访谈：莱镇香格里--崇尚生态规划的花园住宅
房地产门户房天下2006/12/25 17:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
访谈：莱镇香格里--崇尚生态规划的花园住宅
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2006年房地产市场风云变幻，新政的出台更是给市场带来几分变数。然而，就在这样一个摇摆不定的大环境下，清河区域的地产市场却孕育了一次销售奇迹：莱镇·香格里一期面市即热销，首批放房仅两日，400多套房便被抢购一空！12月25日上午，莱镇·香格里的销售总监吴涛作客大话地产直播间，为各位网友带来有关莱镇·香格里的最全的资讯。
▲ 嘉宾：
莱镇·香格里销售总监 吴涛
▲ 主持人：
搜房新闻记者 杨文清
▲ 项目简介：
莱镇•香格里位于清河区域小营桥东北角，占地面积11.2公顷，建筑面积27万平米，建筑形态为短、板式小高层建筑。项目尽享得天独厚的地块，近距十三号线轻轨、多条干线环绕的交通路网，确保了便捷高效的出行。同时，比邻、高等，携手中关村、上地科技园区、亚奥的区位，也为莱镇•香格里带来了浓厚而轻松的气息。除了无可比拟的区位，项目自身出众的品质更是其淡市热销的关键，其生态的自然环境规划，高达66%的区域绿化率，为社区营造了一个清新、和谐、健康的宜居家园，成为该项目深具魅力的一大亮点。
▲ 以下为访谈现场图文实况报道：
【主持人 杨文清】各位网友大家好！欢迎来到搜房网的大话地产直播间，今天我们请到莱镇·香格里的销售总监吴涛先生，来为我们介绍莱镇·香格里的情况，首先请吴总跟我们大家打声招呼。
莱镇·香格里销售总监 吴涛 |
【吴涛】主持人好，搜房各位网友好，很高兴能有这样一个机会，能够通过网络这个平台跟各位网友一起交流。同时把莱镇·香格里这个项目在一次展现给大家，应该说从2005年的8月份到今天，莱镇·香格里取得比较好的销售业绩，这与我们全体工作人员的努力是分不开的，在这里我要代表我们海欣公司感谢长期以来一直支持海欣公司和信任莱镇·香格里的业主和客户们，在这里我对你们说声谢谢。
【主持人 杨文清】莱镇·香格里这个项目是在清河地区？
【吴涛】是的。
【主持人 杨文清】吴总可以先大致介绍这个项目的一些概况。
【吴涛】概况从三个方面来讲，个我先简单阐述一下这个项目的经济技术指标。莱镇·香格里的占地面积是9万多平方米，总的建筑面积是27万平方米，这里面包括了1万平米的商业，这个体量的楼盘在北京地区属于中等规模的项目，我们不具备大盘的强势，但是我们具备小盘的灵活。另外值得一提的技术参数是区域绿化率是66％，这个概念是莱镇·香格里所特有的一个概念，这与莱镇·香格里这个地块本身的特点是有关联的。
【吴涛】因为莱镇·香格里是由三块建设规划用地和三块城市待证绿地来共同组成，其中的一块城市待证绿地恰好处在三块建设规划用地的中间，所以我们充分利用地貌的特点，把中间待证绿地做花园，总的面积接近2万平米的花园。从开发商的投入肯定是不小，这样也为普通住宅的业主打造舒适度很大的，属于自己一个相对私密的空间。
【主持人 杨文清】像您这个项目的，一半是待证绿地，一半是住宅用地的项目现在有很多吗？
【吴涛】一般来讲建设规划用地要占主要的量，城市待证绿地是为了辅助城市绿化和城市美化，美化环境这样一个作用。因为我们拿这块地的时候也是基于它本身的特点，它处在一个绿化带的氛围当中，所以才产生地块这种特质。
【主持人 杨文清】这一半一半，当时出售就这么搭配的？
【吴涛】应该是北京市规划来讲统一的调整。
【主持人 杨文清】您也看中这样对住宅而言反而有的时候也是一个。比如这个项目做出来，我看有66％的绿化面积。
【吴涛】就像我刚才说的区域绿化率，如果你不很好的利用的话，可能它就变成一个劣势了。如果把这个资源很好合理的利用，它就会起到的点缀作用，我们公司投入的财力、物力还是很多的。
【主持人 杨文清】您提到绿地，我看莱镇·香格里介绍的时候有一块是很吸引人的，首先是它的园林设计，因为我们也有看过照片是亭台楼阁都布置很精巧。
【吴涛】我们请加拿大的一家园林设计公司，叫DFX公司，我们请这个公司的时候，也是想把加州园林风格代入我们北方园林当中。但是基于这个项目又是普通住宅，从成本控制上我们也要做一些考虑。加拿大DFX公司它具有长期的设计经验，所以它能从成本控制的基础上做好这种良好资源配置。从目前一期已经做出来的园林景观来看的，就像你们在楼书和我们发布照片看到的实景效果图，来看，我们可以很负责任的说，莱镇·香格里的园林可以说是普通住宅园林当中的典范，我们也希望更多对莱镇·香格里感兴趣的业主到现场去参观，我想一定会给各位留下很深刻的印象。
【主持人 杨文清】您这边请的是一个国外公司，那主要是偏欧美哪种，国外的风格？还是说主要打造北方的园林？按照中国传统风格？
【吴涛】还是以北方园林为主，从功能区域的划分，我们做了大量的调整，包括观水平台、儿童乐园，还有观景平台，还有集中的休闲广场都应该分布在整个社区不同的位置上。从园林的一些基本要素，山、水、树、石应该说都充分的利用到了整个莱镇·香格里的社区当中。尤其我们做了4000平米的水系，这个规模的水系运营成本是很高的，实际上在普通住宅里面是很少见的。所以我才敢说香格里是普通住宅相对来讲是一个园林的典范。
【主持人 杨文清】相隔里花这么大雪花在园林上面，是拿地就因地制宜，还是公司园林来设计？
【吴涛】两点都有。公司没有这样大决心肯定也不能投入这么多的精力和财力来做这个事情，所以我觉得这两者都应该有。实际上从建筑形态我可以做一个细分的阐述，从建筑形态来讲我们强调是短、板式的小高层建筑。短体现作两个方面，一个是横向短，一个是纵向短。横向短一栋楼的单元数很小，我们一般在两个单元和三个单元。这样增加边单元采光率，也可以有效降低整个社区人口居住的密度，实际上就是一个横向短的。纵向的短指整个楼梯的进身，整个进身应该是在10米到12米，小高层来讲这个进身的距离是可以充分保证楼宇的采光。这是两个短的，半式小高层我不说了，是现在很多市场追求的产品。
搜房新闻记者 杨文清 |
【主持人 杨文清】具体莱镇·香格里在户型上都推出了哪些可供选择的？
【吴涛】这个要分一期，二期看。一期800户业主已经入住了，现在大多数都已经进入装修阶段了。二期我们从2006年的12月19号二期已经正式开始动工了，预计一个月之内销售正式开始了，产品结构我们是以65％的两居，比例占到65％的两居。三居占到20％，一居大概能占到10％，还有少量的跃层。这次产品调整和一期有一些不一样的地方？一期两居和三居的比例对调，一期大概有六成是三居，两成到三成是两居。和一期不一样的一点，我们又增加了100套左右的一居室，一居室的面积在30到70平米之间不等，应该说这种产品的多元化会带给更多的业主更多的选择。
【主持人 杨文清】像在莱镇·香格里这块是属于清河区域，我对清河区域不是很熟悉，您能不能介绍一下在这块区域周边的状况，交通还有相关配套？
【吴涛】我先说地域的特点，我记得刚来公司，我们要给这个项目对一个调子，这个项目属于中等的地块，还是属于的地块，还是属于劣势的地块，我们介于中性和劣势之间这么一个性质。这里面包含很多因素，首先从自然环境来讲，我们知道清河地区是北京市重点居住规划用地，它以住宅的项目为主，共建和商业配套设施相对来说城区没有那么复杂。既然性质去年了，保证清河地区没有大型污染类的企业存在，所以有效保证了这个地区良好的自然环境。我再说环境，清河区域处于中关村科技园区和上帝科技园区，我们处于亚奥板块交汇的区域，它某种意义来讲借鉴了三个区域的。这两大园区我们都知道以、为首各个高校的集散地，聚集地。整个区域各类的高校，这样就能有效奠定这个区域比较好的环境。
【吴涛】另外第三个方面我来说一下它的市场环境。这两年我们都知道清河地区它成为北京地区
北部的新的开发热点，很多大量的开发商都开始进入，参与到开发过程当中来。我们都知道华润地产的橡树湾，还有富力地产等等都有合作。我想这些开发商的进入会直接带给这个地区两个结果，个结果就是整个土地的稀缺性会越来越突凸现。这会引起大的品牌进入，这些产品走的是路线，它的介入和开发，会使个地区的产品结构和产品品质有大幅度的提升，这两个结果出现之后会吸引更多购房者的关注。更多的购房者去来到这个市场，关注这个市场，会促进这个市场的繁荣和稳定，还有成熟。所以我觉得清河地区的市场也正在走向不断成熟的过程，相对来讲市场环境的成熟。
【主持人 杨文清】莱镇·香格里在区域怎么做到和其他项目不同的关注？
【吴涛】这个问题我觉得提的有点大，这种差异性我觉得来自各个方面，工程，技术，营销各个角度。我是做营销的，我从营销来说，首先从案名来说，莱镇·香格里香格里，是英文Legend联想过来的，跟联想原来的意思是一样的。我们要单取莱镇和联想意义太大，所以我们必须加一部分内容进来。莱镇取的意思是传奇的意思，传奇点，剩下香格里，香格里拉音译过来舍掉一个字，一样可以体会到它的含义。整个案名就是传奇点理想家园。我们可以理想传奇中的理想家园，或者是理想家园中的传奇。我觉得这都是一个相互的很唯美的案名。还有值得一提这个案名，刚开始立项的时候，我们正式面对市场的时候有一些客户通过北京楼市图搜到我们这个项目，打电话来问，说莱镇·香格里相隔里是不是别墅项目，实际上这个名字可能会有一些人这种感觉，我们营销人员听到这个很高兴，你的案名当它达到亲切自然的效果才会给人亲近别墅的感觉，这个还是我们值得骄傲的一个印迹。
【吴涛】第二我说我们整个项目的LOGO，我们选择了一个蚂蚁，这个蚂蚁选了它也是主要有两重的考虑，个它作为生态符号，因为整个香格里推广的主题是莱镇·香格里住在自然里。我们想我们提到香格里是很自然的关系，蚂蚁是生态符号，第二个蚂蚁具有很好的团队合作精神，我们都知道蚂蚁用他自然的语言创造方式，实际上把同好的事情结合人身上是根本无法完成的，它里面的交通通道四通八达，这也展现蚂蚁的建筑。我们跟行业特质是紧密关联的，产品设计我们在项目初期也曾经进入误区，那个时候没有经过很严密的市场调研，我们通过跟设计公司单方面的沟通，当时确定200平米中大类的户型，当时清河地区房价没有这么高，我们当时刚立项清河地区在400多左右，如果做到200多平米，整个的房价应该在100万左右。我们边上有一个别墅项目是一个很老的项目。
【吴涛】它当时的房价，一套房子大概也就卖到一两百万左右，我们想产品有一些重叠，最后我们经过市场调研以后，我们还是有效得到一个市场的空白点。我们不管说对政策有前瞻性。因为这次国八条出来对房地产有政策条款上的限制。但是恰恰我们没有必要做产品调整，因为我们产品结构是完全符合国家政策要求的。但实际上换个角度来讲，也是我们产品也在不断的弱化，因为大量同类产品上市，肯定会增强这个区域产品的同质化，但是香格里总的供应量并不是很大，从我们入市以来一直处于供不应求的阶段，所以这一点并不担心。
【主持人 杨文清】莱镇·香格里相隔里交通的通达性怎么样？
【吴涛】从目前清河地区出行到五环内，主要路线还是以八达岭高速为主。目前的通达性并不是很好，尤其到周六、周日，去城郊郊游的人，整个八达岭高速车流量很大，我们当时发现这个问题的同时，北京市政府也在调整这个问题，现在正在修的一条路是北中轴路，它离八达岭高速直线距离有两公里到三公里，与八达岭高速是平行的，它主要是作为缓解清河地区交通压力一个主要的交通干线。在未来的一年之内正式通车，那个时候我们业主和清河地区大多数居民就可以选择两条不同的出行路线。那个时候交通压力应该有所缓解。
【主持人 杨文清】除了开车之外，公交路线呢？
【吴涛】离的比较远，有两公里多，所以这一块可能不是的方便。公交线路36条，我具体想不起来。从公交线路很丰富，可以满足出行要求。
【主持人 杨文清】清河地区和我们室内的项目是不一样。它到周末很拥堵，都是去京郊那边旅游的。莱镇·香格里靠在有一种世外桃源的感觉，距离出游地更方便一点。
【吴涛】我们这个项目离八达岭高速直线300米的距离，相对属于闹中取静比较适合居住的地方，从我们一期统计客户的购买意愿和购买需求的时候，很多客户都看中这一点，周边的环境还是很适合居住的。
【主持人 杨文清】莱镇·香格里规划的时候有没有针对哪些客群进行规划的？
【吴涛】主要还是区域，我们跟各个高校知识产权的企业是分不开的，当时我们做产品定位和客群定位的时候，我们先做大量的写字楼的调研和各个高校的调研，我们走访很多老师，走访很多园区的白领，通过他们的需求最后确定这样一个产品结构。所以我觉得通过这种调查，确定我们客群定位和产品定位是相辅相成，因为我们是通过客户需求来定位产品，这个应该是没有什么异议的。
【主持人 杨文清】在物业方面有没有提供满足这一人特点的需求？
【吴涛】因为香格里它毕竟是一个在同类的区域市场内，同类产品属于普通住宅的形态，所以从物业服务上我们更多是强调能够满足基本生活需求，没有做过多的调整，没有针对特殊的知识分子这个层面的结构做特出的安排。我想这样也会增加他们的生活成本，这些我觉得是相辅相成的，可能有一些人会喜欢增加这种投入去获取更多的实惠，有相当一部分人也不认可这个事情。
【主持人 杨文清】目前从一期入住的情况您统计看来跟预期有基本相同吗？
【吴涛】基本上是一样。二期还有一个卖点，就是环境，这一点我们还是很有相信。从我们办理入住井然有序的秩序，还有客户跟我们交流的感觉，我们还是能够感觉出来还是以各大院校的老师和中关村这些白领为主。
【主持人 杨文清】一期现在已经全面入住，二期预计什么时候开盘？
【吴涛】二期是1月中旬左右。
【主持人 杨文清】放量跟一期差不多吗？
【吴涛】这次放量是750套左右，总的建筑面积是760万平米。
【主持人 杨文清】方便透露一下价格吗？
【吴涛】开盘价格在7500左右。我们依旧保持和清河地区其他产品一定的价格，最后价格方案应该在1月初左右能确定下来。我想7500的价格还是很接近的。
【主持人 杨文清】二期之前推出的时候会不会有什么推广活动和优惠政策呢？
【吴涛】优惠政策还是以目前刚刚出台，目前银监会加强对银行放贷的力度，这样的话对于我们中等规模的公司，我们要保证这个局面稳定的话，还是要结合这一方面来做促销的手段。主要现付款9.8折。这样做的目的还是为了保证开发商资金量的稳定。
【主持人 杨文清】您开始在最开始的时候有提到莱镇·香格里还有1万平米的商业，这个是整个项目还是二期的？
【吴涛】整个项目有这些。
【主持人 杨文清】一期入住以后这个1万平米的商业有没有进行规划？还是开发商出售就可以？
【吴涛】马上要动，跟二期的工程是连在一起的。这个商业是我们跟东升乡政府合作开发的实体，这部分销售和经营是双方共同预测的，主要是服务这个地区的。
【主持人 杨文清】你们也对这部分商业进行具体的规划？
【吴涛】对。这个规划已经出来了，应该很多业主到过我们现场都看过这个沙盘，整个规划已经出来了。
【主持人 杨文清】是有针对莱镇·香格里业主方面，有针对性的规划？
【吴涛】因为开发商做商业大多数都做毛坯的状态，商业的定性还是以经营招投标的方式为主，所以经营招投标的方向，我想在商户入住的时候也尽可能满足社区居民投入，如果背离这个的话，将来预期的和期望值会不成比例的。
【主持人 杨文清】因为吴总是次来我们搜房，可以向我们网友介绍一下开发团队吗？
【吴涛】开发公司海欣方舟房地产开发公司成立的时间是1995年，到今天为止已经经历了11个年头，我们公司这11年以来一共开发了4个项目，包括莱镇·香格里在内。莱镇·香格里是目前规模的项目，我们没有做大的手笔。因为中小规模的公司整个路线还是求稳，在整个企业运营过程当中和其他的房地产公司一样，一个是员工，一个是效率，还有一个是成本控制，房地产开发企业制胜的三大法宝。尤其莱镇·香格里处在奥林匹克森林公园的，所以在08年奥运会即将到来之前海欣公司希望能够为奥运添砖加瓦，去把香格里规划更漂亮，把我们首都建设的更美丽，实际上这一点海欣公司一直以来都是有这个愿望。
【主持人 杨文清】感谢吴总今天作客我们搜房，也为我们带来了莱镇·香格里最全的资讯，我想各位关注莱镇·香格里的网友们，近期一定要关注动向，因为最近要开盘。我们也预祝莱镇·香格里在二期开盘取得好的业绩。
【吴涛】感谢主持人，感谢搜房。
