小产权房价格低于市场价75% 购房风险巨大
房天下2016/04/02 09:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着城市房价蹿升，2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点。虽然按照国家相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护，但是小产权房因其低廉的价格依然吸引着相当一部分购房者的关注。
高房价催生小产权房 价格低于市场均价75%
所谓小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。有些大城市房价长期快速上涨，给购房者造成了越来越沉重的经济负担。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足日益增长的住房需求，小产权房便受到了一些购房者的青睐。
2015年11月底，北京市国土局公布昌平区2个新建“小产权房”违法建设租售的名单，其中，翠湖新城在去年10月的均价为5431元/平，根据房天下数据，该时期昌平区二手房均价为21611元/平，该小产权房价格比市场均价低近75%，其价格之低让人咋舌。
小产权房日益市场化 价格低廉吸引三类购房者
早年我国小产权房市场以刚需为主，近年不断有者加入，市场化特征日益明显。从购买者的成分看，他们大约来自三个方面：一是买不起正规商品房的被征地农民和城市居民。二是退休后到农村享受田园生活的城里人。三是买来的人，他们认为，将小产权房出租有一定，将来也会。
山东济南的刘女士就是迫于经济压力开始考虑小产权房的购房者之一，她对房天下表示：自己一家住在济南市三环，公婆、孩子都住在一套房子里，随着孩子日益成长，想要再买一套房子和公婆分开住，而济南交通配套完善的房子均价都已突破万元，有的甚至达到了2万元上下，同样位置的小产权房均价也就在几千元，总价20万元左右，由于不想再背负房贷，所以不得不考虑要买入一套小产权房。
购买小产权房风险巨大 未来无非转正或拆除
近年来，关于小产权房的合法化也众说纷纭，有人认为小产权房合法化有助于消除房地产泡沫、拉动经济增长，也有人不支持将小产权房合法化，因为小产权房本身就是违法建筑。农村工作领导小组副组长陈锡文认为小产权房就是违建，其不合法性就在于建在了不符合规划的土地上，违反了土地的用途管制。小产权房的本质是违章建筑，所以不能合法交易。
广东信荣律师事务所律师张茂荣表示，购买小产权房将面临多方面的风险：其一，所谓小产权房均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；其二，小产权房没有房产证，不受国家法律保护，一旦拆迁业主将很难得到补偿，甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；其三，小产权房不是商品房，且大部分为违建，发生质量问题业主往往只能自行承担。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理方式，无非就是转正和拆除两种措施。国土资源部部长姜大明则表示将采取“拆除一批，一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片”的治理方式，把小产权房的违法势头控制住。“这个事情正在做，同时也对小产权房在各地的情况，进行清理统计，在这个基础上，再研究提出分类处理的意见。”
