搞笑!67平做3房!把石滩当天河?最远配套10公里!
广州楼市发布2021/05/14 14:02
近日,港龙在广州的项目——港龙皇朝·龙湾壹号开放了营销中心。项目位增城新城大道旁,建面约81万方,妥妥的大盘!项目所在地块占地面积约20万平,由港龙地产和皇朝家居的合资公司——广州港科置业斥资38.3亿拍下,折合楼面价6499元/平,成为2020年增城年度最贵地块。值得一提的是,该宗地块早前大部分面积的土地使用权证由皇朝家居拥有,后被增城政府收回进行三旧改造规划。后来被收回地块又进行公开拍卖,皇朝家居又联合港龙地产,再次将该宗地“收入囊中”。据现场销售介绍,项目共规划了32栋楼,首推12、13两栋,33层,2梯6户设计。即将开售的户型面积分别为,67平三房、86平四房和98平四房。其中98平户型占比一半,67平和86平户型各占比四分之一。
介绍到这里,楼市君已经迫不及待地想看看样板间了,但是被告知67平样板间正在装修。
98平户型勉强算方正,做成四房,无功无过。但67平做三房,不用看都觉得会很拥挤。虽然看不到67平户型的样板间,但楼市君对比了67平户型图和86平户型图,发现卧室面积差不多。67平户型的主卧标尺是2.8m*3.2m,86平主卧(不算上主卫)标尺是3m*3.5m,来看下86平主卧照片。房间里只容纳了一张不太大的床和一个装不了衣服的柜子,几乎没有更多的可利用空间。设想一下比这个还小1.54平的房间,是个怎样的弹丸之地!
楼市君实探过程中发现,项目周边似乎没有大型商业广场,更别提地铁等便捷出行配套了,仅有一些小型商家在周围。
询问现场销售后,被告知最近的商业广场是增城万达广场。但楼市君在去项目的路上就发现,增城万达广场在地铁21号线增城广场站旁,二者距项目直线距离10公里。项目宣传单上印有16号线石滩站(规划中)就在项目附近,但楼市君在百度地图上并未搜索到,16号线动工时间暂未确定,等真正兑现还需一定时间。好在项目不远处有珠三角环线高速、济广高速等公路,对于自驾来说出现还算方便。离项目最近的学校当属增城石滩中学,稍远一点有黄冈中学增城学校、华附增城学校等,另外项目自身还规划配建了一所18班幼儿园和一所48班小学。
据了解,项目吹风价在1.6-1.8万/平,目前处于认筹阶段,认筹方式是冻结1万,开盘98折优惠。这个吹风价放在石滩在售新房算贵吗?来看下周边新房价格。
项目周边新房均价在1.45-1.7万/平之间,所以光看价格,港龙皇朝·龙湾壹号属于石滩较贵的水平,但也没有高得离谱。
贵是贵了,产品面积段并没有匹配上高价项目应有的改善感、品质感。在中指院查询到的增城住宅成交面积段数据,近三年增城成交住宅的平均面积为100平,90-110平是成交量的面积段,70平以下成交套数一直,并非主流户型。对于项目板块自身的缺陷,开发商肯定也清楚,但既然当初已高价拿地,自然有它被看好的地方。
虽然增城其他板块的项目已经卖到3字头,但现在无论怎样,项目定价都只能尽量保持和周边持平了。
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