北京严查房地产违规,新城、京投等知名开发商“中招”!
北京金诉律师事务所2021/08/21 07:11
文章来源丨楼盘挖掘机
采访律师丨北京金诉律师事务所王佳红
8月12日，北京市住建委发布通报称，鸿熙华庭嘉苑、明悦湾嘉园、京贸国际公馆三个项目在销售过程中存在违规问题。
据悉，北京市区住建部门已向违规企业下达责令改正通知书，要求企业立即整改，并启动立案调查程序，对问题严重的鸿熙华庭嘉苑项目立即暂停网上签约。
随着房地产行业监管大环境的收紧，房地产行业各个环节也都面临着更强有力的监管举措。
北京市住建委在接到媒体反映鸿熙华庭嘉苑、明悦湾嘉园、京贸国际公馆三项目存在违规销售问题的线索后，会同通州区、大兴区住建委开展调查，采用明察暗访、线上线下相结合的方式进行执法检查。
经过调查发现，上述三项目均存在销售违规问题，北京市住建委依法下达了责令改正通知书，并进行相应处罚。
事实上，房产违规销售问题并不罕见。
早在2001年4月，建设部就颁布了《商品房销售管理办法》对房产销售进行规范；同年8月，建设部又颁发了《城市商品房预售管理办法》，这两个规定对商品房的销售有了一些基本的限制和约束。
此后，各种规定和政策的出台，也对房产销售的违规问题进行了界定并确定了相关处罚措施。但时至今日，面对行业监管逐渐收紧的大环境，仍有部分开发商为达销售目标屡屡犯禁。
北京住建委的严查，正是为部分开发商敲响了警钟。
北京住建委治理销售违规乱象
新城熙红印项目被暂停网签
据小挖了解，被处罚的三个项目均存在不同程度的销售违规问题，甚至采取了一些相同的违规操作。
北京新城鸿熙房地产开发有限公司开发建设的大兴区鸿熙华庭嘉苑项目（推广名：新城熙红印）在销售过程中存在售楼处样板间展示与项目实际不符、违规宣传赠送面积、未留存部分购房人住房限购资料以及现场公示资料不全等问题。
新城熙红印项目位于大兴区西红门宏政街西侧，目前，北京市大兴区西红门域内有四大楼盘在售。
其中，熙悦宸著项目均价约为6.44万元／平方米，鸿坤新都荟项目均价约为5.5万元／平方米，兴创国际中心项目均价约为3.8万元／平方米。
而熙红印项目均价约为6.44万元／平方米，在同区域内的楼盘项目中处于较高水平。
然而，新城熙红印项目的去化情况却不是很理想。
北京市住建委网站显示，2020年4月，新城以29.4亿元拍下该地块，限价7.08万元／平方米。截止8月12日，熙红印项目仅出售217套房源，去化率不到30％。
同时，小挖还了解到，该项目的区位交通也不是很方便，距离该区域最近的地铁站西红门和该地区购物中心荟聚均接近3公里。
北京日月房地产开发有限公司开发建设的大兴区明悦湾嘉园项目（推广名：中南湾），在销售过程中存在未在住宅使用说明书、质量保证书中明示供热单位、供热计量收费方式，部分销售人员证件已过期等问题。
小挖在“贝壳找房”网站了解到，中南湾项目位于大兴区南大红门路，有99平米两居，136平米三居两大户型，均价约为5.4万元／平方米，该价格与同区域内“中冶德贤公馆”项目7.7元／平方米的单价相比中处于较低水平。
公开资料显示，中南湾项目于2013年获现房销售证。但据企查查显示，该项目的开发商北京日月房地产开发有限公司自2014年起陆续发生多起商品房预售、房屋买卖及租赁合同纠纷。
此外，明悦湾嘉园、鸿熙华庭嘉苑、京贸国际公馆（开发建设单位：北京天旭运河房地产开发有限责任公司）三项目的现场销售人员均不同程度存在以分期首付、赠送面积、宣传不实销售进度等方式违规宣传售房的问题。
值得注意的是，小挖通过“企查查”得知，新城鸿熙为新城控股的子公司，日月房地产为京投置业子公司。
针对上述问题，小挖咨询了北京金诉律师事务所资深房地产律师，王佳红律师称，上述房地产开发企业所从事的诸多违法违规行为，都属于在商品房销售过程中的违规销售问题。开发商的这类违规行为，对购房人的权益有极大的损害。
，对购房人可能产生机会损失。由于开发商的虚假宣传，使得购房人做出了错误的决策，从而丧失了其他好楼盘的购买机会。
第二，对购房人产生极大的心理落差。实践中开发商往往宣传的非常美好，游泳池、会所、健身房等一应俱全，可是交付房屋的时候货不对板，这让购房人会感觉物无所值。
第三，由于开发商和购房人的地位不对等，所签署的合同很多都是格式条款、霸王条款，直接剥夺了购房人的很多权利，免除了开发商的主要责任和义务，一旦购房人进行维权的时候，合同条款往往对其不利，根本无法维护自己的合法权益。
依据相关法律法规，北京市区住建部门已向违规企业下达了责令改正通知书，要求企业立即整改。
同时，住建部门也启动立案调查程序，对问题严重的鸿熙华庭嘉苑项目立即暂停网上签约。
监管趋严趋紧
房地产营销应该注意什么
事实上，北京市住建委素来对北京市的房地产项目实施高强度监管。
近几年，北京市住建设委持续加大对房地产市场的监管力度，重点查处违法违规售房、销售信息公示不全、违反住房限购政策、违反预售资金监管规定、购房合同补充协议中附加不平等条款等问题。
尤其是在今年，北京市新建商品住房成交迎来活跃期，北京市住建委更是加大了房地产市场执法检查工作力度。
从2021年2月下旬开始，北京市住建委的多个执法检查组会同属地住建房管部门，先后对东城区万国公寓，朝阳区远创合景苑、东直门8号，丰台区誉悦家园、合雅金苑、黄庄九雅嘉园，大兴和怡嘉园等多个房地产开发项目开展现场执法检查，并对违规企业进行责令整改或立案查处。
同时，北京市住建委还就网络平台违规发布房源和开发企业违规使用分销渠道问题，分别约谈了安居客、58同城、贝壳找房等网络平台以及中原、合硕等销售机构，对未获批销售许可的项目，要求各机构不得发布房源、代理销售。
为持续强化地产项目的监管力度，北京市住建委还出台了一系列政策配套执法检查行动的进行。
2021年4月，北京住建委发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，明确表明将重点查处房产销售中存在的无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、捆绑销售和违规分销等违规行为。
2021年7月8日，北京市住建委就《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》向社会征求意见，主要解决购房人货不对版、严重减配的问题。这些都体现了政府对于楼市违规的行为正在从严从紧。
从目前开展的执法行动来看，北京市住建部门的执法人员通过提前暗访锁定线索、“四不两直”深入现场的方式，实现新房销售各环节的监管全覆盖，对各从业主体经营侥幸心理形成了有力震慑。
对于此，律师建议，在当前大环境下，开发商在楼盘营销过程中要做到以下几点：
首先，做好公示制度，让购房人对在售楼盘充分了解和知情，增加信任，减少纠纷。
其次，要承担起开发企业对于房屋质量的责任。只有让购房人享受到居住幸福感，才能受到大众欢迎，不被市场所淘汰。
再次，开发企业要加强对销售人员的培训，对于楼盘的介绍、宣传，要客观、真实，不误导、不隐瞒、不欺诈购房人。
最后，在充分尊重购房人的权利，允许购房人对合同条款进行协商和修改，充分尊重购房人的自主意识，这才能体现双方对等的法律地位。
房地产行业进入白银时代，对于开发商而言，违规营销并不可取。在逐渐冷静的地产市场下，做强产品才是取悦消费者最有力的手段。
排版编辑丨黄忠帅
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