究竟是什么“秘密武器”，让石滩在逆势之下“爆红”，征服穗莞深买家？

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2021年1-9月，广州一手住宅成交量依然是增城坐稳头把交椅；

其以23920套遥遥领先，成为全广州破两万套的区域。

众所周知，在近年来地铁13号线、21号线和穗深城际通车等方面不断利好之下。

此外，大湾区概念+限购门槛低，使增城的区域价值越发受到市场的关注。

其中，增城石滩板块成交量达4122套。

石滩超越了朱村、中新、荔城等板块，成为区域与永和“并驾齐驱”的增城两大热门板块。

很多人提到增城，时间想起是新塘、荔城或是朱村；究其原因，13号线和21号线建设，让沿线板块成为今置业热区。但是，为什么石滩板块其成交量却默默成为了黑马亮相呢？石滩为何突然“爆红”？且看小研君分解。爆红点01.石滩优质开发商云集，国企/地胆同台竞争为何开发商踊跃来袭？这离不开增城石滩的区域利好、地理位置。其中，区位优越是它的一大卖点。增城区地处粤港澳大湾区 A 字型顶端位置，又在广深科技走廊的核心覆盖范围，是整个广州 “东进” 城市战略主轴与粤港澳湾区中轴交汇的黄金交汇点；

小研君认为，石滩将是未来串联广州、深圳、东莞、惠州的枢纽中心。增城官方在出台的十四五规划纲要中，从规划的高度上肯定了增城的站位。而石滩板块位于增城，与东莞，这无疑是近水楼台。在广大买家眼里，这里有着不错的前景。买家有买房置业的需求，房企自然会有所供给。广州中原研究发展部数据显示石滩板块近年来有多家房企在此拿地开发。石滩板块石滩广场附近已有多家房企拿地入市。国企如保利置业、厦门建发等赫然在列。

深谙广州市场的地胆如碧桂园、敏捷、景业、港龙+皇朝等亦纷纷“插旗”。

此外，往北与荔城的连接处，更是有着多家实力国企集合，如保利、珠江、华侨城等。爆红点02.石滩开发商“放手一搏”以量换价成功吸客石滩为什么“逆市爆红”，主要原因是价格笋。面对调控政策不断收紧，石滩楼盘诚意十足，主动降价来积极响应政府“房住不炒”精神，在指导价范围内“接地气”地吸客。石滩新盘主要沿新城大道聚集分布，国庆期间石滩新盘都以“以价换量”为目标；如敏捷东樾府早在9月就让利抢跑，目前约1.2万/m起，国庆时成交“大爆发”；而新抢闸入市的“初生牛犊”港龙皇朝·龙湾壹号、景业·一方天地以做好产品，建立买家口碑为出发点，目前单价约1.1万/m起。

可以说，目前石滩板块开发商，定价普遍“接地气”。爆红点03.三城交界，大湾区东翼几何中心石滩位于穗莞惠三地交界之处，粤港澳大湾区几何中心。一条珠三角环线高速将其与莞深的主城区相连，15到东莞主城区；

1内覆盖了穗莞深惠湾区4大城市是粤港澳大湾区中部、广深两大都市圈衔接节点，其区位价值不言而喻。依托独特的区位优势，石滩镇也吸引了越来越多像前海人寿、海纳川、东鹏饮料等知名企业抢“滩”落户；在“双区建设”“双城联动”走向深入的大背景下，石滩比较优势将更加凸显。不限购且“1字头”楼价的石滩自然吸引了限购严格、房价居高的穗莞深买家的目光。其中莞客居多，主要原因是石滩和东莞石碣隔江相望，之间一条江龙大桥相连，以“一桥之隔、三分之一的房价”博取了东莞人的青睐。石滩在售楼盘的客户群体中东莞客户的占比少则三四成、多则六七成。

对比穗莞深三大主城区的楼价可以发现，石滩楼盘均价大约是深圳主城区价格的1/10，广州主城区价格的1/5，东莞主城区价格的1/3。价格笋，自然自带吸客“buff”，非常吃香。爆红点04.公路+轨道线网发达，1覆盖穗莞深谈到石滩，不得不说它的交通现状。石滩板块处于莞穗交界处，更远可辐射至惠州、深圳。

自身已有规划中的16号线连接增城核心荔湾片区和新塘板块。增城东站为广州新高铁站也已在筹备发展中。石滩板块公路网高度发达，通往穗莞深市中心均仅115不到，在东莞更是接驳轨道交通2号线，前往东莞主城区极为便利。东莞地铁2号线连接虎门高铁站与东莞火车站，丰富了出行方式的同时也带来了前往其他省市的便利。另一方面，楼盘价格之笋更是吸引莞深客。东莞临深片区房价近5万，东莞临广片区楼价较低。

虎门临近广州南沙区，房价已达3万，而临近增城的石滩板块为1.3万，对于在东莞的刚需客户来说，石滩优势尽显无疑。此外，石滩坐拥广州八大交通枢纽之一 ——增城火车站。目前增城火车站已进入全面施工阶段，除了在建的广汕高，还汇集城际、地铁、道路、隧道、市政管廊、场站综合体开发等多功能项目。

此外，近日《广州市交通运输“十四五”规划》中提及，广州地铁16号线一期将增设石滩镇-荔城北段。“十四五”规划还显示，16号线将分期建设，先实施一期工程，由石滩至荔城北，长16.3公里。线路途经增城站、荔湖新城。

▲广州地铁16号线走势（规划）《规划》中提及的轨道交通16号线一期工程，走向为荔城北-石滩；将贯穿了整个荔湖新城，也连接到广汕高铁进入广州站增城站。该地铁线建成后石滩将首先受益，而石滩的交通配套也将因此而更上一层楼。爆红点05.智造高地，产业兴起产业聚则城市兴，产业集聚的规模和集聚水平，往往决定着一个板块竞争力的高低。石滩产业规划利好，政府千亿资金扶持，产业新城价值逐步兑现。

▲石滩产业基地图片（来源：网络）未来五年，增城将着力推进“333”工程；即打造三大千亿产业、提升三大百亿级产业群、培育三大新兴产业，十四五规划期间，重大项目累计 170 项，总投资 3751.71 亿元。目前，广州本田、广州国际汽车零部件产业基地、低碳总部园、英纳法、丰乐医疗、东鹏饮料、立高食品等多家重量级产业于石滩落户投产。

▲石滩名企进驻地图（来源：网络）石滩正成为大湾区产业、技术和资金外移的直接腹地。千亿产业聚集将虹吸巨量人口汇聚，石滩正往产业新城蝶变，成长为宜居产城，也因此片区未来将成长为市场争抢的城市优质资产聚集地。此外，石滩还是广东省教育强镇，区域内学校教学质量优质，均达到广东省义务教育标准化学校标准。除了拥有一批优质公办学校外，还引进黄冈中学、华师附中、天恩学校、广大附中等优质学校，总共约22所知名学府资源。为什么我要买石滩？3个买家故事给大家分享东莞Z先生：石碣都要2万几了，何不选择石滩？东莞Z先生在东莞从事贸易生意，经常要穗莞两边跑，由于多年的“双城”生活，让他在选择安居置业的时候，“眼界”更加开阔。

▲石滩敏捷项目沙盘，不少买家对区域规划感兴趣“看房的时候，把石滩、石碣、虎门、永和楼盘都基本跑个遍”，后来决定购买石滩楼盘，价格对他的打动起了关键作用。“现在石碣新盘基本往2万靠，虎门因为深圳前海扩容，也水涨船高”，相比起来石滩价格1万出头，对我来说工作通勤时间是差不多的。广州H哥：天河“公”，独爱广州东H哥是天河土著，也就是传说中的“公”；年纪轻轻的他，除了的兴趣就是购置有潜力的物业，在反馈给小研君的调研问卷上，H哥对于“你手上有多少套物业”，低调的他只选了“3套及以上”。

▲石滩港龙项目，“接地气”价格见成效这套石滩单位是他在9月购入的，当时首先是土著朋友推介，“毕竟目前价格低，未来想象空间就很大了”；看看现在的南沙明珠湾、南沙湾两个“两市交汇”板块，大湾区合作越来越紧密，我是比较有信心的。”“当然，不限购也是我其中一个考虑点。”深圳C女士：在深圳，这个价连厨房都买不到C女士是小研君认识众多入手石滩深圳客中其中一员。根据中原成交记录来看，2020年至今，深圳客购置石滩的占比已达5-10%；且随着东莞、深圳及广州南沙限购趋严，石滩更是成为深圳客眼中的“香饽饽”。

▲石滩景业项目，渠道带客现场“挤爆”“这个价位，在深圳市中心连厨房都买不到”，身边越来越多朋友关注到石滩板块，自驾车上高速，不到一个半就到深圳了。石滩市场“接地气”自身成功“逆袭”经验值得其他版块学习如无意外，石滩大概率会成为今年四季度广州楼市其中一个“靓的仔”；无论是刚需自住还是资产保值，石滩有其“爆点”。从广州整体市场的角度而言，小研君认为其他板块的开发商亦可学习石滩板块“接地气”的做法；以“以价换量”的心态“活下去”，毕竟降价吸客是目前市场新周期“韬光养晦”的重要方式。

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