近一朋友在某二线城市非限购区域购买一套二手房,该区域首付低2成。朋友相中的房子房东报价80万,想到自己是首套首贷,按照政策,可以首付2成。算了算,首付2成就是16万了,再加上约4万的税费(房子满五唯一,省去了个税和税),准备个20来万就差不多了吧。
然而,中介公司的一个电话却让他傻眼了,首付要准备28万,这一下子多了好几万。原来,银行对该房屋的评估价是65万,可贷款额度至多为8成,即52万(65*0.8)。房屋售价是80万,而可贷款额度至多为52万,意味着至少要准备28万的首付款了。
这里的二手房为首套首贷,但却难以执行低首付标准,实际的首付比例往往比规定的低首付比例要高很多,造成这种现象,主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。那么,是不是评估价越高就越好呢?(PS:评估价高于成交价的现象也有,但比较少,常见的就是评估价≤成交价)
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费,税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的首付款可以少一点。评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳首付款。所以,评估价适中比较好。
那么,问题来了,买什么样的房子,评估价才能做到适中,不过高也不过低呢?在回答这个问题前,我们来说说什么是评估价,影响评估价的因素有哪些?
二手房评估价:采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观,以及其它因素,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。此外,房龄越老的房子,在户型设计方面,也比较老旧;装修方面,也比较差。
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