楼市拐点或现 政策多变沈刚需购房者谨慎观望

近日，搜房网论坛中的一篇帖子引起了编辑的注意，网友在帖子中说，从去年年底到现在，政府出台了那么多调控措施，央行不断加息、上调存款准备金率、征收房产税、要求一房一价，一系列的调控措施好不热闹。我们就等房价下跌的时候，马上出手入市，就可以结婚了。但看着看着，等着等着，年前看好的几个楼盘项目，而5月份再去看的时候却涨价了。最近这几天又看到媒体报道豪宅又开始回暖，而又有专家分析称5月国房价涨幅放缓，三季度将是楼市的“拐点”，真是纠结，这个时候究竟应不应该买房。

近日，央行今年第六次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到21.5%的历史新高，随着存款准备金率再一次上调，民间开始猜测央行的下一调控举措是否会是加息。面对严厉的调控政策，市场各方无疑继续着博弈态势，开发商日益谨慎，购房者的心态也同时在发生微妙变化。

在楼市调控政策出台前，只要购房者有经济实力，都可以随意选购自己中意的房子。即使是勉强达到置业门槛的刚需购房者，也可选择较小户型作为过渡之用。但在限购及各项金融政策频出的敏感时期，买房的机会变得需慎之又慎，无论哪类购房群体，都不会随便做出决定。于是在沈阳的各大售楼中心，你都能看见表情各异的购房者，折射出千姿百态的楼市现状。

政策多变 购房者谨慎观望

在现行的购房政策下，无论是自住型购房者还是改善型购房者，他们在置业过程中都变得十分谨慎。首次置业者面对新政策的多变，担心一次购房即终身置业；而对有购房经验的购房者来说，再次置业多因为家庭居住人口增加或者改善生活条件的需求，他们对房子本身的要求比较高，户型也必然会从大户型上入手。而新行政策下，再次置业的首付门槛和还贷利息都不同程度地提高。

“限购期间的换房机会一定要把握好。”市民方先生认为，当前改善型购房者应有针对性地换房。“原来我住的那套房离市中心比较远，当时条件有限，因此居住购物出行都不是太方便，现在有机会了我就想换套房子，让自己和家人上班生活都能舒心点。”方先生说，新调控政策实施后，留给改善型购房者在市中心的机会有限，如何把握好这一次的改善机会，十分关键。方先生强调：“除了户型本身的大小，我对楼盘的配套有较高的要求，希望一家人不用再舟车劳顿地就为买点生活用品，能随便走几步就解决购物的问题。”

据记者走访多个楼盘采访后发现，近期到售楼处咨询购房的置业者们，不再像以往只看价格是否合适，他们往往对楼盘的户型面积、周边交通、生活配套等问题咨询得十分细致，也很专业。这些购房者不仅希望居住面积更大一些，户型的空间设计也要求有更多的创新利用，十分注重居住品质和生活氛围的提升。

推荐阅读：3000亿资金被套楼市 中小房企或成降价突破口

据北京中原市场研究部对监测样本楼盘的统计显示：2011年7月北京中高档二手商品房成交均价为28257元/平方米，二手商品房买卖领先指数为306点，环比2011年5月下降0.44%，今年以来连续第四个月下降，调控措施已引导二手住宅市场稳步进入惯性下行通道。

上海二手房指数室发布的报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平，市中心的房价率先下跌。

北京市各城区均有下降，下降幅度不超过1%。其中城乡交界处的区域下降幅度明显高于城六区，且在监测的200多个楼盘中，下降楼盘的范围进一步扩大，80%多呈现下降，仅五分之一还有微幅上涨，上涨的动力逐渐削弱，仅有稀缺区域的稀缺户型才能维持微弱的上涨态势。7月的二手住宅市场，可以概括为“量稳价跌，外围领跌，稀缺微涨”。

与北京的“外围领跌”不同的是，上海市中心城区首先出现了房价下滑，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。外围板块的涨跌项目数量基本持平。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。

北京中原研究部从五个方面分析了目前市场上量稳价跌的原因。首先，市场仍以刚性需求为主，且有资格购房的急性刚需群体的数量相对稳定。其次，新房上市量逐步放大，且价格下调幅度有优势，从而诱惑力增强，分流了一部分中间派（意向购手和二手即可的人群），二手房需求支撑不足，局部区域已现买方市场，该类区域领跌房价。第三，城区内需求是二手成交的主导需求，刚性需求支撑了整个二手房的总成交量，那些价格让利，位置、户型中上等的房源成为成交的中流砥柱。第四，贷款政策继续收紧，持续高位贷款利率也是购房者积极性不足的原因之一，被抬高了的二手房准入门槛，导致有支付能力的需求有限。最后，买卖双方博弈继续，在高通胀的背景下大部分业主不急于出售，买方预期政府调控依旧，房价仍会下降，双方僵持的后果是成交保持低位，价格下降幅度有限。

上海二手房指数室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。

广州方面买卖双方依旧僵持不下，7月份广州二手楼市成交量环比上月略升，止住了连续3个月的连降颓势。而在价格方面，买卖双方僵持依旧，楼价走势总体维持平稳。

据合富置业数据显示，2011年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1505点，环比6月份微升0.2%，同比去年7月份上涨18.8%。市场观望情绪较浓，但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一”的买家入市略有增多，个别板块积累的刚需阶段性释放。在价格方面，大多数业主心态强硬，不肯让价，议价空间小，买卖双方僵持依旧。

根据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少，还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。 另据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。

链家地产首席分析师张月认为，相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成出路。

由于大部分库存量集中于中小房企，一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击，预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。新房成交价格下降后，二手房价也将出现一定下滑。