万科极小户型的探索6年 "吃螃蟹"的经验与启示

万科此前一直对外宣称，在广州、深圳等地暂无推出极小户型的计划，而近期突然对外宣布，将在10月于广州落地个极小户型项目——北部万科城，首推约200余套，之后更在2015年中上市黄埔仓第二个极小户型项目。消息一出顿时搅热了整个广州楼市，这个充满“理想主义”色彩的迷你空间，一直受到社会各界的强烈关注。早在2008年万科就在广州进行微型户型的初探，之后更在北京、西安等地试验推出，前后经历近6年的探索，具体情况如何？又有哪些经验与启示？本篇为你一一解读。

万科极小户型在广州 平均租金500元/月

2008年9月，万科极小户型在广州首次实验，于金沙洲建立万汇楼，推出282套单位，可容纳1800人居住。

据了解，万汇楼是万科自己拍地建设的民间廉租房项目，与万科四季花城属于同一地块，设计以福建“土楼”为原型，房屋面积在30-50平之间，有一房一厅、两房一厅两种户型，当时租金约400元-650元/月，水电燃气费则按照当地规定收取，另外，由于仍采用“物业自治”，所以没有物业费。

万科万汇楼实景图（图片来源：房天下）

虽然租金低廉，但万汇楼在交通和设计上，缺陷很明显，项目位于白云区广佛交界的金沙洲，交通不便，东南向紧临广佛高速公路，噪音粉尘影响大。而从设计上，万汇楼间隔密集，私人空间过于局促不够舒适。在配套共享方面，万汇楼可享公交、四季花城小区红线外道路、诊所等公共资源，但不能享用仅对小区业主开放新闻社区游泳池和会所。

万科万汇楼实景图（图片来源：房天下）

而在投资回报方面，业内人士计算，万汇楼管理人员精简至6人，每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元。而万汇楼总投资4624万（括土地价款1166万），扣除1500万万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万成本需要57年才可以收回，若非公益性质，按照其经营模式，该项目被认为是一个失败的案例。

早在2011年底，万科就开始在昌平推进极小户型住宅项目，然而这一项目并未建成，而一个相关的 式酒店项目将建在昌平的万科金域华府项目的商业金融用地上。

万科万汇楼实景图（图片来源：房天下）

万科北京15平住宅变 报批多次遇阻

早在2011年，万科开始研发15平极小户型，最初项目将建设于在北京金域华府公租房项目中。2012年12月极小户型进入政府审批阶段，之后万科传来新消息，“15平”项目将在金域华府落地，但不是住宅，建成后由万科自持，只能租赁不能出售的的 式酒店，除去公摊使用面积15平。而媒体获悉，这一项当时尚未报批，之后，万科在北京的极小户型消息声迹寥寥。

万科极小户型效果图（图片来源：房天下）

规划相关人事透露，万科住宅变 是由于当时设计规范要求，至少要22平的使用面积才能被称为住宅，少于22平的不可能获批上市，这也许是极小户型迟迟不落地的原因。

万科极小户型户型图（图片来源：房天下）

西安万科城小户仅主卧大小 只批发不零售

与北京万科昌平项目同期推出的有西安万科城，2012年年初推出首批的18-58平非毛坯 ，18平的面积仅主卧带大小，一期共有1300多户，其中18平方米的居多，大约有700多户。该项目只接受整层购买的客户，购买的客户可用作酒店或独立出租，当时带装修12000元/平。

西安万科城实景图（图片来源：房天下）

延伸阅读：

重庆20平 16万/套 1套房源超过3人抢

重庆的龙湖U城早在2012年年中推出套内面积20平非毛坯 ，一期非毛坯 预计于七月底推出，房源为套内面积20平米左右的非毛坯 ，均价8400元/平米，总价16万元左右，是当时主城楼市中总价的房子。据了解，当时意向登记客户1500多组，平均一套房源超过3个人争抢。