年末银行"停贷潮"蔓延全国 房贷收紧对楼市影响有多大

编者按：临近年底，不少购房者感受到楼市的一股寒流，这股寒流并非来自市场成交，而是来自房贷的收紧。12月份以来，银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由中小商业银行也逐渐扩展到大型银行。其背后原因有哪些？较往年相比，今年房贷市场有何不同？为何一边是市场需求的进一步积攒和释放，另一边却是银行在房贷特别是在按揭贷款上的缩水与谨慎？这透露出明年楼市的哪些走向？房天下楼市今日谈将为你一一详解。

年末银行房贷收紧成常态

（广州日报）记者从某研究中心发布的半年快评中看到，通过对21个城市的66家银行的电话调研发现，各地银行贷款总体已进一步收紧，已经有三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，而国有银行停贷的比例明显偏低。在停贷比例方面，二套房的停贷比例略微高于首套房。

首套房方面，与年初利率优惠普遍存在的情况不同的是，仅剩二成的银行还存在利率优惠，广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至上浮了10%。仅15%的商业银行仍维持今年上半年的水平，但这些商业银行普遍对贷款人的资信情况要求更为严格，甚至有银行要求贷款人在银行必须办理某些特定业务。

二套房方面，广州、深圳等5城市提高首付比例，惠州个贷利率提高至基准利率上浮20%的水平，升幅，福州和西安也在基准利率的基础上上浮了15%。

（金融时报）根据融360金融搜索平台发布的房贷市场报告，截至目前，已有北京、上海、广州等40个城市相续出现暂停房贷现象。而12月份以来，银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由中小商业银行也逐渐扩展到大型银行。

事实上，许多没有暂停房贷的银行，也不约而同地提高了按揭贷款的利率。据融360对62个重点城市近800家银行进行的摸底调查，首套房仅有3.27%的银行可执行8.5折利率优惠。在二套房贷上，已停止受理申请的银行占比为13.44%，执行1.1倍利率的银行占比65.58%。

（房天下）房天下走访广州多家银行发现，本月广州各大银行房贷利率情况与上月相比变化不大。但有不少银行表示，本月做房贷的人比上月更冷清了，而越近年末，银行也基本“无钱可借”，资金松动还需等到明年年初。

从五大行情况来看，首套房贷利率维持在基准和上浮5%-10%的范围内，利率变动情况相对稳定。但从房贷条件上看，农行、建行、交行均表示目前房贷相对紧张，具体放贷还需等明年。

外资银行方面，即使在各大资金相对紧张的时期，外资银行也仍保持着首套利率的优惠政策。然而从本月情况来看，广州各大外资银行在房贷优惠上也不像过去那么“笋”了，85折的优惠基本无处可寻。恒生和汇丰银行均9折的优惠，而已将首套房贷利率调至基准。具体情况还需看明年。

而在中小银行方面，利率普遍上浮10%-20%，然而高利率申请下来贷款银行也基本做不到及时放款，多家银行表示放款还需等，但对于目前银行资金是否紧张，浦发银行有工作人员则告诉小编，主要还是一个时间截点问题，年末银行对于房贷投入不多，加上目前市场相对冷静，做个贷的客户也有所减少。

（每日经济新闻）与往年不同，今年的房贷市场呈现较大差异。首先，停贷时间较往年提前，持续时间较长。其次，停贷城市数量多，自进入12月以来，先后有40个城市出现停贷现象。此外，房贷利率优惠幅度减小，甚至出现没有优惠甚至高于基准利率的情况，今年房贷利率达9.17%（即基准利率上浮40%，这个峰值出现在珠海）。

全面停贷背后

（金融时报）业界人士分析，不少银行房贷“停贷”固然有年底额度紧张的原因，但也在很大程度上反映出其对房价调整风险的担忧和警觉。这是因为，银行发放的按揭贷款多以住房为抵押，在房价上涨周期中，由于抵押率的存在，基本上能够覆盖风险。但如果房价出现回调，那么抵押物价值就迅速缩水。虽然眼下市场成交活跃，刚性需求仍然很大，但是其支付能力能否与当前的房价相匹配却难以判定，潜在需求并不一定会转化为具有实际购买力的有效需求。如果房价上涨势头不减，那么很可能会出现观望气氛。虽说提高利率能够在一定程度上缓释风险，但这更加重了购房者的负担，如果房价回调幅度过大或者购房者个人资金链断裂，那么断供现象有可能会卷土重来，这是一些银行干脆停贷的直接原因。

房贷收紧对明年楼市的影响

对明年年初的成交形成“利空”

（金融时报）由于刚需购房者大多依赖银行的按揭贷款，今年年底房贷的收紧势必会对明年年初的成交形成“利空”。这也使明年的楼市博弈充满了变数，过去成交会助推银行放贷的积极性，房贷增多以及利率优惠又促成了交易的增加，形成循环上涨的现象。但是，目前房价涨势仍较猛，房贷市场却出现了自我调整，这并非来自于外部政策高压，而是源于市场主体对风险的嗅觉和防控。这意味着，明年房贷的调节以及带来的预期变化，可能会形成对房价循环向下的拉力，就是房贷利率走高以及贷款审查趋严，会影响购房者等市场主体的预期，进而影响成交。

不过，这种迹象并不明显，因为楼市成交最终还要受总体供需关系的决定，如果不能打破目前供需结构性失衡的局面，那么房价还将处于温和的上升通道中。也就是说，楼市的变数来自外部环境的变化。比如说，如果房产税改革试点加快，那么将导致供需关系的急转。

明年刚需市场将面临严峻的考验

（广州日报）“这一轮信贷收紧无疑将对12月的商品房交易量造成负面影响。”研究人士表示，2013年前11月，商品房销售面积同比上升20.8%，增速创下近5年新高，而本轮行情中最主力的需求恰恰是房贷敏感度的“刚需”，“一旦银行贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣，这一轮房贷收紧无疑将对年底的商品住宅成交规模造成影响。”而若前首套房利率趋向上浮的情况持续至明年，明年刚需市场将面临严峻的考验。

明年年初市场价格或平稳偏冷

链家地产市场研究部张旭认为，下半年以来多家银行停止房贷放款，成市场转淡的重要因素之一。随着1月银行的放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求的持续释放，2014年楼市有望温和开启，“但是，1月末为春节假期，而长假前后成交活跃度都会有所下降。综合看，虽然年初的市场价格还将保持平稳运行。”

而中原地产市场研究部总监张大伟表示，虽然目前二手房市场的变化主要还是体现在成交量萎缩，价格上涨也已近乏力，“调控压力下，房价在最近出现调整的可能出现。明年房价涨幅放缓已成市场共识。”

预测：明年的房贷政策走向

（每日经济新闻）对于2014年房贷市场的走向，融360CEO叶大清在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，未来房贷向刚需及改善型群体倾斜的方向不会改变，抑制投机并严禁二套以上房贷的主基调不会变。由于目前限购政策主导权正逐渐由中央放宽到地方，限贷措施将更会与当地的房地产实际发展状况紧密结合，因此各地房贷政策将呈现差别化趋势。

（金融时报）在调控力度上，今年大多数城市延续了以往的限购、限贷等政策，并没有更严厉的政策出台。但是从全面深化改革的协同性看，党的十八届三中全会对于城镇化以及推动城乡基本公共服务均等化的部署，却酝酿着根本上促使房地产行业整体转型的趋势。将来我国将严格控制特大城市人口规模，推动大中小城市和小城镇协调发展，这将逐渐改变人口过度向大城市集中的现状，从而缓解大城市的房价上涨压力。推动城乡基本公共服务均等化，也意味着部分医疗、教育等公共服务资源将向中小城市迁移。加之产业和城镇融合发展，产业布局的改变也将带来人口的重新流动，从而使得各个城市的住房需求更为均衡合理，为运用财税、金融等市场化手段进行房地产调控提供契机。

有专家认为，房地产调控长效机制应当与深化改革的各项举措结合在一起。短期内通过政策高压得到的调控效果并不稳固，“限”字头的行政手段只能是短期过渡性政策，未来房地产调控应当与户籍改革、财税体制改革等协同推进，只有做好长期的统筹规划和顶层设计，才能形成长久的执行效力，才能找准调控的目标和治本之策。