我国商品房成交下滑 预测楼市明年或复苏
房天下综合2009/06/05 07:38
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上周(５月２５日－３１日)房地产市场成交总量环比下跌，除个别城市外，主要城市中多数城市成交出现下滑；成交价格则涨跌互现，但调整幅度较小。有关表示，成交走低主要是受到节假日影响，国务院公布商品住宅资本金下调比例，给市场带来利好，但应注意的是，当前房地产市场仍面临着价格过高、供应不足和通胀预期三大隐忧。
来自易居克而瑞(中国)研究的数据显示，５月２５日－３１日，主要城市房地产市场成交总量环比出现下跌，十大重点城市中，仅杭州、成都、深圳成交量高于上周，其他城市成交量环比均出现明显的下降，其中上海跌幅，环比下滑２７．４％，北京成交量则环比下滑２７．３％。
"节假日对成交的影响较为明显。"易居克而瑞(中国)研究研究员陈啸天分析说，成交价格则基本以趋稳为主基调。数据显示，上周各重点城市房价涨跌互现，整体涨跌幅度都较小，除武汉成交价格环比上涨８．７％和上海环比涨６．３％外，其余城市涨跌幅都在５％以内。
值得注意的是，近期各地土地供应继续增多，企业拿地热情持续高涨。根据各城市发布的土地出让公告，６月１日至６月７日期间，３７个大中城市将有１６个城市有土地推出，土地出让面积前三名为常州、天津和沈阳，分别为６３．８０公顷、５４．７３公顷和４１．２２公顷。开发企业拿地热情高涨，其中，不久前拍卖的北京广渠门外住宅地块竞争激烈，溢价达２４０％，而实力雄厚的绿地集团上周再度拿下其２００９年以来的第５幅土地。
上周，国务院表示将研究开征物业税，同期，国务院公布固定资产项目资本金比例的调整结果，商品住宅资本金比例下调至２０％。"物业税的征收符合税收成长规律，有利于发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。"陈啸天分析说，但从目前的情况看，物业税的执行仍有很多难点，比如征税城市范围、征收物业的年限标准、征税物业的类型结构、纳税对象等方面都难以确定。
陈啸天同时表示，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从原来的３５％降低至２０％，对房地产行业和开发企业而言是重大利好，能够实质性提高房地产的水平，对项目盈利和企业利润率将起到明显的提升作用，有助于扩大开发，缓和当前部分城市出现的供应不足的矛盾。
今年以来，房地产市场成交形势较去年出现好转，仅从４月份的数据来看，大多数城市成交量继续保持高位，其中，上海成交达到了２００７年的平均水平１８０万平方米，而杭州、南京环比相应增长５４％和４１％。
"对于房地产市场的回暖迹象，在感到欣慰的同时，更应切实关注的是存在的三大隐忧。"陈啸天指出，个隐忧是房价反弹过猛，尤其是在上海、深圳比较明显，部分楼盘的价格已经达到２００７年的较高水平，"无论是从宏观经济面还是从消费者信心的角度来看，目前都还不是大幅度提价的时机，价格过高会影响市场信心的恢复，加重观望情绪，而且价格的大起还有可能会引起政策的转向，直接影响目前良好的格局。"
"第二个隐忧则是目前供求明显失衡，供应尤其是有效供应跟不上。"陈啸天分析说，从近的存量数据来看，随着成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得存量快速消化。陈啸天认为，目前供应瓶颈主要是由于此前房地产业下行，开发商放缓供应节奏造成的，供求缺口何时能补上还有待观望，"供求关系的失衡已经很明显影响到价格。"
另一个值得关注的则是通胀预期。陈啸天分析认为，从近期的情况看，通胀预期所造成的压力已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人者纷纷关注物业。根据相关经验，房地产物业是抗通胀主要选择之一。"不排除会出现资金方会大量购买物业来规避通胀风险的可能性。"陈啸天说，这样一来，直接受影响的将会是及中物业，尤其是专门做中物业的品牌性企业将会从中受益。
一边是部分楼盘开盘即的火暴场面，一边是不少项目的高退房率。自一季度楼市迎来小阳春以来，退房现象就如影随形，楼市的"冷热反差"，触动着购房者敏感的神经。
北京房地产交易管理网数据显示，目前北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。今年以来，北京部分在售项目的退房率超过10％，有的甚至超过30％。西安期房的退房率超过6％。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。
"退房增加的原因是多方面的。"中国房地产资深陈真诚在接受《中国产经新闻》记者采访时多次强调。"开发商为营造热销的假象，迎合置业者的聚众心理，自编自导'自买自卖'的把戏；有的开发商甚至制造假按揭骗取银行贷款。"
一位不愿具名的某公司房产事业部销售总监也对《中国产经新闻》记者表示，在边卖边退的项目中，部分是之前做的假按揭。不过，好的项目是经得起考验的，尤其是户型合理，开盘价位比较低的新开项目。但是部分退房的原因，也有是因为银行解押，无理由退房等。
陈真诚也明确表示："除了开发商原因导致的退房现象外，还有部分原因来自于购房者。在前期高价购买期房的购房者，在房价下调后，为了寻求更高性价比的住房而选择了退房；也有部分项目后期销售，前期业主因为开发商，超过心理预期而心生不满，导致前期业主要求退房。"
有业内人士对《中国证券报》表示，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将增加。
"还有一种情况，比房地产开发商导演的假按揭和'自卖自卖'导致的退房现象更严重。"陈真诚表示。现在市场上也存在部分购房者担心房价再上涨而准备购房，但又担心未来房价会下降。因此，出现同时在多家楼盘登记买房的情况。哪个楼盘成交价，就选择哪一个楼盘。把其他所登记的楼盘推掉，甚至有全部退房再去购买性价比更高的楼盘。
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目前，高退房率的矛头直指假按揭现象，实际上，还有很多原因可能造成退房。陈真诚解释道："房屋出现质量问题，开发商交房违约、政策导致首付和利率变化等，都会引起退房情况。"
要跳出一边热销，一边退房的"怪圈"，上述不愿具名的房产事业部销售总监表示，开发商要为房地产市场的回暖和稳定，做出实实在在的努力。
陈真诚也认为，需要多方面齐动员。开发商应该制定合理的房价，主动将泡沫挤干净，才能促使房地产市场的回暖和更好的发展；银行方面，在审批住房按揭贷款时一定要严格把关，有针对性地加强房贷业务的安全审核制度。防止部分开发商导演的假按揭继续扩大；消费者应该摆正心态，结合自身情况，按照真实需要购房选房，要对自己的购房行为负责；政府要严格执行相关法律和政策，严厉打击投机的购房者，维护买房卖房者之间的契约关系。
中国楼市“多空对垒”的局势在持续数月的“小阳春”后，格局大变，开发商和外资投行轮番唱多楼市，“多军”大获全胜、“空军”溃不成军。
然而，笼罩在中国楼市上空的迷雾并没有真正散去。假按揭、自买自卖、高退房率等在近期被频频爆出，高成交量被指“掺水”；开发商的提价行为也被批评为“自毁前程”。上有迷雾，下有暗礁，中国楼市在扑朔迷离中前行。
征兆并不明显，楼市突然间躁动起来。
近期，上海、深圳等地部分楼盘价格狂飙，有的甚至涨至2007年的高位。让人误以为2007年那个的年代再度回来。
与此同时，外资投行乘机火上浇油。6月2日，在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上，摩根大通经济学家龚方雄乐观地放言，今年中国房价上涨幅度将达5%-10%，而明年涨幅将达到10%，并鼓励大家近积极买地建房。其他投行也是一片附和之声，开发商们自然顺竿往上爬。
富力联席董事局主席张力甚至称，市场回暖，富力承诺不，也不超过3%。一香港地产上市公司的总裁自信地向时代周报记者说：“季度的销售情况证明，房地产市场已经回暖。”
事实果真如此吗？
房企唱多投行助阵
房企“唱多”的理由充分：截至目前，万科地产、保利地产、绿城中国、中国海外地产的销售额已经提前完成“百亿元”，而恒大地产、富力地产、雅居乐等龙头房企在上半年进军百亿元俱乐部已经没有悬念。
一季度房地产市场的回暖，让大多数房地产企业恢复了元气，底气壮了以后，出手也阔绰了，一度绝迹的“”重出江湖。
5月21日，富力以10.22亿元的高价折桂京城新“”；同，万科以13.86亿元斩获佛山，这是继万科获得无锡之后，短短10天内的第二次出手，而2007年底石曾表示“2008年之后万科绝不拿‘’”。
今年3月，万达集团以10.45亿元价格竞得天津河东区地块。4月底，绿地集团以9.5亿元拿下上海松江区辰花路地块，金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块。
时代周报记者了解到，与众多房地产企业掀起新一轮拿地狂潮形成鲜明对照的是，仅仅在广州，金地集团的番禺项目、恒大地产的员村项目、富力地产的云祥路项目、中莱的科学城项目、鸿荣源的金沙洲项目等多个昔日“”仍然悄无声息。
更为奇妙的是，今年初还对中国房地产前景表示忧虑的外资投行，近期集体转向，从大肆唱空，到一片唱多之声。
投行高盛率先对2009年全年中国的楼价走势预测作出修订。高盛4月中旬的报告将香港一手楼价跌幅预期从原先的20%大幅收窄至5%；二手楼宇价格跌幅预期由15%调至0%。对明年中国的楼价，高盛更加乐观，由原先预测内地一、二手楼价各跌10%及5%，转而认为整体楼价将上涨5%。
瑞银、摩根士丹利、摩根大通和花旗银行也异口同声地说：中国房市已经“回暖”。花旗甚至认为，2009年，环渤海地区、西部以及上海和北京地段的房价将上涨5%。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受时代周报记者采访时称，今年以来的政策利好助推了楼市的回暖。这让开发商和投行有了唱多的底气。
投行趁机出货
分析人士表示，唱多楼市，或是开发商酝酿的“阳谋”。
营销人士陈真诚称，一季度房地产成交因政府政策刺激等因素而有一定的增加，部分开发商唱多，投行助阵，无非是希望借机，以期卖个更好的价钱，获取更多的利润；或者是部分开发商采取心理策略，应对消费者买涨不买跌的消费心理，制造热销、价格看涨的销售氛围，刺激消费者因担心房价将来可能继续上涨而跟进购买。
上海佑威房产研究近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告，数据显示：自从3月份以来，已经陆续有60%的楼盘价格出现了不同程度的上涨。5月11日以来，上海房价已经连续两周环比上涨3%，成交均价已涨至14106元/平方米，创2009年春节以来水平。
非独上海，北京、广州、深圳、杭州、成都等城市自3月份以来，商品房价格均有不同程度的上涨。
可与之不和谐的是，销量增长和房价上涨背后隐藏的却是“退房潮”。近日，上海徐家汇地区的高档楼盘—尚海湾豪庭百套住宅的成交合同被撤销，这是上海大面积撤单案例。今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%；西安的一手房退房率为6.7%，深圳、长沙、杭州、成都等地退房率也居高不下。
“退房潮背后是假按揭”，业内分析人士指出，假按揭、自买自卖等均是开发商为唱多楼市而制造的虚假繁荣，“掺水”的高成交量是为而酝酿的“阳谋”。
但房地产研究主任董藩则向时代周报记者表示，假按揭之说本身可能就是一个“阴谋”，“我向银行界人士咨询过，在现有制度下，假按揭根本不可能发生”。
与开发商的阳谋相比，外资投行从去年以来的唱空转为唱多却不做多，则被怀疑是一场趁机出货的阴谋。
据报道，摩根士丹利近期对富力地产（2777.HK）的股票大额抛售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地产中的持股比例已降至7.83%，比一个月前减少近3%，比一年前减少约10%。中国社科院金融研究所中国经济评价主任刘煜辉认为，唱多炒作房地产业是为了寻找接盘的人。
审慎乐观
开发商和投行大肆唱多之声却难以淹没众多和官员唱的反调。
中国农业银行总行分析师何志成深度剖析了房地产市场的现状。他在接受时代周报记者采访时表示，目前的房价与真正的购买力尚有一定的距离，所以“房价大幅上涨的条件不具备”。其次，金融危机以来，房价的调整幅度只有20%-30%，与股市大跌相比并不算大，现在的房价跌不下去，是因为开发商“不差钱”，说明这一轮调整并不充分。
同时，如果物业税开征，对房地产市场的影响会很大。何志成认为，“房地产市场正处于上下博弈状态，这种‘牛皮糖’状态将持续1-2年”。
与何志成的观点类似，建设部政策研究主任陈淮认为，“房地产市场单边和单边的现象都不会再出现了，不断小幅波动的行情将会成为常态。”陈淮指出，房屋的重置成本处于一个下行的通道当中，这注定房价上涨没有客观基础。
而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则更为悲观。他在接受时代周报记者采访时认为，2009年极有可能是改革开放30年来，中国房地产开发业不景气、寒冷的一年。通胀预期只能短期影响房价走势，长期来看，房价的调整并没有结束。而且现在全球都在通缩，通胀其实是一个悖论。今年，通胀不会到来。现在鼓吹通胀，有误导消费者的嫌疑。
但房地产研究主任董藩则反对“唱空”。他向时代周报记者表示，当前恢复经济是要务，房地产业既是主导产业，又是支柱产业，对经济拉动大。人们认为，物业税即将开征，或将重创高房价。但董藩表示，物业税短期内很难开征。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也向时代周报记者表示：“房地产回暖是勿庸置疑的”。但他提醒，目前市场上的需求还是以刚性购买需求和部分释放的升级换代需求为主，还没到需求入市的时候，房企盲目的，很可能毁了楼市回暖的前途。
北京房地产交易网的数据显示，截至5月19日，5月份的商品房成交套数环比4月下降了42%，许多提价的项目再度陷入销售困境。
：中国楼市冷暖转换太快 超过人预期
继楼市销售回暖后，主要城市的土地市场率先开始升温。5月31日，北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价，由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。 报道称即便在楼市火热的2007年，这一单价也能在北京的四环边拿地。
这是个例，还是真的楼市又回暖了？房地产泡沫仍未完全褪去，楼市即转暖，是否太快，原因何在？记者就此专访了对房地产有颇多认识与实践的罗准。
记者：近媒体报道一些城市土地拍卖场面火热，成交价格直逼2007年，您觉得这是个例，还是真的升温了？
罗准：不是个例。前天宁波鄞州新城区一块地从每亩573万元起拍，拍到1161万元仅用了二十来。拍出了每平方米8700多元的楼面地价(楼面地价指土地价格摊到建筑面积里的单位价格)，总成交额在10个亿左右。
而旁边在售楼盘只有万元左右，导致一夜间几乎在售楼盘全部封盘。
记者：之前还曝出假按揭呢，拿地可信度能有多少，会不会又是操作的？
罗准：是事实。这3个月的出货，让很多开发商手里充满了现金，但由于08年未拿地，导致手里没项目，而通胀预期明显，还是土地保值，所以都拼命拿地。现在宁波这边都不敢销售了，卖完了没项目在售房产公司就没利润了，没事做公司会完蛋的。
记者：这是否可以说明楼市真的回暖了，房价又要涨了？
罗准：这三个月资金回笼很大，现在不光是回暖的问题，是冷暖转换太快，根本没有过程，这是大家的共识，人预期都没有这么快。
我在2月份知道春节期间各售楼处突然人流暴增，就疑惑过，很多业内人士也奇怪，问起来都是压得太久了，刚性需求在，大家还是要买的，但是之后形势的发展更快。
记者：房价的泡沫还没褪去，就又涨了，这很不健康啊。
罗准：房地产是一管就死，一放就乱。我现在越来越相信中国城市化的进程还有很大。刚性需要很旺盛，大家都担心4万亿造成通货膨胀，所以纷纷买地，宁波这边有楼盘一开出别墅就卖光的事。一套都是几百万，有钱人怕通胀，房子还是的避险工具，但是涨得快了，民意沸腾，国家还会管，但只要银根不紧缩，问题不大，就跟08年6月以前一样。
记者：您对购房户有哪些忠告？
罗准：建议先买远处的房子，升了卖掉也比放银行好。
随着楼市的回升，对房价走高的预期越来越强，昨日A股房地产股全线飙升，地产指数大涨5.81%，领涨A股。
高盛上星期预期，国内楼价将在2010年回升，升幅在5%至20%；与此同时，该行更预期2011及2012年楼价将每年上升10%。
摩根士丹利也预料未来12个月，楼价升幅在5%~10%，尤其是一、二线城市的房地产价格升幅更大。该行表示，国内楼市正处于"转角市"，预计住宅销售量将持续好过预期。此外，政府又持续推出支援楼市的措施，有助刺激实质楼市及股市。
各投行同时提醒，由于政府已经加大保障住房的力度，而且发展商及购房者目前更容易取得贷款，都会刺激下半年新开工建设活动，换言之，库存下跌速度可能不及预期，意味楼价大幅回升短期内难以实现。
