重磅!北京新版商品房买卖合同范本发布
房天下2016/12/16 18:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今日，由北京市住建委会同北京市工商局新修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本出炉，并宣布将于2017年1月1日正式推行使用。
房天下从北京市住房城乡建设委网站了解到，本次范本主要做了以下三方面的修改：细化商品房交付条件，买受人有权解除合；明确房屋出卖人的惩罚性赔偿责任；增加“预告登记”的相关约定 。
据了解，《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本自2005年推行以来，在规范商品房销售行为，有效减少商品房买卖合同纠纷，维护买卖双方当事人合法权益等方面起到了积极作用。新版合同示范文本，针对商品房交易市场中出现一些新情况，是在《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等一系列法律法规相继出台和完善的背景下，结合买卖双方的新需求，广泛征求各方意见，经多次论证，并在2015年10月网上公开征求社会意见后，修改完善形成终稿。
通知全文：
解读：新版合同文本将更维护双方交易平等
北京市康达律师事务所合伙人孟丽娜律师表示，虽然合同示范文本无法律强制性，合同成立与生效与当事人是否采用合同示范文本无直接关系，但合同示范文本具有引导性、参考性。针对商品房交易市场中出现的一些亟需解决的新情况、新问题，设计了大量提示性条款，有利于平衡买卖双方的权利义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡。本次新修订的示范文本更好地维护了双方交易平等，尤其更有利于保护买受人的合法权益。
例如，提示买受人先验房，验收合格再收房。在实际生活中，许多买受人不清楚开发商瑕疵交付是否应当收房。对不少买受人来说，不收房而导致的延期交付责任，不知道到底应该由谁承担，由此引发很多纠纷。新示范文本增加查验房屋合格后再交房的合同条款，改变了长期以来的交房验收的交易惯例，“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，作为买受人是否同意商品房交付的条件之一，充分保障了买受人接收到合格房屋的权利，并督促提示房地产开发企业关注和完善商品房质量。
例如，在商品房相关设备的交付时间和使用条件中，细化了合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其它配套设施的约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。基础设施设备中分为“达到正常使用条件”和“交付时线路敷设到户”两类。针对这两类设施分别增加了相应的违约条款，对于必须“达到正常使用条件”的基础设施设备，如出卖人采取措施后仍无法达到使用条件的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。对于公共服务及其它配套设施设备，需以建设工程规划许可证为准，增加了小区内绿地率、物业服务用房、规划车位、车库等设施的交付条件。
尹飞教授表示，新的合同示范文本根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，增加“预告登记”的相关约定，对买受人进行此项权利的提示，增加了“出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记”的约定，有利于区分买卖双方对于办证的违约责任。
将房屋质量问题划分为“地基基础和主体结构”、“其他质量问题”、“装饰装修及设备标准”和“民用建筑节能措施”四类主要问题，并分别设置了违约责任的条款，对于房屋主体结构、地基基础不合格，不符合国家及行业标准，属于房屋重大质量问题，买受人在解除合同的同时，可以要求出卖人给予赔偿。对地基基础和主体结构外的房屋质量问题，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。对于装饰装修及设备标准，增加了“及时更换、重作、修理”的处理方式，目前实践中与质量问题有关的纠纷层出不穷，细化合同相关内容以达到“定纷止争”的作用。
首都经贸大学教授赵秀池指出，新的合同示范文本进一步明确了房屋出卖人的惩罚性赔偿责任。为保证出卖人对所售房屋享有合法权利，避免出现“一房二卖”的情况，新示范文本将“房屋权利状况承诺”单独列为一条，要求出卖人对房屋权属的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，并增加了对于出卖人原因导致不能完成登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除合同的条款。这一约定从合同的角度为房屋权利的合法性和完整性提供了保障，保护了买受人的合法权益，也是法律健全的一个重要体现。
新的合同示范文本加强买受人信息保护力度。实践中，很多开发商或销售人员将买受人的信息泄露，买受人经常遭遇电话骚扰。因此在合同明确规定保护买受人的信息重要。新示范文本增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。这将利于有效保护买受人个人隐私不受披露或者非法使用，大限度保护买受人的合法权益。
进一步完善争议解决方式和补充协议内容，对于商品房买卖合同纠纷，在第二十八条中提示当事人可以选择房地产业协会、消费者协会等相关机构的调解方式，进一步推动多元化纠纷解决机制的建立与完善。
