2007年1季度广东房地产市场分析:投资增加6.9%
房地产门户房天下2007/04/25 17:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
1季度完成国内生产总值6125.85亿元，比上年同期增长13.0%，增幅同比回落0.7个百分点。全社会固定资产投资1467.56亿元，同比增长19.0 %，增幅同比回落0.2个百分点。城镇居民人均可支配收入5283元，增长7.6%，扣除物价上涨因素影响，实际增长5.5%。【延伸阅读：广州"房价下降"是假象 下跌只是均价】
二、基础数据分析
(一)房地产投资
1、完成开发投资
广东房地产完成开发投资408.29亿元，同比增长28.14%，增幅同比增加6.9个百分点，为2004年以来首季增长。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为27.8%，高于平均水平7.58个百分点，占比同比增加2个百分点（见表1）。【延伸阅读：3月广州房价数据表面"打架"趋势一致 涨幅受抑制】
表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元
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在各种用途房地产开发投资中，住宅增长同比23.44%，同比增幅持平；楼同比增长34.18%，商业营业用房同比增长6.36%，增幅同比分别下降23.78和26.74个百分点。其它投资同比增长65%，与上年同期增幅－1.16%形成鲜明的反差。数据表明，其他投资成为房地产投资的新热点。
表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元
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2、开发资金来源
房地产开发到位资金739.44亿元，同比增长22.25%，增幅同比基本持平。其中，国内贷款172.63亿元，同比增长11.48%，占到位资金的比重下降了2.25个百分点；外资25.9亿元，同比增长373.91％，与上年同期－52.82%的增长形成强烈对比，占到位资金比重增加2.6个百分点；自筹资金225.6亿元，同比增长20.2%；定金和预付款315.3亿元，同比增长22.73%。自筹资金和其它资金占到位资金比重基本持平。
从资金来源看，国内贷款在上年增长63.78%的基础上下降，外资却在上年增长62.45%的基础上继续上升，反映银行对房地产投资贷款有所谨慎（见表3）。
表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元
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（二）土地购置与开发
购置土地投资在去年同期增长35.4%基础上又增长84.26%，但购置土地面积没有与购置土地投资增长同步，只增长46.61%，购置土地的成本继续加大；开发土地面积同比下降9.48%，与上年同期增长154.65%形成强烈对比（见表4）。
表4 土地购置与开发数据表 单位：万元、万平方米
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（三）商品房建设
商品房施工面积同比增长16.54%，新开工面积同比增长15.08%，施工面积和新开工面积保持了上年同期较高的增长速度（上年同期分别是12.15%、6.62%），开发商对市场销售有较乐观的预期。竣工面积下降12.21%，与上年同期增长29.71%相比反差较大，对今年二、三季度的市场销售产生一定影响。
在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积同比分别增长19.09%、15.79%、－17.17%，住宅竣工面积较上年同期减少105.75万平方米；楼施工面积、新开工面积和竣工面积同比分别增长16.67%、—4.2%和424%；商业用房新开工面积、施工面积和竣工面积同比分别增长了－4.41%、－2.1%和0.08%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比分别增长21.94%、29.42%和－4.09%（见表5）。
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（四）商品房交易
商品房销售额629.21亿元，同比增长38.62%，环比下降29.02%；销售面积1093.74万平方米，同比增长13.26%，环比下降42.94%。市场出现一定的观望气氛（见表6）。
商品房算术平均价5753元/ 平方米，同比增长22.38%，环比增长24.39%。
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广州、深圳二手房交易额分别是832089万元、1309400万元；销售面积分别是234.224万平方米、267.39万平方米；算术平均价分别是3553元/平方米、4897元/平方米，同比增长分别是16.0%、16.37%（见表7）。
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（五）商品房空置
1季度末商品房空置总量1645.64万平方米，较2006年末减少152万平方米，下降8.46％，可喜的是滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度远大于待销（空置一年以内）面积，达11.23%。其中住宅空置减少101万平方米，下降10.88％。其余各类型物业的空置指标除了楼待销增加83.92％、商业待销增加6.03％外，都呈现大小不等的下降态势（见表8）。
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三、生成指标分析
试建立商品房市场消化系数作为市场衡量指标。
商品房市场消化系数(X)：销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）。
该系数的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。以销售面积（包含现楼和预售）作为系数的分子；分母是新竣工面积（有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8）加上待销面积（假设满足待销面积将在本年度被均匀地吸纳的条件）。该系数越大，说明市场越活跃，市场消化能力越强。
与上年同期相比，因竣工量减少，供应量下降，市场整体消化系数增长0.3497（见表9）。
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四、结论
1、房地产开发投资增长在去年首季21.25％高位再增加6.9个百分点，为4年来首季增长。其占全社会固定资产投资比重为27.8%，同比增加2个百分点。
2、开发资金结构有较大调整，国内贷款占比下降，外资占比上升，反映银行对房地产投资贷款有所谨慎。
3、商品房施工面积和新开工面积保持了上年较高的增长速度，开发商对市场销售有较乐观的预期。竣工面积与上年同期相比下降幅度较大，对二、三季度的市场销售会有一定影响。
4、商品房销售额同比增长较快，销售面积同比稳定增长；环比分别下降29.02%和42.94%，市场出现一定的观望气氛。因竣工量同比减少，供应量下降，市场整体消化系数增长，商品房空置量较上年末下降8.46％，其中住宅下降10.9％，减少住宅空置101万平方米。
5、在宏观经济持续加温、资金流动性过剩、股市大旺、银行加息传闻增多的背景下，房地产市场表现敏感，投资风险可能加大。
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