广州二手楼市2013前高后低 2014放量机会不大

2013年广州二手楼市总体走势：前高后低，年底僵持疲软

2013年广州二手房市场总体前高后低的特点，与2012年缓慢复苏的特点明显不同。2013年上半年，受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，广州二手楼市延续了2012年四季度以来需求活跃的较良好运行态势，量价齐升，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月。下半年随着楼价高位持续上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素，交投热度明显回落。2013年11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。

据合富置业统计，2013年到第三季度广州二手楼价保持逐月稳步小幅上升的态势；四季度市场整体转淡，二手楼价高位企稳。2013年12月广州合富标准指数为1809点，同比上涨15.4%，涨幅较2012年的6.2%明显加大。

表：2013年广州市存量房屋市场成交情况

2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需主导，但换房改善的比例有所增加，高端买家的活跃度较以往提升，首置需求独撑大市的格局明显改观。据合富置业数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年的近七成回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。

2013年买家的心态总体较积极，大多看好后市，入市意愿较高，价格接受度有所提升。四季度，由于楼价高企，加上“穗六条”的影响，整体二手楼市转淡，买家观望加重，“等降”心态明显，大多期望价格能有所下调，但预期楼价大幅走低的买家不多。业主心态持续走强，议价空间较小，高位叫价、惜售、反价现象时有发生，其中市区尤为突出。2013年后期，市场观望浓厚，但业主叫价仍十分坚挺，买卖双方僵持博弈的态势加剧。

回顾近年来广州二手的量价走势，政策对市场的影响特别明显，但市场对政策的“抗药性”也不断加强。

2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。

2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。

2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。

2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。

2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。

2013年，政策总体较平稳，市场保持需求活跃的较良好运行态势，量价齐升；下半年楼价继续高位上涨、买家入市意愿有所减弱， “穗六条”政策出台，观望加重，“等降”心态明显，但市场的政策“抗药性”增强，大多对调控的信心不足，预期楼价明显走低的买家不多。据合富标准指数显示，2013年全年广州二手楼价上涨了15.4%。 

一、2013年广州二手楼市总体运行良好，但前高后低的特征明显。

2013年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年、2011年以及2012年，但较峰的2009年和2010年仍有一到两成的差距，与需求旺盛的2007年基本相当。全年总体来说，2013年广州二手楼市交投活跃、运行良好。不过，四季度以后，市场的交投热度明显下降。

纵观2012、2013年，广州二手楼市大致经历了低位缓慢复苏，基本恢复良好、交投活跃、逐渐降温的过程.主要分三个阶段：一是2012年的低位缓慢复苏；二是2013上半年交投活跃；三是2013下半年的逐渐降温。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态等方面的特点均有所不同。

（1）、2012、2013年广州二手住宅量价走势：缓慢复苏——交投活跃——逐渐降温，僵持博弈。

2012年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及政策趋稳的影响，2012年二手住宅交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，下半年逐渐增加至2656套，大致恢复正常良好水平。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，2012年全年二手楼价上涨了6.2%。总的来说，2012广州二手楼市逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心日益恢复，并缓慢步入较良好的运行期。

2013年上半年交投活跃期。受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，2013年上半年广州二手楼市延续了2012年四季度以来需求活跃的良好运行态势，量价齐升，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月。据阳光家缘二手网签数据显示，2013上半年广州二手住宅月均网签量为3207套，需求较活跃。2013年上半年，二手楼价以每月环比上涨2%左右的水平稳步小幅走高。6月份广州合富标准指数为1719点，较2012年12月上涨了9.7%，同比2012年6月份上涨了16.5%。这一阶段，市场信心充足，看涨后市逐渐成为主流，买家入市意愿较强，交投节奏加快，价格接受度提高，部分买家小幅追价入市，总体呈量价齐升的特征。

2013年下半年市场逐渐降温，交投热度下降，市场陷入僵持博弈。下半年随着楼价高位上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素，市场逐渐降温，交投热度回落。11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，但业主心态仍较强硬，叫价坚挺且居高不下，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。据阳光家缘二手网签数据显示，2013下半年广州二手住宅月均网签量为2525套，较上半年下降。下半年二手楼价的涨幅明显收窄，基本以高位企稳为主，而上冲乏力。12月份的合富标准指数为1809点，较2013年6月仅上涨了1.1%，升速明显放缓。

（2）买卖双方心态： 购房意愿高涨——追价热情有所下降——观望等降，僵持博弈

2013年的不同阶段，广州二手买家的心态也明显不同：

2013年上半年，政策环境逐渐趋稳；经过2011年和2012年近两年来对政策负面效应的消化，市场对政策的“抗药性”增强，市场预期基本仍然以向好为主。在通胀预期下，买卖双方对楼市的信心明显恢复，入市意愿较为高涨，不少买家“相中即入”，部分甚至小幅追价入市。

2013年7—10月份，随着楼价高位上涨，有效需求逐渐收窄，交投热度有所下降，不同买家的心态也有所分化：实力相对较弱的买家，或无奈退场或接受综合素质稍差的物业或转投外围；有一定实力的“中间层”买家，追求市区综合素质良好的“笋盘”，部分追价意愿不高的买家也会转投外围或购房节奏放缓；较强实力的中偏高端买家，青睐市区较优质物业，对有所让价的“笋盘”会果断出手，但追价意愿不强。这一阶段，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响，有效的潜在需求也相应有所减少，交投热度逐渐下降。

2013年11——12月，“穗六条”政策出台，部分买家的观望情绪加重，“等降”心态较明显。大致分三种类型：中低端期望价格下跌，观望加重；中偏高及高端更关注价格；迫切性买家入市仍积极。

综合以上分析可得，楼价高位持续上涨是买家购房心态变化的根本性原因，也是后期市场僵持博弈的关键点。

（3）首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理

根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理、健康的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降。2012年，广州首次置业者的占比甚至逼近七成，换房改善需求有所下降。2013年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度明显提升，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。据合富置业数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年有所回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。

图：2012年、2013年广州各类型二手买家占比 （单位：%）

（4）“穗六条”影响分析：约两成买家入市实质性受阻；观望情绪加重，“等降“心态明显，根源仍在楼价高居不下

2013年11月中旬，广州市政府出台“穗六条”政策。受此影响，二手市场的观望氛围进一步加剧。大致来说，“穗六条”政策对二手需求的抑制较直接的政策主要有两个： “三年社保”和“二套首付七成”。总体而言，“穗六条”政策对二手楼市的影响主要有两方面：

一是实质性影响：约两成二手需求入市暂时受阻。

（1）“三年社保”的实质性影响：约两成外地户籍买家或会受影响

根据数据统计、历史经验以及前线反映，二手楼市中约六成的买家为外地户籍买家，其中约三成外地买家为企业、公司的中高层白领，这部分买家在广州工作大多三年以上，绝大部分能提供三年及以上的社保或个税证明。另外，约有三成外地买家为经商的生意人，这部分买家约有一成能提供三年及以上的社保或个税证明，主要是楼价高企，这部分买家为购房已作多年的准备。由此估计，暂时不能提供三年及以上的社保或个税证明的外地买家仅占两成左右，但这部分买家大多有一年以上、两年左右的社保或个税证明，大部分为在广州经商多年的生意人。

统计发现，受“穗六条”影响，2013年12月外地户籍二手买家的占比有所回落，但降幅不大，仍保持在六成左右，为59.9%，2013年全年外地户籍二手买家的占比为63%。

（2）“二套首付七成”政策实质影响：不足一成买家或会增加购房压力

分析发现，“二套首付七成”政策的实际波及面也较小。据合富标准指数监测显示，二手买家中约六成以上为首置买家，不受政策的影响；约有一成为投资客，这部分买家绝大部分为长线投资，首付比例大多在六成及以上，因此受政策实质性影响不大。剩余三成为改善换房型买家，但这部分买家 “卖一”的比例较高，部分买家本身的资金实力较强劲，据合富标准指数监测，约有一成半选择一次性付款；选择按揭的改善换房需求中，约有7%的买家首付在七成及以上，首付六成的改善买家仅占8%。因此，总体来说，受“二套首付七成”政策实质性影响的买家仅占一成不到，且多集中在楼价较高，但买家实力相对略有脱节的板块，如越秀区、中山八路等板块。

综合以上分析，“穗六条“政策的实质性影响不算太大，约有两成左右的买家入市暂时受阻。

二是心理影响较大：中低端期望价格下跌，观望加重；中偏高及高端更关注价格；迫切性买家入市仍积极；但其根源仍然是高企的楼价。

2013年11——12月，“穗六条”政策出台，部分买家的观望情绪加重，“等降”心态较明显。大致分三种类型：

实力相对不足的中低端买家，以首置居多，“穗六条”政策前，看涨心态已经减弱，有一定的观望情绪；“穗六条”政策后，观望加重，期望价格有所下跌的心态明显。

有一定实力的中端首置和首改买家，“穗六条”政策前，由于需求不算迫切，心态较为稳定；“穗六条”政策后，对价格也有所期待，入市节奏放缓，但遇到性价比高的“笋盘”，入市机会仍然较大。

实力较强的中偏高端及高端买家，“穗六条”政策前后的心态均较为稳定；但更青睐让价空间较大的中心区优质“笋盘”。

综合以上分析可得，楼价居高不下是本轮楼市“观望等降”的主要根源。

表：“穗六条“政策前后，各类型二手买家心态及消费行为对比

二、中心城区二手楼价上涨较快；外围及近郊片区承接市区外溢需求，交投增幅明显

从各区域的价格走势看，2013年二手楼价涨幅的区域依然集中在中心六区，依次分别为：越秀、天河、荔湾、海珠、黄埔。主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。

2013年楼价涨幅相对较小的区域有：番禺、白云、花都、萝岗等外围及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足，二手盘源丰富的影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透资了白云新城的规划利好。但近两年，白云新城的实质性利好不多，区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。番禺、萝岗两区的二手楼价在前两年涨幅较大，但区域内二手买家的实力相对中心区仍稍弱，2013年的涨幅有所放缓。

表：2013年广州各区域二手楼价涨幅

由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如越秀区的原东山片区；天河区的珠江新城、天河北、天河公园等天河中心片区、具有广钢新城利好的原芳村片区以及需求旺盛的海珠区工业大道板块等。

升幅不大的板块则主要集中在花都、番禺、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的新华镇、白云区的同和、新体育馆、西槎同德罗冲围以及番禺的市桥、大石等板块。

表：2013年广州各板块合富标准指数表：2013年广州各板块合富标准指数

表：2013年部分楼盘成交均价走势 （单位：元/㎡、%）

三、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度提升，二手楼市逐渐“偏高”

由成交的物业结构看，2013年，较大面积、高端物业呈增多的态势，显示中高端二手买家的活跃度有所提升。

2013年广州二手楼市仍以首置刚需居多，90㎡以下的2房以及首改90—120㎡3房单位依然是市场的主流需求。不过，受首改买家入市增多影响，90—120㎡3房的成交占比呈小幅增加的趋势。据合富置业数据显示，2013年广州二手住宅成交套均面积为87.9㎡,较2012年上升6%，其中90㎡以上的占比有所上升。与2011、2010年相比，90—120㎡的首改户型以及144㎡以上的大户型则明显增多。

2010—2013年广州二手住宅成交面积分布（单位：%）

由成交总价看，2013年成交总价稳步走高。2013年广州二手住宅成交套均总价高达171.7万，较此前大幅上涨。其中100万以下的占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右；2012年下降至四成；而2013年仅占三成。而200万以上的占比则日益上升，由原来的约一成，上升至2012年的接近两成；2013年接近三成。

2010年—2013年广州二手住宅成交总价分布（单位：%）

据合富置业统计，2013年广州二手住宅成交均价快速上涨，成交均价逼近2万元大关，达19534元/㎡，较2012年上涨了16.7%。其中1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右；2012年下降至五成；而2013年仅占三成五。而1.5万元/㎡以上的占比则不断上升，其中2万元/㎡以上的占比增幅明显，由原来的两成左右，增加至2013年的接近四成。

2010年—2013年广州二手住宅成交单价分布（单位：%）

较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也与部分实力较强的买家由一手市场回流有一定关系，同时也反映了中高端需求和换房改善买家的活跃度提升。统计显示，2013年滨江东、天河北、原东山等市区核心地段的较大面积、贵价优质高端物业需求较往年增多，其中不乏单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅。

由实际情形看，目前中心区的需求大致分以下三种情况：

100万以下、综合素质不高的物业，如楼梯旧楼、地段较偏的单位等，仍受到部分实力不强的迫切性首置买家追捧；但其占比明显呈下降趋势，由2010年六成以上，下降至2013年的三成。

承受力在100—200万之间的中端买家则相对平稳，一直保持在三到四成之间，增幅不大。但也有部分买家在市区难觅性价比较高的合适单位，或追涨热情减弱，或转投外围楼市。

实力较强、青睐优质贵价盘（200万以上）的买家则有逐渐增多态势，其中包括换房改善需求、“卖一”以及较具实力的首置买家。其占比由原来的约一成，上升至2013年接近三成。

综合以上分析可得，2013年广州二手楼市已经由原来的以中低端买家为主，逐渐偏向中端、中偏高以及高端。

四、买家实力强劲，一次性付款套均总价明显上升

受下半年房贷收紧影响，2013年二手楼市一次性付款比例有所上升，由2012年的不足三成，上升至三成四。一次性付款套均总价以及总体套均总价均呈稳步上涨的趋势。

据合富置业数据显示，2013年广州二手楼市一次性付款的占比为33.9%，较2012年有所上升，主要是下半年房贷收紧，其中11、12月份甚至超过四成买家选择一次性付款。由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾等“旧四区”的全年一次性比例均超过四成。

由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中一次性付款的套均总价甚至一举突破200万/套的大关，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。由区域看，天河区总体二手住宅的套均接近300万/套，其中一次性付款交易的套均总价高达371万/套。

购房总价的走高，与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也侧面反映了买家的价格认可度有所提高。实力买家增多，也是支撑二手楼价居高不下的重要原因。

广州二手住宅一次性付款比例、套均总价

2012年、2013年广州各区域二手住宅一次性付款情况

五、新房、二手房市场较良性互动，中心区二手住宅份额超七成

2013年广州二手楼市总体需求活跃，价格高位上涨，也与中心区一手新货供应不足、户型偏大、价格高昂有关。调查显示，2013年首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，也有部分买家“出走”番禺、萝岗、南沙、花都外围区域的楼市。总的来说，2013年新房、二手市场实现较良好的互动，共同走旺。

据合富辉煌集团市场研究部数据，2013年广州十区一手住宅新增供应较上年减少约一成，其中六区减幅更明显。受供应不足影响，中心六区成交量大幅下滑三成以上。

表：2013年广州一手新盘与二手优质物业对比

六、租赁需求保持旺盛， 租金较大幅度上涨

2013年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金较大幅度上涨的态势。据合富置业数据，2013年广州住宅租赁成交宗数与2012年大致相当，较2009年、2010年分别增加两成和三成。租赁需求长期保持旺盛，反映了广州真实居住需求仍十分庞大。

租金方面，2013年广州二手住宅的平均租金较上年较大幅度上涨。合富置业数据显示，2013年广州市中高档商品住宅市场平均租金为44.6元/㎡/月，较2012年上涨了9.3%，涨幅较2012年有所增大，2012年广州住宅租金的涨幅仅为4.6%。总的来说，2013年广州住宅租金呈高位上涨态势。

租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳发展、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

2008年—2013年广州租赁成交宗数、租金走势

表：2012年、2013年广州各区域二手住宅平均租金 （单位：元/㎡.月）

表：2013年部分中高端物业二手住宅租金总价。（户型均为：70—80方的2房）

七、2013年总结与2014年展望

2013年3月份，广州二手楼市在 “个税末班车”效应下，交投井喷爆发。其后4—9月份，市场基本保持平稳、良好的运行态势，需求较活跃，价格稳步走高。9—10月份，由于楼价高企，市场逐渐出现一定的观望情绪，整体追价意愿减弱。11月份“穗六条”出台，实际受影响的买家不多，约占两成，迫切型需求入市仍积极，但中低端买家观望加重，期望价格下跌，“等降”心态明显，中偏高及高端买家更关注“笋盘”，追价热情下降。由此显示，观望的根源仍在楼价以及房贷等入市门槛的高企。

“穗六条”与2011年的“国五条”有所不同。2011年的“国五条”，在楼市火热的背景下骤然出台，致使楼市急转直下，市场消化政策时间会较长。而“穗六条”在楼市已经有所转淡情况出台，加深了市场的观望，但消化速度应该会快于2011年的“国五条”。

由此预计2014年：

（1）2013年年底这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。但是由于楼市消化政策的速度有所加快快，预计这种低迷的态势或会在2014年一季度左右有所好转，交投活跃度回升。主要鉴于整体大环境仍然较好、城镇化进程提速、人口红利、一线城市的资源优势等根本性宏观因素没有实质性变化。加上供需矛盾仍然偏紧，市场的政策“抗药性”增强以及预期楼价大幅下跌的买家不多等因素。

（2）由目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年的季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当。2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。 主要是由于楼价高位、房贷等入市门槛高企的因素始终实质性影响楼市，加上市区盘源不足以及外围新盘的分流影响。

（3）随着楼市的恢复，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。

（4）未来政策走向依然是市场的不确定性，尤其值得关注的是2014年3月份 “两会”所释放的政策信号。若调控信号强烈，市场走出观望的时间将会延长。