天时名苑创造“周”热销奇迹
房地产门户房天下2009/10/15 17:18
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
尽管经历有史以来最长的“国庆”长假,不过一线城市的房地产开发商们均“掘金”不利。延续了9月以来的成交量下跌,北京以成交1100余套了却十月周。仅有部分项目在冷却的“周”中逆势热销，位于北京通州北苑站天时名苑十月份一直以每天成交十余套的好成绩挑战着骤冷的楼市。
今天房天下邀请到天时名苑营销副总曾江，为我们解读天时名苑的热销传奇。
天时名苑营销副总曾江(摄影/王昊)
【房天下】您如何看待“周”房地产市场的冷淡？
【曾江】这次房地产周没有出现往年的火爆是很正常的。从大的方面说是因为自从今年3月份到10月份，北京的楼市已经一扫以前经济危机所带来的低迷，全市均价完全超过了07年的点，但部分的楼盘上涨超过了30%，这是消费者没有想到的，包括很多也没有预料到，当初都以为可以降一点，再降一点再出手，但是没有想到会快速反弹。买到的就买到了，在上涨期间抓住机会的就抓住机会了，没有抓住机会的已 出了心里承受能力，也没有办法了，市场也需要有个心理的博弈平衡期。部分消费着抱有观望心态。小的方面而言是因为交通的限制和长假外出也造成了楼市周没有以往的火爆
另外，消费者现在买房子比较理性，只要是综合的楼盘推出，在任何时候都是销售上的周，过去所谓的金九银十已经相对淡化了。
【房天下】请您详细的介绍一下近期天时名苑的销售情况。
【曾江】要说天时名苑之前就得说整个市场，我也看到一些资料，说整个“周”，包括十月份出现不同的现象，比如说价升量跌，在这样的情况下，我们天时名苑不但没有出现这样的问题，而且持续保持热销，周期间签约26套 认购是61套，这个好像是北京楼市的名了。这反过来印证这个项目，天时名苑通过它的性价比，让客户感觉到这是好的楼盘，值得出手的楼盘，不会因为市场不利来影响客户的判断能力。
自从6月27日开盘以来到现在我们完成销售1000多套，我们是7月份的全北京销冠，9月份成交面积排第五，成交套数第六。持续的热销这是难得的， 有的人可能是短跑，但是我们在1万米当中都保持着冲刺，短跑、长跑都是，能做到这点普通项目是做不到的，市场好的时候，不管好房子还是不好房子都好卖，等市场理性的时候，仍然保持热销，这才能显示出楼盘的真正品质，所谓路遥知马力。
【房天下】现在房地产市场从九月份开始转冷，通过您的观察，您觉得现在消费者对于住房的需求发生了什么样的变化？
【曾江】这段时间房地产市场需求也部分细微的变化，比如说购买自住型客户的比例有所增加，虽然价格的在前期持续走高，但是对舒适、宜居的大户型，这部分客户有所增加。另外小户型当中自住要求的客户有部分增加，要求的客户出现部分观望。对产品要求更高了。
【房天下】消费者对于楼盘的需求也更加细化，现在天时名苑的热销户型是什么？这种户型有什么样的亮点可以吸引消费者？
【曾江】天使名苑是属于宜居型舒适型的产品，我们户型面积比周围区域项目的都要大，我们两居室已经到了100平米，三居室在130到150多平米。我们推出的150平米的三居、四居都是在园林社区最核心的地方，可以做到双面景观。房地产规划都有个普遍特点和规律，位置的，景观的区域都是让位给面积的、品质的楼座，我们整个七万平米的社区园林是由星河园林做的，大量的成树移栽，完全的成品园林，环境舒适宜人，典型的公园地产。原来我说一句话，我们是把公园建在社区里，把房屋建在花园中。
【房天下】130平米以上的三居大户型在的角度讲，有什么样的？
【曾江】在市场价格很高的情况下，或者市场快速攀升的情况下，可能造成一部分人的资金紧张，不得不买一些小户型，随着收入的提升，包括生活的改变，对于宜居型的要求是不可更改的，这是必然要求的。像大户型，在整个市场都在提供小户型的情况下，大户型反倒稀缺了，再过两到三年，这个需求会更加旺盛，随着家庭人口的增加，包括居住和收入的改变，大户型、宜居型会要求的更加强烈。
【房天下】我有个简单的推理，现在北京放出的小户型比较多，这些小户型的持有者都必然需要改善自己的居住，要选择更加宜居的住所，所以天时名苑三居室的大户型成为他们的。
【曾江】对，不但是现在居住的，而且也是的，以后的小户型都要面临着升级问题，那么大户型是稀缺产品。以后大户型基本都是豪宅，上三四万，而我们现在才一万多，以后要想，那么大。从资产的角度，随着通货的因素，基数的增加，未来也更大。
【房天下】在市场低迷的时候，消费者会关注一些品质很高，的项目，天时名苑的成功与有什么关系吗？
【曾江】轨道交通是解决大都市交通堵塞的最主要的途径之一，是都市交通的解决方案也是出行人喜爱的交通方式，所以周边的房价也高出远离的房价，对周边半径500m范围内的房地产价值具有显著影响,对居住、的影响程度超过15%。对周边半径300m范围内房地产的影响尤其显著,居住的影响程度超过30 %。而天时名苑八通线北苑站，就在这半径300范围内。只要上了，即可享受轻舟已过万重山的快捷潇洒了。
【房天下】CBD东扩已经开始出方案了，您觉得CBD东扩对于天时名苑的销售，包括整个项目的价值会有什么样的促进作用？
【曾江】可以说我们因CBD而生，因CBD而兴
CBD东扩直接推动了整个华贸以东楼市的销售热潮，随着城热点地区的发展和对周边的辐射，繁荣，也慢慢蔓延过来了，天时名苑正处于长安街东延的商圈，作为成熟的大都市，北京是由多多个热点商圈组成的，像亚运村商圈、阜成门商圈、公主坟商圈等，包括我们周边的北苑商务区，也是因为国贸商务区的发达兴旺而带动周围商务圈开始兴旺，北苑商务区马上要启动，也是以北苑站为核心，围绕整个区域形成一个新的热点商圈。CBD东扩更加速了北苑商圈的发展进程。
【房天下】您认为北京的房地产未来发展趋势是怎样的？
【曾江】首先说一下，这是个人观点，只是个人感受。短期而言，随着09年前一段时间的快速上涨，会有一个平稳的博弈期，价和量都会比较平稳，所谓的量跌也只是针对时期和火爆时期的量，会慢慢平稳，这是市场的规律所在，价格上涨幅度不会像以前那样，会很平稳，尤其是三个月之内，现在是十月份，到明年三月份之前都会比较平稳，但是品质比较好的楼盘，处于核心的区域的项目，一样会热销。
长期而言，也是自己的感受，这几年来价格走势告诉我们，房地产是具有很强的保值、功能，这是前几年市场我们的。从90年到现在，房地产价格是有波动，但是长期来说，是保持上涨趋势的，尤其经历了2008年的市场冷淡，在金融危机的冲击下，房地产只调整了一年时间马上快速反弹上来，并且一下超越了以前。这样的教训告诉我们，错过时机，以后会越来越难追，付出的成本更高。
【房天下】您的意思是说今年房地产即便现在遇到一些寒流，但是波动肯定不会像去年金融危机那么严重。
【曾江】对，房地产可以说是稳定的市场，如果有过大的波动本身也不正常，它不像一个单一商品，会有巨大的波动，它是龙头产业，牵扯到国民经济的各个方面，所以不会大幅度波动，可以长期向上看好的行业，偶然间的小波动可以忽略不计。
【房天下】请您介绍一下我们天时名苑在未来几个月，营销策略会有什么样的变化？
【曾江】我们已经基本上完成了在今年年初制订了销售计划，园林区域位置的楼座我们会逐渐往外推，由于景观好、品质高、很多客户都在等待，呼声也很强烈。并且会推出非毛坯的楼座。类似的产品在东部供应量少，价格都超过了两万。
【房天下】上半年，东面土地的拍卖也火，国企都参与进来，参加土地招拍挂，您如何看待东部土地天价事件以及国企参与竞拍的这种情况？
【曾江】首先拍出来的也正是因为他们看中了长远的未来，长远的预期，能够支撑得起，能够把面粉变成面包甚至是高级蛋糕，这样他才敢去拍。另外央企为什么也参与进来了，他有雄厚的实力，国家的财产也需要保值，他看到了这个预期也会来争夺，这是必然的。
反过来说，拍出的效应，目前来说真正当下获益的不是，会在三年后才能实现销售，真正获益的是现在在售的楼盘。
【房天下】通过的出现，央企的介入，也是体现了这块地的价值。
【曾江】对，以后面粉能够卖出更高的价格，他才会抢这些面粉。同时提升了周边项目的价值预期。
【房天下】感谢曾总解读了天时名苑的热销并对当前的房地产市场做出解析。
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