房产税税率分界线引争议 为动迁房征税埋伏笔?
第一财经日报2011/02/24 08:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
按照新近公布的上海房产税试点方案，每平方米单价不超过28426元（均价14213元的2倍）的应税房屋面积，将按0.4%的税率征收房产税；单价超过28426元的，税率为0.6%。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。以上则适用税率暂定为0.6％。
2月18日上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅，平均销售价格20995元/平方米。
昨日《财经日报》记者咨询了上海市静安区房地产交易中心，对方告知，动迁安置房和经济适用房并不在征税范围内，即便是面积超过，也不会征收房产税。
分界线为多少才合理
杨红讯告诉记者，若应税住宅不包含上述两类房，以20995元的2倍即41990元为分界线更合理些。
有业内人士则表示，以28426元为分界线体现了从严调控市场的原则，从长远来看，动迁配套房也是要纳入房产税征税范围的，所以要把动迁配套房的均价算进去。
2010年上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。
“动迁配套房数年之后就可以转手交易，变成商品房了。但次分给个人的时候，应该是政府补偿，所以先不征税和限购。”薛建雄说。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也表示，如果承诺保障房不征收房产税的话，应该按照20995元的均价来确立税率分界线。“当然这也可能说明保障房的豁免是有争议的、暂时的，可能将来要纳入征税。”
陈杰说，动拆迁配套房可能是一套换几套，或者是以小换大，超过人均60平方米房产税起征点的可能性很大，但不可能同房不同税，一直搞双轨制，未来存量房和增量房也是要并轨的。
薛建雄认为，未来有可能产生的市场影响之一是在新盘定价方面。由于一房一价的原则，均价在2.85万元/平方米的楼盘，会造成有房源按0.4%征税，有的房源按0.6％征收。“估计开发商定价时会尽量避开2.5万~3.3万元这个区间，以避免同区房源出现房产税差异化。”
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房产税申报数量不多
同时，据财新网报道，上海、重庆开征房产税以来，上海市地方税务局至今未收到笔房产税；重庆三周来仅征收两笔。对此，汉宇地产董事总经理施宏?备嫠呒钦撸??011年1月28日开始至今，上海各家中介居间受理的业务单数不多，按照正常的审批受理流程，中介居间送达驻各区交易中心和税务窗口的房产税申请单子，总量不大。随着时间的推移，实际成交案例将会多起来。
汉宇地产的市场报告显示，虽然细则出台，但是还有一些政策疑问，许多中介企业也去交易中心进行咨询，但是部分问题未给予明确答复，并存在口径不一致等情况。比如，一方是本市户籍，而另一方是外地户籍，免征税面积是多少？一些交易中心也未得到明确回复。此类问题给门店的操作带来一定的困难。
另据统计，全市存量房成交方面，据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店抽样统计，自房产税政策正式实施日起至本月20日，全市二手房均价在2.84万元/平方米以上的房源成交占总成交量比例约为4.3%。而1月份前27天该价格区间成交套数占比约为7.5%。
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22日披露的上海市房产税税率划分方案显示，单价在28426元以下的应税房屋，将按0.4%的税率征收房产税；单价超过28426元的，税率为0.6%。部分业内人士就此认为，房产税税率以单价4万元左右（为20995元×2）划线似更为合理。
2月18日上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，而剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅，平均售价则为20995元/平方米。
复旦大学房地产中心主任尹伯成称，“把经济适用房、动迁安置房、保障性住房价格也算在新建商品住宅平均房价里面，是很不合理的，因为这些住房与市场无关。”
打击面太大？
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍的观点与尹伯成类似，认为以28426元为税率分界，虽然会扩大征收面，但如此低的税率分界门槛，对购买普通商品住房的市民却是一个打击，“这意味着哪怕是很普通的刚性需求，没准也会进入0.6%的征税范围。”
宋会雍进一步分析，设定房产税税率分界的目的，是把打击面作有效分离，“如果很多人都符合0.6%的征税标准，那原先设定的0.4%门槛有什么用？累进的级差就体现不出来了。”
宋会雍不无担心地说，如果未来保障房面积大大增加，普通商品住宅就有了逐渐被“架空”的危险。
卫明不动产营销智库总经理蔡为民虽然对28426元的税率分界也持保留态度，但对于4万元的税率分界同样有异议，“那更是没有道理的事，原本就没打算收多少税，还用得着考虑上面会不会掉几颗芝麻下来吗？”
长期税制安排的合理性
28426元作为房产税税率分界，支持者也大有人在。
华东师范大学房地产系教授华伟说：“经济适用房是共有产权，有商品房成分，动迁安置房本身就是商品房，只不过是定向销售，再加上普通商品住宅，因此所记录的房价体系是非常完整的。”华伟认为，上海以28426元为房产税税率分界，是从严执行试点房产税的政策，体现了上海调控房价的决心，对市场的调节作用更加给力。
德佑地产副总经理罗亚东则强调，作为中长期调控政策甚至一种长久的税制安排，“以这样的统计方法去划分，我觉得是合理的。”罗亚东说，房产税在这一轮调控政策以及未来社会财富的分配上注定要扮演重要角色。
罗亚东认为，28426元的税率分界偏温和，一是没有涉及存量，二是按照交易或评估价的70%作为税基，同时还对成年子女买婚房等等情况作了一些税费上的减免。在这种情况下，如果再用比较宽松的价格，比如用4万元作为房产税税率分界，那么就会使绝大多数房屋即使要被征房产税，也只要按0.4%的标准征收，而以2.8万元为分界，则可以在总体上对比较偏温和的房产税政策作反向补充，从而能达到执行力度。
“从对未来的展望看，如果房产税从增量开始往存量过渡，在税率方面再作温和调整，也是可以期待的。”罗亚东说，一个政策有松有紧，保持综合的效用，既可以保证不至于太过强硬的“硬着陆”，也不至于导致太过松软，效力大打折扣。
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