北京库存逼近11万套 预售资金治不了

开发商着急拿证消极卖房明年的房子拿到今年卖挂明年的“预期价”———

近日，有读者向《广厦时代》反映，受预售资金的影响，在12月份集中入市的项目中，有10余个项目的售楼处的电话无法接通或没人应答。记者随后电话核实了几个项目，虽未出现无法接通的现象，但却发现很多新增项目的价格往往大幅高于不久前销售的价格。开发商为规避，将原本明年的房子拿到今年卖，自然也挂上了明年的“预期价”。即便近一个月来始终保持零成交，也依然不急着卖房。

●只领证不卖房库存逼近11万套

两个月前，针对开发商预售资金政策的出台，在业界引起了不小的震动，许多开发商和市场分析师都表示，该政策的出台将避免开发商的，增加房源的供给。

从市场上看，供给确实大幅增加了，从11月起，许多开发商申请预售许可证的热情就空前高涨，据统计，11月份共有43个商品住宅项目领取预售证，而这个数字在12月份被轻松打破，仅前20天，北京市建委下发的商品房预售证就达到了43个。

中原地产分析，由于预售资金的起始日期以开发商项目申请日期为准，不是以发证日期为准。因此，许多开发商都在12月1日前申请预售证。截至12月20日，只有19日领证的万科中粮长阳半岛和绿地花都苑两个新增项目受到了预售资金的。

另外，记者还发现，甚至有不少在售项目，销售还未过半，就接连为后期的几栋楼申请预售证，以规避资金。开发商的着急推盘，却并未给买房人带来更多的选择。许多开发商在应付买房人时的虚与委蛇，让增加供给看上去更像一场黑色幽默。无论是7000人买800套房的万科中粮长阳半岛，还是连夜排队的绿地花都苑，大量的购房需求被集中在少数几个性价比较高的楼盘上。“不是愿意跟风抢，只是因为许多新增楼盘不认真卖。”有购房者对记者反映，许多取得预售证的项目以各种方式提高了销售门槛。例如通州新城某楼盘的置业顾问明确告知买房人：“我们是把明年初要卖的房子提前拿出来，所以比其他楼座贵5000元/平方米，而且无折扣，您可以选择前一期的房源，并且依然在售。”

与申请预售证时的心急火燎相比，众多京城开发商在实际开盘后并未表现出购房人期望的卖房、急于回款的姿态。北京的存量房也不可避免地再次攀高。根据北京市房地产交易管理网统计，截至12月20日，可售商品房包括期房、现房的总量为109445套，接近11万套，达到年内新高。

●贷款支持开发商“钱袋”无忧

由于领取预售证后，不能随便提价，价格一定要在拟售价格之内，因此把明年的产品拿到今年卖的开发商也就相应地在房源上标了一个“预期价”。

“目前我们没有折扣，新增的房源是最后一期，均价在25000元/平方米，上一期还有7栋尾房，均价17000元/平方米，您是在哪儿看到我们项目的信息的？我们的项目还没有做宣传。”记者以购房者的身份咨询某别墅项目新房源为何大幅提价时，置业顾问如此反问道。作为11月份领证的项目，已经过了一个月，却为何如此不急卖呢?

一位业内人士表示，目前一些楼盘卖房很低调，有种可能是因为项目在客户积累不充分的情况下，为了避免资金而提前取证，怕销售不畅影响品牌声誉，所以十分低调；也有一种可能是，开发商看好后市，抬高买房人门槛，变相。

无论是哪种，有一点无需质疑，就是开发商需要一定的资金支持，毕竟现在是风口浪尖，规定领证后三日内开盘，没有谁敢长期拖延。而2009年的销售，也为多数开发商提供了充裕的现金流，但为了维持开盘后的各项开销和年底偿还贷款，没有贷款的支持，恐怕也难以待价而沽。

根据近日央行公布的数据显示，11月份，北京的房地产新增贷款再次重回首位，整个11月，北京新增贷款比上月增加了401.9亿元。其中房地产占了204亿，其中个人住房贷款仅增加了14.5亿，其他贷款类型增长了190亿，房地产企业开发贷等贷款额明显上涨。

●12月新盘集中入市元月仅24个项目预计开盘

开发商将明年销售的房源提早入市，导致了12月开盘的项目提前释放了明年元月的市场供应，预计明年1月，开发商入市销售的热情将明显萎缩。据亚豪机构统计数据显示，明年1月仅有24个项目计划开盘，其中首次开盘的纯新盘项目为9个，整体开盘均价为21150元/平方米。

对此，亚豪机构副总经理高姗指出，1月项目谨慎入市，与11月、12月开盘项目集中入市有很大的关系。由于受到预售政策的影响，许多项目提前入市开盘，导致1月计划开盘项目量有所减少。同时，春节前楼市正值传统淡季，从历年的情况来看，计划开盘的项目量也是相对较少的一个阶段，淡季开发商对市场的预期有所弱化，影响到了开发商的推盘速度。而1月计划开盘项目中的纯新楼盘多数经历了较长的蓄客周期，有些项目由于市场原因，迟迟未能开盘，此时选择在元月开盘，一方面是客户积累较为饱满，销售风险较小，另外一方面是春节前的市场较为平稳，再出台更加严厉的利空楼市的政策可能性不大，因而纯新盘仍在稳定推出。