盘点2013年十大案例:开发商一房两卖 买房人双倍获赔

记者从哈尔滨仲裁委员会获悉，2013年哈尔滨仲裁委员会共受理各类民商事案件356件，案件标的8.7亿元，案件受理数量比2012年的191件增长83.25%，案件标的额比2012年的4.78亿元增长82.01%。哈尔滨仲裁委员会在2013年审结的案件中，梳理了10个具有代表性的案例，以此为市民在保障交易安全、提高法律意识、避免商业风险等方面提供借鉴。

员工职务行为公司承担责任

良辰公司生产多媒体设备，经人介绍与远华公司张经理洽谈业务，经过商谈后，良辰公司负责人到远华公司地点签订了《多媒体设备承揽加工合同》。良辰公司按照合同约定履行了加工和安装义务，而远华公司一直未支付剩余价款。良辰公司到哈尔滨仲裁委申请仲裁。远华公司接到仲裁通知后表示张经理并不是其公司的经理，并且合同所盖公章也是伪造的，但远华公司未能在仲裁庭要求的时限内提供证据证明。仲裁庭认为，张经理与良辰公司的有关洽商与签订合同行为是职务行为，裁决远华公司支付剩余价款并承担付款期间的利息损失。

一房卖给两主违约承担赔偿

2011年2月，王女士与开发公司签订了商品房买卖合同，并交付全部价款，开发公司却未按合同约定的期限将房屋交付王女士，双方因交付房屋违约金的赔偿问题发生争议。争议发生后，开发公司分别以在王女士实际住处的单元门和王女士新购房屋的单元门上张贴通知等形式，通知王女士在三日内办理进户手续，否则将解除合同。王女士则称其并未接到上述任何一种形式的通知。但开发公司还是将该房屋另行出售。王女士到哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除双方签订合同，返还购房本金并赔偿一倍的购房款。哈尔滨仲裁委员会认为，开发公司认为其向王女士送达了解除合同的通知，但该形式不符合法律规定，不产生解除合同的法律后果。开发公司据此将房屋另行出售，已经构成违约，因此支持了王女士的仲裁请求。

索赔托运损失格式条款无效

某电脑经销商与某物流公司合作，签订合同约定：“托运人将两台单价为3080元的笔记本电脑交物流公司托运，运费80元。托运物品必须上齐保险（放心保），没有按规定上保险的货物，一旦出现丢失、损坏，承运人每件赔偿200元。”电脑到货后，收货人发现一台笔记本电脑丢失，遂拒收。得知情况的电脑经销商找到物流公司要求赔偿。物流公司以托运电脑没上保险为由，只同意赔偿200元。电脑经销商申请仲裁，请求裁决物流公司赔偿电脑款及运费共计3160元。本案中，运输合同是由承运人物流公司事先拟定好的格式合同，其未举证证明其采取合理方式提请电脑经销商注意该条款。另外，合同中约定的“保险货物丢失，赔偿200元”限额赔偿条款，排除了托运人的主要权利。据此，仲裁庭支持了申请人电脑经销商的仲裁请求。

附随义务未完主张权利受限

2013年5月，某混凝土制造公司与某建设公司在履行双方签订的《预拌混凝土供货合同》时产生纠纷，某混凝土制造公司称其向某建设公司供货后，该建设公司支付了80余万元混凝土款，尚欠50余万元。建设公司收到仲裁通知后，答辩称该混凝土制造公司收取混凝土款后未向其出具，并且拖欠部分相关资料导致建设公司无法完成工程内业，并以此向某建设公司提出仲裁反请求，要求其给付相关票据和资料。《合同法》规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，包括通知、协助和保密等附随义务。本案中，虽然合同中未约定，但依据交易习惯，提供和资料属于附随义务，如不履行主张权利要受到限制。本案调解结案，双方同意在调解书生效后三日内履行各自的义务。

公司内部约定对外无约束力

2013年8月，哈尔滨仲裁委员会受理了一起因买方拒付钢材款而引发的买卖合同纠纷。2013年5月，申请人与被申请人某建筑工程公司签订了钢材买卖合同，建筑公司部门经理徐某在签订合同时出具了被申请人的授权书。但申请人履行了自己的供货义务后，被申请人却以徐某没有履行采购的内部审批手续以及其法定代表人没有在内部审批单上签字为由，拒付货款。因此，申请人依据仲裁条款请求被申请人给付货款及利息共计42.52万元并承担仲裁费用。仲裁庭认为，公司内部的约定仅在公司内部具有法律效力，不具有对外的法律约束力，内部的约定不能作为对外的抗辩理由。仲裁庭支持了申请人的仲裁请求。

房屋租期未到遭遇房东“出卖”

2012年6月老张与小王签订房屋租赁合同，约定老张将房屋出租给小王一家，租期自2010年6月30日至2013年7月1日。2013年元旦前老张突然找到小王，表示已将该房卖给李先生，请小王在7日内搬家。小王将争议提交哈尔滨仲裁委员会仲裁解决，请求确认老张与李先生的合同为无效合同，并要求赔偿损失。根据《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”老张没有履行通知等义务，仲裁庭裁决，确认小王具有优先购买权，并由老张赔偿其损失。

虚假旅游宣传费用全额返还

申请人王先生称，2013年3月其与某旅行社签订旅游服务合同。合同约定，王先生交纳3万元购买“马尔代夫某海岸度假会员资格”后，即可以享受该海岸度假消费项目五折优惠。在交纳了该笔费用后，王先生发现合同中标注的该旅游产品的销售单位与该旅行社签字盖章的单位名称不同，且该旅行社提供的两份材料中旅游目的地名称前后不一。王先生遂以该旅行社存在欺诈为由，申请撤销该旅游服务合同并返还所交费用。仲裁庭查明，该旅行社存在提供虚假资料、混淆概念、误导消费者等行为。据此支持申请人的仲裁请求。

未约定担保期担保人可免责

王先生因做生意急需款项，向李先生借款10万元，约定月息二分，一个月后偿还。二人共同的朋友赵先生作为担保人在借条上备注：“借款人不还，则由担保人偿还。”但借条上没有约定保证期间。王先生未按约定时间向李先生还款，李先生也一直没有对借款人王先生申请仲裁。后李先生提请仲裁，请求裁决王先生和赵先生偿还借款本息。本案中，被申请人赵先生的担保责任是一般保证。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起的6个月。在此保证期间，李先生没有对借款人王先生提请仲裁，故保证人赵先生免除保证责任。因此，仲裁庭驳回了李先生要求担保人赵先生共同偿还借款本息的仲裁请求。

工程还未竣工请求付款被驳

2011年3月，甲公司与乙公司签订了建设工程施工合同。合同约定，工程竣工并经发包方验收合格后，支付85%的工程款，工程验收合格且经审计后支付95%的工程款。2012年5月，甲公司向乙公司提出书面的停工申请书，并停工至今。甲公司称，因乙公司多次修改图纸，致使其未在合同约定的时间竣工。故此，要求乙公司给付所欠的工程款并赔偿由于其造成的经济损失。哈尔滨仲裁委员会认为，由于工程没有竣工验收，双方尚未决算，乙公司是否拖欠工程款无法确定，据此驳回了甲公司的仲裁请求。

借条未定利息口头约定有效

孔女士于2010年6月向朋友徐先生借款75万元，并出具了借款期限为两年的借条。2012年6月，徐先生向孔女士催要借款无果，遂向本委申请仲裁。徐先生称,其与孔女士达成口头协议，孔女士每月支付1万元利息,且孔女士已于2010年7月到2011年3月期间，每月向徐先生支付1万元，以上还款行为均有银行转账凭证为据。徐先生请求裁决孔女士归还欠款，并且按照双方约定支付利息。孔女士认可已经偿还9万元利息，但认为双方未在合同中约定利息，不同意继续支付利息。仲裁庭认为，利息的约定既可以采取书面形式也可以采取口头形式。但是，徐先生主张自2011年4月起按约定支付每月1万元利息的仲裁请求，因双方在借条中并未明确约定利息，故调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率偿还利息。据此裁决孔女士偿还欠款75万元，并按照中国人民银行的基准年利率支付相应利息。