广州楼市出现市场新象：一手价低于二手价楼盘

“五一”前后，不少楼盘强劲促销下的一手楼价，比同个楼盘上一批产品的二手楼价还要低，看似震撼、极具诱惑力的背后，二手中介业内人士表示，真正意义上一手新盘价比二手价还低的单位，只是极少数。同个楼盘一手二手楼价倒挂的个案，尚不足10％。因此，这种现象尽管会对二手楼市成交带来一定的影响，但是二手楼仍会因自身独特的优势,而受到相关群体的追捧。【延伸阅读：穗新盘降价二手房雪上加霜 四类盘源最难出手】

市场新象：出现一手价低于二手价楼盘

“五一”前后，一手楼市商家疯狂促销，不少楼盘的促销价格创下近一两年的新低，甚至比同楼盘的二手楼价还要低。记者踩盘后发现，小黄金周期间促销力度较大的白云大道北板块、龙洞板块、广园东板块、华南板块等，所推新货的一手促销价都达到了最近一年多的新低，其中以云山诗意6888元/平方米起的低价最为典型。而据满堂红、合富置业等中介行专业人士介绍，同一个楼盘在售新货价格比二手价还低的状况，其实并不多，只约10％。

据了解，上述板块的二手楼价高过一手楼价，或与一手楼价持平的物业比较多。如岭南新世界优悦园组团均价为7800－8000元/平方米，而该盘内较新的二手楼单位均价也约8000元/平方米左右；云山诗意新房售价6888元/平方米起，而其二手房价格则已达8000元/平方米左右；富力桃园以特价方式推出的单位在9000多元/平方米左右，而该楼盘的二手价也已达9800-10000元/平方米，与新货价格相差无几；此外，海珠区光大花园榕上居的二手价已升至约10000元/平方米，而新组团水岸榕城的新盘价为9800-13800元/平方米，部分新单位价格也低过二手楼价。

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市场分析：二手价缘何高于一手价？

满堂红、合富置业、中原地产等专业人士分析，一直以来，一手房地产价格是二手房地产价格的标杆。一手房价格升，二手房就跟着升。在从2003年开始的这轮房价上涨浪潮中，一手楼盘的每次提价，几乎都成为周边二手楼盘升价的理由。近期二手楼价反超一手楼价，主要有两大原因：

一是楼市恰逢萧条期，为在黄金周内刺激成交，一手商家采用了力度较大的促销手法。比如，直接将装修去掉卖毛坯房，这样的报价就相当有吸引力，云山诗意的6888元/平方米就是由此而来。另外，商家直接将新货价格调低10％－20％幅度，由此，也就出现了较低的一手楼价，例如华南板块某盘新货，部分单位低至7300元/平方米就能成交。

二是二手物业特别是朝向、楼层较好的物业选择比较多，致使这批二手房价格比较高。同时，二手物业属于小业主私有财产，小业主对物业预期比较高，因此不会象开发商一样大幅调低楼价，特别是去年才入市的小业主，更不会轻易抛盘。例如：蔡先生去年年初在富力桃园C区买了套房，原本打算今年年初租约到期便放售，85平方米单位放盘价为95万元，可从去年年底开始，该盘就不断推出特价单位，部分单位的均价还不足1万元/平方米，蔡先生知道后，唯有将物业继续放租了。

价差真相：一手低价房少之又少

据了解，尽管市场出现了相对有吸引力的一手房新低价，但是精明的买家却也发现，这种真正的笋盘还是少之又少的。例如，云山诗意的新货，尽管打出的旗号是6888元/平方米起，但其新货均价仍在7500－8000元/平方米之间，如果加上装修，一套房子价格就要在8000－8500元/平方米以上了，比上一期产品实际优惠不了多少；再如南湖托斯卡纳特惠的“6、7字头”新货，也是仅有10多套。

满堂红云山诗意分店经纪介绍，不少楼盘的一手特价单位数量都有限，而且在户型和朝向上并不十分如意，相对而言，已经入住的社区，其二手房可选的空间就比较大，成熟的社区氛围、清晰的产权等优势，都在一定程度上削减了一手低价对二手市场的冲击。

低价影响：促进观望，影响成交

作为相辅相成的一二手楼市，同楼盘内一手价低于二手价、市场一手新低价对二手楼市同样带来一定冲击。上述中介公司专业人士介绍，这些影响主要体现在降低了成交的几率、促进业主心态改变等方面。

影响一：二手成交减速

专业人士介绍，同一楼盘内，在售新货价格比二手价还低的状况，影响了二手类似产品的成交。例如满堂红4月的成交中，80万元/套的二手房单位成交量仅占总成交量的13%左右，而在这些单位所在楼盘的二手次新房（即刚两年左右的物业）成交量更少，占整体次新房总成交量的不到5%；再如云山诗意、时代玫瑰园等价格较高的物业，其二手成交量也有所下滑；华南板块近期的二手成交更为惨淡，据称是“5月以来少有成交”。满堂红统计数据显示，一手降价对首次置业者影响较大，其大约分流了二手10％左右的首次置业者。

影响二：促成业主调价

对于出现的一手楼特惠现象，不少业主也积极转变心态，主动调低放盘价，以求物业能更快成交。两行人士介绍，不仅是非中心板块的物业，即使是天河珠江新城物业的业主，近期都会主动调低放盘价，降价幅度约从1000－3000元/平方米左右，幅度从10％－20％不等。

影响三：带旺二手看房客

据介绍，去年房贷新政令不少买家观望，进入3月后，虽然已经开始逐步回暖，一手开盘价的震撼出场，在为一手楼带来旺盛看楼者的同时，也为二手中介地铺带去了更多的看房者。据本刊记者的走访统计，“五一”期间，一手楼盘的旺场，为二手地铺带来了10％－30％左右的回暖客流。尽管看楼者在一二手市场中徘徊，但“相信二手房的各种优势，还是能留住不少二手房买家的”，一位经纪这样对记者说。

前景预测：

二手楼价依然低于一手价

满堂红研究部人士表示，处于调整期的房地产市场，短时间内一手楼价比二手价低是正常的，由于一手价格下调明显，而掌握二手物业的业主对市场反应有一定的延迟性，这就促使一段时期内出现了一手楼价比二手价低的现象。但未来二手房价一定会比一手价低，这才是正常的市场，二手楼市经过调整逐渐理性回归后，仍会向稳步发展。合富置业人士也表示，在经济的发展以及城市化、人口发展等因素的支持下，自住需求仍将促使广州二手楼市保持稳中有升的发展态势。

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