郑州首贷7折优惠存贷利率倒挂 银行积极性不高
河南商报2012/06/26 08:38
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河南房产新政将诸多优惠送给购房者和地产开发企业，似乎与中央多部委表示调控楼市不放松相悖。
对此，省内多位专家认为这并不矛盾，呵护刚需的同时，新政并没有支持地产市场的投机和炒作，对于风险的监管也与国家的政策相一致。
不过，这次新政将刺激刚性住房需求以及一部分改善型需求，刚需对价格最为敏感，因此大幅推高房价的可能性不大。
政策分析
对刚需的呵护并不违背调控
从中央层面来说，在端午节前，中央多部委还都一直在辟谣，一致表示地产调控从未放松。
住建部今年以来已经三次表态坚持房地产调控不动摇。
央行则发布声明称，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可打七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌……
表面看来，此次出台的意见似乎与中央的政策有矛盾之处，但不少业内专家却认为，呵护刚需与国家的调控政策并不矛盾，炒房、投机等仍然是打压的对象。
河南省社会科学院城市发展研究所所长王建国说，无论是中央还是地方，目前出台的政策都是为了促进经济回升，总体目标是相同的。
纵观意见全文，所谓的“利好”其实都是给予刚需族的。对于有居住需要的购房者来说，这项政策不应该解读为放松调控，刺激房价上涨，而应当看做针对这部分购房者的一项利好政策，毕竟他们可以享受到利率优惠，有更多的楼盘选择。
而房地产实战专家、河南企划有限公司董事上官同君认为，河南的六部门联合出台“促进房地产平稳健康发展的若干意见”很智慧，也很巧妙。中央坚持房地产调控政策不动摇，于是河南省选准了促进保障房建设领域的投资力度以及首套刚需人群。这项政策的出台不能理解为给楼市“救市”，只是会适度缓解当前恐慌性观望的气氛。
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背景：近日，河南6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，首套房界定认房不认贷，房贷利率可打7折，您怎么看？
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风险监管仍与中央一致
尽管鼓励银行对中小户型、中低价位的普通商品房开发企业发放贷款，但风险监管却仍然与国家的要求一致，意见中要求，普通商品房和保障性住房项目的资本金比例按不低于20%执行。
郑州住房保障和房地产管理局相关人士解释称，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，有时候也叫做“自有资金比例”。根据国家规定，开发房地产项目必须首先落实资本金才能进行建设。
2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求开发企业自有资本金比例不得低于35%。2009年为刺激楼市，将这一比例下调为20%，省内出台的政策，并没有触及国家的红线。
对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，意见中规定开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。
据相关人士介绍，郑州部分土地拍卖时，竞买保证金是拍卖起始价的40%，相对于这些地块，开发中小户型、中低价位的商品房开发商是降低了门槛。不过，仍然是以国家规定的下限为标准的。
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银行态度：愿意为首套房贷款提供利率折扣
对准购房者最有吸引力的，莫过于首套房的利率折扣，七折利率与公积金贷款利率基本相当，对没有公积金的购房者来说，能够申请到七折利率将会减轻购房的负担。
“对于房贷，特别是首套房贷款，我们还是比较乐于提供一定的利率折扣。”一家国有银行的个贷部门的负责人说，现在只要是审核通过的购房者，都能拿到八五折到九折等不同的折扣。
在他看来，去年首套房贷款利率上浮，是信贷紧张时期的特殊状况，以现在信贷额度来看，折扣应当是常态。所以他认为意见中的要求对银行暂时并不会有太大的影响。
而央行自2008年开始实行利率七折优惠，但是银行现在对于执行七折优惠的积极性并不高。“存贷利率倒挂影响了银行的利润，大规模给予七折优惠现在并不现实。”上述负责人说，目前的五年期存款基准利率为5.1%，五年期以上贷款利率打七折之后为4.76%，银行将承担0.34个百分点的负利差，因此现在能不打七折就不打七折。
虽然不排除一些新兴的中小商业银行，为抢占一些房贷方面的市场份额，在没有历史包袱的情况下，会给予特别优质的客户七折利率优惠，但这注定七折优惠会是“非主流”，普通购房者基本上享受不到。
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影响：刺激刚需和改善型需求
“这次的新政策，主要还是为了刺激刚性住房需求和刺激一部分改善型需求，进一步扩大刚需市场。”河南合富辉煌房地产顾问有限公司业务总监李广泽表示，从市场反应来看，刺激刚需的政策还是有效的，5月份的成交量可以看出来，扩大刚需范围，刺激更多人加入购房队伍，可以有效扩大内需。
“不过政策针对的还是居住型需求，打击投资、投机性需求的目的没有变化。”他说，从短时间来看，有利于延续5月份的成交高潮，不过对于价格的影响有限，不会大幅推高房价。因为5月份的成交高潮，郑州目前有少数开发商开始提高产品价格，这是非常不明智的，刚需对价格最敏感，合理定价，加快消化库存，才是顺应大势。
房事儿连连看：住房信息联网可能牵出腐败
6月30日，40个重点城市个人住房信息联网大限将至。目前，至少有广州、福州、厦门等18个城市已宣布和住建部联网，合肥、郑州、青岛、武汉、北海等地宣布已具备联网的条件。但事关地方利益，联网比住建部“预想的要艰难”。
一位上市房企营销总监举例道，比如一些大城市的老公房信息，都在该市的数据信息系统里，只是政府是否愿意公开而已。部分地方政府并不愿联网，就像官员财产要不要公开一样。上海某开发企业高管提到，个人房产信息联网可能牵扯出公职人员腐败的问题。
而且联网的效用也有待评估。个人住房信息系统运行以后，也存在着很大的不足，如只有个人信息，不含家庭背景，不足以全部满足差别化的信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要。
一国企开发商称，现在楼市调控政策的基调是稳定，这意味着即便联网，限购范围眼下也不会扩大，其对异地购房很难说会有制约作用，“对楼市的影响不大”。
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