券商：房地产新周期开启信号已出现，哪些城市会率先回暖？

近期多家券商发布研究报告指出，中国房地产市场正在出现周期性转折的明确信号。经过长达数年的深度调整后，市场已逐步显现出底部特征，新周期的开启或已近在眼前。数据显示，当前核心城市房价较历史高点普遍回调超过30%，2017年后购房的群体基本处于浮亏状态，这种深度调整实际上为市场筑底创造了条件。

从市场表现来看，几个关键指标正在发生积极变化。最显著的是二手房业主心态的转变，不再出现恐慌性降价抛售现象，市场预期趋于稳定。租金收益率回升至2.2%的水平，已经超过1年期国债收益率等无风险利率指标，这意味着房地产的长期投资价值开始显现。与此同时，重点城市带看量和成交周期等先行指标也出现企稳迹象。

业内专家普遍预测，2025年二季度可能是政策发力的重要时间窗口。届时可能出台包括降低首付比例、优化限购政策、支持改善性需求等一系列措施。全年市场预计将呈现分化走势：新房销售规模可能继续收缩约6%，而二手房市场则有望实现10%左右的增长，显示市场活跃度正在从存量房领域开始恢复。

在这一轮新周期中，城市分化将更为明显。三类城市有望率先回暖：一是产业基础雄厚、人口持续流入的强二线城市，如杭州、成都、苏州等，这些城市拥有坚实的住房需求支撑；二是京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群的节点城市，受益于区域协同发展效应；三是部分调整充分的高能级城市，如广州、南京等，其房价回调已较为充分，性价比优势凸显。

值得注意的是，行业发展逻辑正在发生深刻变革。土地红利时代已经结束，单纯依靠囤地获利的模式难以为继。开发商的竞争重点正在转向产品力和运营能力，包括住房品质、物业服务、社区配套等方面的综合实力将成为制胜关键。这也意味着行业将进入优胜劣汰的新阶段，优质房企的市场份额有望进一步提升。

当然，市场复苏进程仍面临多重挑战。政策落地效果可能不及预期，居民收入增速放缓制约购买力，部分城市库存压力仍然较大等因素都可能影响回暖节奏。特别是不同能级城市间的分化可能进一步加剧，部分三四线城市仍将面临较长的去库存周期。

总体来看，中国房地产市场正在经历从量变到质变的关键转型。新周期将呈现渐进式、结构性特征，那些经济活力强、人口吸引力大、供求关系健康的城市有望率先走出调整，开启新一轮发展周期。对于购房者而言，当下市场已进入理性区间，可根据自身需求和所在城市特点，适时做出合理的置业决策。

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