淘啊淘啊淘 28426元/平以下“减税房”在哪里？

五大商圈附近，老公房是“减税房”主力

从实际成交来看，全市外环内存量房成交中，单价2.8万以下的房源已经很少了。据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店抽样统计显示，自房产税政策正式实施日起至2月20日，全市二手房均价在2.8万元/平方米以上的房源成交占总成交量比例约为4.3%。而徐家汇、五角场、南京东路-人民广场、淮海路新天地、四川北路等中内环五大商圈周边板块内均价低于2.8万元/平方米、即符合房产税0.4%减征标准的房源寥寥无几。

据21世纪不动产上海区域市场中心介绍，目前内中环区域均价在2.8万元/平方米以下的房源主要分为两大类：一类是建于上世纪80年代的多层老公房，且还是顶层或底楼较为难销的房源，因其房龄老造成价格较周边次新楼盘要低；另一类则为学校、公司分配的独栋多层的大楼房，这种大楼房基本一层拥有10多户住客，居住环境不佳。

如徐家汇附近，东安路180弄、零陵路上的天钥新村、天钥桥路中山南二弄的龙山新村等6层的老公房，大多为1979-1983年建造，即使是这样的房子，也只有顶楼和底楼售价能达到减税的标准。四川北路沿线则有类似长春路189弄这样的老公房房源，单价约为2.6万-2.7万元左右。

至于的南京东路-人民广场、淮海中路新天地附近，本来放盘量就极少，要找到单价2.8万元以下的房源几乎不可能。相比之下，五角场毕竟是近年来新兴的商圈，位置也远一些，所以还能淘到不少单价较低的减税房，如：国顺路上的南茶园单价2.2万-2.5万元，北茶苑则为2.5万-2.7万元。

为减征做低房价，风险大

也有购房者人为让自己的房子“减征”，把自己的房子做低到单价2.8万元以下，而且不同于以往买卖双方共同商议的情况，多数为购房者主动提出该要求。主要原因还是因为房产税的征收主要涉及购房者方面，所以买方的“主观积极性”更高。

对此专家表示，为了使自己的房子“减税”而采取做低房价的行为，其所涉及风险较大，极有可能给带来不必要的损失。首先，做低房价将降低贷款额度，使得现金支付比例增高，从而加大购房者的风险。其次，卖家一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。此外卖家还将面临无法及时收到房款的风险。最后，房价做得过低，也可能无法通过交易中心的评估。

其实，房产税税率0.4%与0.6%两个标准之间仅0.2%的税率差距，以超出征收部分价值100万元计算，两个标准的差额为2000元/年，为了躲避该额度的税收费用而采取做低房价等“非常手段”并不值得。政策出台以后，由于购房者对于房产税的理解还不清晰，因此出现了想规避政策的心理，专家建议购房者在交易前向房地产交易中心或专业的房产中介公司进行政策的详细咨询，以避免购房后的风险隐患。

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支招

想买“减税房”淘二手房更合算

按照上海的房产税试点细则，单价28426元成为划分0.4%和0.6%两档税率的分水岭。如果不论地段，目前单价在2.8万元以下楼盘选择余地还是非常大的，尤其是该价位在二手房市场里更能淘到性价比适中的好房子，比较实惠。汉宇地产人士建议淘房时要掌握四个诀窍。

决窍1：选地段一定没错

在时下通胀预期增强、楼市调控使未来的商品房价格走势变得扑朔迷离的情况下，选择地段好点的二手房抗风险能力最强。越靠近内环或者靠近市级商业区的地段就越理想。

决窍2：先选品牌开发商的楼盘

套房起码要看上三次，看房已远不只是看看户型、看看小区景观那么简单。由于单价28000元左右的楼盘已属于中高档楼盘，因此除了看房型、朝向、景观、装修、建筑外观等“硬件”外，“隐性”部分更要关注，比如施工质量、物业服务等。

决窍3：看人气

便利的交通出行往往决定这一个小区未来的入住人气。人气高，优质配套就容易进入，配套越完善，居住品质也越好。同时靠近快速主干道和轨交是优先选择，比如浦东世博、五角场、大宁板块等。

决窍4：看周边规划及发展潜力

一般来说，只要具备了以上三项条件，物业就具备了较为稳定的成长空间，也具备了宜居环境。相同的成熟度、成长空间高低决定这一区域的未来的真正价值。

不管是不是自住，购房者对于楼盘周边的政府投入和规划更应十分关心。

新盘可选近郊低密度楼盘

如果你想要买新盘，可以看看高性价比的毛坯楼盘，这类楼盘能做到小而精，户型紧凑，各种配套成熟度高。如果想改善居住环境，城市近郊的低密度住宅楼盘则比较容易淘。这类楼盘主要强调环境优美和空间舒适度，在最近几年的住宅市场快速兴起，并且有豪宅化的趋势。

比如在青浦、松江、宝山等区域，多以花园洋房或联排别墅的形态出现，户型面积较大，一般在180-240平方米左右，总价在500万-600万元左右甚至更高。这样的房子大多比较讲究开阔的使用空间、园林景观、建材品质、物业服务、地下室合理利用，产品附加值较高，但配套和便捷性较前者要差很多。

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主笔手记

保障房会更给力

晨报记者唐佳

在今年首期楼经中我就预测，在接下来的这一年里，保障房将是最有看头的，是楼市的变数。只要连续两三年有比较大数量的保障房放出来，房价不跌下来才怪！而近期，这一预测越来越得到验证。

温家宝总理两会前与网民交流时说，他对楼市调控依然有信心。这给接下来的房地产市场确定了一个基调。可以看到，这一周里，诸多城市——包括不少二、三线城市——相继出台了各自的调控细则，其中包括“限购令”。

更早的时候，国务院副总理李克强召集各大城市的分管副市长，签署保障性住房建设的“军令状”，其中包括未来5年及今年内必须完成的数量。在上海，市政府与各区县也签署了相应的“军令状”。这两天本市又决定再次放宽经适房的准入标准。

所有这些信息都表明，从中央到地方，都下决心一定要将过热的楼市稳定下来。因此，有理由相信本轮调控的成效终将逐步显现出来。

当然，在调控的诸多手段中，效果将会有很大的不同。例如，近日公布的数据显示，在房产税试点城市上海和重庆，一个月来房产税的应征和实际征收额其实是相当有限的，而两地楼市的价格未有所大动。

说到底，真正能够对楼价产生实质性作用的恐怕还是大规模扩大供应。所以，相比于税收和银行信贷政策，保障性住房的大量上市，才是本轮调控的真正着力点。而之所以过去几年来的数轮楼市调控效果不理想，也是因为保障性的供应没有及时匹配。 2009年春天开始，国家就强调要大量增加投放，但住房的建设毕竟是有一个周期的。到今年，批的保障房即将大批量竣工并交付使用。看来，楼市调控的效果也快要到水到渠成的时候了。

眼下的棘手问题在于保障房的准入门槛问题。这实在是一门艰难的艺术，看来只能随机应变，不断调整了。好在上海最近又不断放宽了经适房的申请条件，但相信这不会是一劳永逸的方案。

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