂园城市花园，碧桂园以建“城”起家，配套一个都不会少，而且现够城市花园更送车位；更看重户型则可以选择中国铁建国际花园。
预算仅20w左右，可考虑价格相对低一点的西福蓝湾或江山时代。如果想自行装修的，西福蓝湾，而且可望西福河景。
小编推荐：作为进驻广州的首席大盘，广州中航城以其地王光环，同时号称有市场的户户朝南的复式户型，以及集优质资源的生活配套体系里想家等卖点备受市场的关注。而项目自6月启动巡展首次亮相单周登记量即过千，7月16日样板房开放首日吸引超5000人争睹“神复式”芳容，现场热闹非凡。
价格：待定
优惠：2万抵8万
地址：广州教育城地铁21号线朱村站（广汕公路燕岗桥东）
楼盘动态：广州中航城已于7月16日正式开放销售中心及样板间，首期产品预计8月份开盘，具体时间待定。首期推复式约94㎡、108㎡、110㎡、126㎡四房单位，平层约83㎡、93㎡、104㎡三四房单位，带非毛坯出售，预计2018年交楼。项目现已启动认筹，参与房天下团购享2万抵8万优惠。
广州中航城位于广州教育城核心居住区，享教育城完善配套；21号线，距朱村站（地铁快站）仅100米，是广州首条设快慢线的地铁线路，3站天河，1站到增城万达，2站到萝岗万达，1站接驳穗莞深轻轨连通珠三角，1站转乘14号线连接新东站；南边紧靠4.2公里滨河公园（西福河-增城母亲河），河对面为万亩生态田园风光，周边更有教育城5大生态公园，居住环境优越。
小编推荐：西福蓝湾紧邻地铁21号线朱村站，3站速达天河的便捷交通、教育城的百亿配套以及西福河的一线河景生态资源三重价值叠加。
价格：10000元/平方米
优惠：2.5万抵8万，房天下1888元
地址：增城朱村街凤岗村内
楼盘动态：西福蓝湾在售户型为71-128㎡两至四房，均价10000元/㎡。在售户型为71-128㎡两至四房，均价9500元/㎡。现场有特价单位在售，高优惠12万/套。项目地铁21号线朱村站，地铁站口现正施工中，地铁3站到天河，5站到珠江新城，刚需投资两皆宜！
效果图
华海集团，拥有近20年的房地产开发经验。华海集团结缘广州教育城，匠心打造的西福蓝湾紧邻地铁21号线的朱村站，3站速达天河的便捷交通、教育城的百亿配套以及西福河的一线河景生态资源三重价值叠加，使项目自拿地之日起就备受社会各界关注。
西福蓝湾占地面积约6.6万㎡，总建筑面积约21万㎡，项目由10栋26层洋房组成，配套有商业街以及占地1万平方米的幼儿园，居住户数为1376户，是朱村教育城片区稀缺的地铁旁低密度滨水社区。
小编推荐：中国铁建国际花园是在建地铁21号线朱村站700米左右，是21号线快线站点，享3站到天河的交通便利；产品为92-112平三到四房，户型刚需实用，接受公积金贷款，满足首次置业者及改善型客户的各种需求，也是婚房置业的上优之选。
均价：11000元/㎡
优惠：2.5万惠8万
本周活动：中国铁建国际花园7月项目大放“价”，购房房价减8万，成交客户可抽奖豪华家电礼包及物业管理费。
楼盘动态：7月2日推出9栋66-82平臻品两三房，另有10栋单位一口价出售，户型为92-112平三到四房，均为N+1户型带非毛坯，90%超高实用率，两梯四户；项目此外在售8栋66㎡-82㎡两房、三房单位，均价11000元/平，带非毛坯发售。
项目简介：中国铁建国际花园占地69090㎡，总建筑面积232601㎡，项目将建成13栋25-27 层洋房，户型由66-112㎡的精致两房至四房组成，尤其以80-90平米实用三房为主力户型，采用N+1户型设计，拥90%超高使用率，带带装修约。小区內拥现代怡然风格园林，外揽教育城内生态公园资源。小区采用高质量物业服务，建成后项目将成为朱村教育城内高尚品质社区。
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亮点推荐：碧桂园·城市花园位于广州教育城旁、地铁21号线朱村站旁，快线3站达天河；项目南临西福河，政府规划打造西福河生态绿道、西福河湿地公园，享一线稀缺自然资源；教育城期投入总资金达到290多亿元，将有13所学校入驻，社区内36个班的品牌小学（在建中）亦可供给业主的孩子入读，从幼儿园到广州教育城一站式的教育配套。
均价：12500元/㎡
优惠：1.2万惠8万
楼盘动态：项目在售7号楼约建面103-121㎡地铁口百变洋房，购房1.2万惠8万。另在售建面72-74平的两房，79-113平的三房和188-198平的四房。漫绿苑50年车位使用权。
小编推荐：一线城市、地铁、学位、自然资源，是著名经济学家郎咸平提出的买房四大铁律，广铝•荔富湖畔独占其三。9字头买个热门区域——朱村板块的地铁盘，且还能有丰厚自然资源的盘，这在整个广州算的上是卖一套少一套的楼盘了。
均价：9800元/㎡
优惠：2万惠95万
楼盘动态：广铝荔富湖畔在售A3、A9、A12、A13栋产品，主力户型为117㎡三房、132㎡四房、144㎡四房、168㎡四房，低8800元/㎡起，毛坯发售，均价9800元/㎡，项目距离地铁21号线象岭站仅600米距离，热销四房单位总价127万起，现购房可享受2万抵95折优惠。
作为广铝集团的1号人居作品，广铝•荔富湖畔在自身配套上，涵盖了媲美“广州天河城”的17万方超级商业综合体、12万方湖山活水园林、五公里三环生态漫步跑道、三大会所、4200方公立资源幼儿园等等，处处无不彰显出豪宅品质。在项目规划上，豪宅标配点式岛居布局，户户单边南向，三面环水；WYDesign风格建筑，与国内豪宅师出同源。物管上，配备英国皇家BSI认证国家一级资质雅居乐顾问物业团队，全方位服务，悉心呵护您的生活，更是保值增值的大保证。
