余丰慧：银行收紧房贷是一种无奈 住宅金融机构是趋势

银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。不妨成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。

实时的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

类似情况屡屡上演。从今年6月份后银行收紧房贷，甚至暂停房贷，取消首套房贷利率优惠，上浮房贷利率，延长房贷发放时间的消息越来越多了。一句话，一边是房价野马般狂奔，不断增大购房者的购房资金压力，另一边却是银行房贷收紧甚至暂停房贷。加剧了普通百姓首套房的购房难。那么，银行为何屡次收紧房贷呢？

从房地产市场来看，银行首先对房地产市场泡沫风险的担忧加重了，出于对房贷的安全性考虑，收紧或者暂停了房贷。

从内部核算效益看，由于银行通过管制利率已经很难吸收到资金，进而通过理财产品等变相提高利率，资金来源成本大大提高，使得房贷利差大大缩小。银行发放住房按揭贷款特别是打折扣的首套房优惠利率贷款已经无利可图，而且按揭贷款期限较长，信贷资金流动性较差。发放住房贷款内部动力已经大大降低。

从银行内部资金和贷款额度来看，从6月20日钱荒以来，银行间资金一直处于紧缺状态，上海银行间拆借利率和国债率都呈现上升趋势。年底，一些银行资金更加紧张了，根本没有资金用于放贷款包括房贷。另一方面，年底银行贷款规模即额度都已经用完，制约其继续发放贷款。

除了以上客观原因外，一个事实是，虽然一系列文件制度都规定实现差异化的住房贷款政策，但是，能否落实下去的大权完全掌握在商业银行手中。银行高兴了就实行房贷优惠利率，不高兴了就取消；银行高兴了就放松房贷条件，加快发放时间，不高兴了就收紧甚至暂停贷款。完全由银行自己说了算，没有强制性。后果是，直接影响到普通百姓的首套房需求。

但银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。怎么办呢？必须建立住房信贷政策的长效机制。

十八届三中全会《决定》中做出了制度性安排。《决定》在23条第二段“推进城市建设管理创新”中要求“研究建立住宅政策性金融机构”。笔者此前曾经撰文建议成立此类机构。以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。基本思路是将现在的住房公积金管理机构和商业银行利率可以下浮0.7倍的首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构，类似于美国的房利美、房地美公司。

目前的保障性住房体系建设中过分强调的是政府主导责任，最发愁的是建设资金筹措、资金来源问题。这就要求两点：保障性住房必须走政府主导、市场化运作的路子；保障房体系建设离不开完备的金融体系支持。因此，建立住宅政策性金融机构，将城市中产夹心阶层的购房资金需求纳入到金融支持范围内，提高保障覆盖面，是个两全的办法。

（余丰慧 财经评论人）

相关阅读：32城市中有17城暂停房贷 房贷已是银行"弃儿"? 中江网

房贷已经从一门生意，变成了一种“负担”。

25日，实时的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

对此，昨日《国际金融报》记者采访多方人士发现，停贷、缓贷情况基本属实，其主要原因是，中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年对于房贷“囊中羞涩”，甚至“无款可放”。链家地产的监测显示，现在申请贷款的，放款基本都安排到了明年1月。

银行钱紧只是一部分原因。融360研究院的专家就表示，更关键的是，银行已经开始看空房地产后市，减少房贷额度更多是为了降低风险。

房贷紧缩趋势蔓延

今年以来随着房地产市场回暖，个人购房按揭贷款明显增长。央行第三季度数据显示，9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比各项贷款增速高4.7个百分点。

贷款需求快速增长，导致银行普遍额度喊紧。“停贷”、“缓贷”的现象甚至已经开始全面蔓延。

中关村互联网金融行业协会和融360研究院对32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示，暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。

报告中还提及，首套房仅有6.37％的银行可执行八五折利率优惠，16.04％的银行执行九折利率优惠，44.58％的银行执行基准利率，16.27％的银行执行基准以上利率，16.75％的银行表示已停止住房贷款。

据链家地产市场研究部19日公布的10月监测报告也显示，从各重点城市的银行对房贷的报价看，首套房利率优惠门槛也有所升高，银行批贷的审核也越来越严格，批贷时间大为延长。链家地产市场研究部张旭认为，银行前期放款过多，临近年底，银行全年的房贷授信额度所剩无几，使得四季度审批的贷款放款基本都被拖到了2014年初，而房贷利率也出现了不同程度的上涨。

放款时间拖至数倍

银行并不承认自己的已经停贷。但也承认一个事实：放款时间已经延长，而优惠也在逐渐取消。

记者采访了多位北京地区银行人士了解到，目前北京地区多数银行正常发放个人房贷，但是放款时间确实已经延长。同时，首套按揭贷款利率优惠幅度逐渐减小，基本维持在基准利率的水平上。

“目前本行没有停贷现象，贷款申请和审批都可以正常进行，不过贷款额度有些紧张。过了这个月就好了。根据银行信贷额度年初松、年底紧的惯例，临近年底，银行年内的个人按揭授信额度基本用完，有些银行申请的房贷放款已经排到明年。”一位建行北京分行人士对记者表示。

来自多家中介的工作人员也对记者表示，“虽然并没有收到银行停贷的消息，但是放款时间已经变慢，之前房贷从提交申请到放款需要20天左右就可以，现在需要两个月左右，有些国贷可能要等5个月。至于首套按揭贷款利率大多数维持在基准利率的水平上。”

银行上半年放贷过猛

多位接受记者采访的房地产专家认为，目前申请个人房贷购房者较多是首次购房者，面对部分城市房价上涨过快，使得许多购房者即使利率上升也要买房，相关贷款快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年对于房贷“囊中羞涩”，甚至“无款可放”。

此外，就商业银行个人房地产按揭贷款停贷情况，央行10月中旬作出回应称，据调查各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。

至于部分银行停贷原因，融360研究院专家分析称，目前房价不断上涨，房价畸高导致房地产市场蕴含的风险在不断增加，房贷对银行的风险也在持续上升中，银行发放更多房贷的意愿在降低。同时，在全年总额度确定的前提下，上半年金融机构透支了信贷额度，下半年紧缩成为必然。此外，调控预期强烈令银行看空房地产后市，从政策角度分析，调控手段只会更强，比如推出房产税的预期越来越强烈。银行此时很可能看空房市，减少房贷额度降低风险。预计第四季度，关于调控的方案政策频出，使得年底前稳抓调控的基调十分浓厚，年底前，房贷放款时间延长或停贷可能成为一种常态。