地王频现房价愈涨 十二五将加强房地产市场调控

（来源：中国证券报）住建部日前表示，“十二五”期间将加强和改善房地产市场调控，强化市场监管，扎实开展基础性工作。业内人士认为，在地王频现、房价愈涨的情况下，新一轮房地产调控或在所难免。

满堂红研究部高级经理周峰认为，新一轮调控最快也许会在明年3月才出台，且肯定还会继续在信贷方面做文章，譬如提高首套或二套住房的首付比例，提高贷款利息等。至于房产税，短期内没有全面推广的可能。

经纬行研究中心主任曾英杰认为，政策调控手段应以提供足够多的房源给消费者选择为主导，而不应以控制房价为主导。如果要压抑投机性需求，最直接有效的做法是针对投机性所得(差额)课以重税，但这是治标不治本的方法。

【新闻回顾】2010年三大组合拳调控楼市 武汉明年将建3.25万套保障房 

搜房网讯 近日，中指研究院公布了《2010年中国房地产市场总结与展望研究报告》，报告指出为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。在调控方向上，2010年楼市调控主要着眼于三个方面：抑制投资投机需求、增加住房特别是保障房供应和加强市场管理，促进房地产市场健康发展。

【政策回顾】2010楼市调控力度空前 经济手段行政手段并举

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回顾2010年房地产政策的变化，大体可以分为三个阶段，各个阶段的代表性政策及市场变化如下：

2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（又称“国十一条”），增加保障房和普通商品房的有效供给，一直投资投机性购房需求，由此来开了新一轮房地产调控的序幕，但随后几个月的楼市并为降温。2-4月商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频现，这直接导致了4月17日“国十条”的出台。

2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场也在5-8月显著降温，其中5月和6月商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%。7月和8月扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%，但5月即下降至0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。

9月及重点城市显著升温，当月商品房销售面积同比增长16.6%，中房指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%，房价的再度上涨导致中央级相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9.29新政”。

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2011年经济工作重点为"加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为"保增长"而放松房地产调控是小概率事件。

具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。

2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。此外，关于上海房产税的传言喧嚣尘上，目前，上海市房管局早已启动了前期工作，上海房屋状况信息中心也正在逐步建立和完善之中，上海房管局局长刘海生表示，这个中心将可以搜索上海目前所有房屋状况信息，方便地用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。

2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年11月23日，住房和城乡建设部发布《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。

12月17日，武汉市委召开双月座谈会，据悉，明年武汉市将引导房地产投资重点投向保障性住房建设项目，安排保障性住房建设3.25万套、170万平方米。同时加大力度抑制住房投机性需求。政府主导基础设施投资重点投向民生相关领域，加快交通、环境保护等重点项目建设。

【关注武汉】2010年二轮调控后 武汉楼盘涨价成主流

据搜房网数据监控中心统计，一次调控后，从4月到9月，武汉各区均有楼盘价格上涨，上涨楼盘总数达到102个，占比达44%，跌价盘24个，占比10%，使得上涨成为主流态势。尽管一次调控没能达到预期的效果，但是却让地产调控进入了一个新的领域，行政手段在不断加强，也因此引发了929调控以及后续一系列加息政策的出台。

4.17一次调控后涨跌率比值分布图（单位：%）

（数据来源：武汉搜房网楼盘数据库；数据分析：搜房网数据监控中心）

4.17一次调控后区域涨跌分布图：（单位：个）

（数据来源：武汉搜房网楼盘数据库；数据分析：搜房网数据监控中心）

从区域涨跌数字上来看，洪山区49个在售楼盘中共21个楼盘价格上涨，区域内所占比例达42.86%，其中涨幅的为泰然南湖玫瑰湾，每平米上涨4100元，其项目三期推出115-245平米花园洋房以及200平以上复式房源，此前一直主推100平公寓及172平景观小高层，因而后期价格相比前期迅速上涨。黄陂则在占比方面领先，有51.61%的楼盘价格出现上涨，涨幅达1100元/平米，从以往经验来看，在每次调控后，近郊区域房价往往领跌，受到宏观调效的影响。

（数据来源：武汉搜房网楼盘数据库；数据分析：搜房网数据监控中心）

从图表来看，武汉仅3个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌，其中硚口区由于区域推盘量较少，跌价盘基数占比达到33.33%，但波动幅度不大，广电江湾新城仅跌100元/平米。而洪山区跌价盘数量则，总数达7个，但从总的趋势来看，上涨仍然占据上风，102个楼盘在一次调控后出现价格上涨，而下降的仅24个盘。

【关注武汉】9.29调控后武汉楼市显回调趋势

截止2010年12月9日，据搜房网数据监控中心统计，武汉在售楼盘中，9.29二次调控后至94个楼盘价格上涨，占37%，19个楼盘降价，139盘停涨。相对于4.17一次调控后武汉楼市的涨跌幅已有一定回调趋势。

9.29调控后涨跌率比值分布图（单位：%）

（数据来源：武汉搜房网楼盘数据库；数据分析：搜房网数据监控中心）

9.29二次调控后区域涨跌分布图：（单位：个）

（数据来源：武汉搜房网楼盘数据库；数据分析：搜房网数据监控中心）

据搜房网数据监控中心数据显示，二次调控后主城各区均有楼盘房价上涨，且所占数量均达到37%，其中东西湖区24个楼盘在售，而上涨楼盘达到19个，占比79.17%。目前已有大量的品牌房企进驻东西湖，房价也比较亲民，在售房源，仅需3200元/平米，而均价也仅仅4500元/平米左右。其次7月29日全线贯通的轻轨一号大大缩短了东西湖与汉口中心的距离，这也将成为该片区的的重要因素。势必会带动东西湖区成为未来武汉新的中心点之一。此外，近日吴家山经济开发区升级为开发区已获国务院批准。这意味着武汉市有了第三个开发区，必将为片区楼市的法杖提供了的契机。其次涵盖光谷南湖楼市热点地带的洪山区，在二次调控后有18个楼盘价格上涨，其中价格波动达50%，当代香颂公馆单价涨幅高达3400元/平。从降价楼盘来看，黄陂区依旧是降幅的区域，31个在售盘中有5个楼盘价格下调，但降价幅度均较小，单价仅将了400元/平。

截止到2010年12月，据搜房网数据监控中心统计，12月武汉全市开盘总量共计26个，推盘量相较上月环比减少13.3%；此外，在12月楼市推盘项目中，纯新盘达17个，占到总量的65%，主要集中在洪山、汉阳、东西湖等楼市新兴片区，相对而言，江北片老城区年底推盘量则持续减缓。进入12月开发商江城推盘放量速度明显减缓，新政、加息、限购在一定程度上促使新盘入市更为谨慎。而一些资金实力有限的中小开发商和亟待改善住房的二手房业主，可能率先降价，房价进一步松动的可能性增加。可以预期，加息将增加调控的威力，还将明显影响购房者的心理预期，整个市场的需求将进一步趋冷，从而稳定房价。