半月谈:从源头杜绝烂尾楼产生 改革商品房预售制度势在必行
半月谈2020/11/06 05:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一步一挪，爬上十几楼已经满身是汗；在四面透风、裸露砖墙的屋子里，用水桶打水，点燃柴火做饭；夜幕降临，只能靠微弱的烛光照明……这样的情景并非发生在穷乡僻壤，此时此刻就在众多城市被人遗忘的角落——烂尾楼里频频上演。一家人花费穷其一生的积蓄，期待实现一个安居的梦，但在面对烂尾楼时，这个梦又是如此遥不可及。
烂尾楼是一座城市的伤疤，更是购房者心中难以抚平的痛。梳理发现，尽管究竟有多少面积的烂尾楼没有确切统计，但多数城市都或多或少地有烂尾楼存在。“十大烂尾楼”“某地面积烂尾楼”，诸如此类的新闻频频见诸报端，往往成为网络新闻的爆款，足见社会关注度之高。
相比于烂尾商业楼宇，烂尾商品房由于直接涉及群众利益，尤其受到广泛关注。一套动辄上百万元的商品房一旦烂尾，对一个普通家庭来说，无疑是不能承受之重。除了要面对不知何时才能复建的烂尾楼，每月需要按时为其偿还按揭贷款的压力，更是让不少家庭雪上加霜。搬进连遮风挡雨条件都不具备的烂尾楼里生活，实属无奈之举。
烂尾楼给群众带来的困扰是大致相同的，但其出现的原因却各有不同。有的是因为开发商出了问题，建设到一半的项目无法继续推进；有的则是因为项目资金链断裂，开发商直接跑路；还有的是故意拖慢施工进程，与捂盘惜售类似，等到房价地价大幅上涨时再将未完成的项目整体出售牟取暴利。
无论何种原因，几乎掏空家庭并背上长达几十年债务的购房群众，不应该成为最终的受害者。
烂尾楼的存在，并非只是大煞城市风景这么简单。一些占据的烂尾楼，直接影响了城市的发展进程。烂尾楼背后是无数个负债前行的家庭，持续的毫无希望会酿成社会不稳定因素。有的烂尾楼存在已达10余年之久，无人接盘、无人维护，甚至有成为危楼、随时倒塌的风险。
虽说“亡羊补牢，犹未迟也”，但对于化解烂尾楼风险而言，找到接盘者的难度并不小。相当数量的烂尾楼或位于城市中心位置，或体量巨大，被资金链拖累，需要接盘者财力巨大。有的烂尾楼权属复杂，且多争议，还有的延期后续补偿事宜复杂……这些都令接盘者望而却步。
群众的诉求就是工作的追求。面对购房群众的无助与期待，解决烂尾楼问题没有退路，只有前行。在一房一策千方百计解决现有烂尾楼的同时，想方设法从源头探讨化解烂尾楼风险也应尽快提上日程。其中的核心就是商品房预售制度。
在改革开放初期，国内住宅面临严重短缺，商品房市场不成熟。在彼时的环境下，引入商品房预售制度，对满足我国房地产行业快速发展的资金需求、增加市场供给，尽可能满足群众对提高住房品质的要求，乃至推动城市化进程，都起到了积极作用。
国家统计局的数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35％以上，且比自筹资金还要多。预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。
不过，随着一些城市的房地产开始出现供大于求的局面，房地产预售制度的弊端也逐渐显现。
对于购房群众而言，面对一个尚在施工中，甚至只有图纸、沙盘的项目，自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付，容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险，也是预售房后期维权的“重灾区”。预售商品房买卖双方的信息并不对等，权利义务也不对称。
商品房预售制度减轻了开发商的资金压力，更多的资金得以进入房地产市场，对开发商起到了变相加杠杆的作用。但用较少的自有资金撬动项目开发建设，容易催生房地产市场泡沫，带来房价的异常波动。
要从源头杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制度势在必行。值得注意的是，今年3月，海南出台楼市新政《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中明确提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南在取消商品房预售制度上先行一步。
用更大比例的自有资金开发，有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金，开发商不但会加快销售进程，而且很可能加大优惠力度，让群众得实惠。实实在在的商品房摆在眼前，买卖双方的矛盾和争议也会更少。
当然，改革不宜“一刀切”，步子不宜迈得过大。减少烂尾楼风险的当务之急，可先从加强商品房预售资金的监管入手，确保只用于本项目建设，不能随意支取。
长远看，规范行业秩序还要在提高准入门槛与市场集中度上下功夫，将只为了挣快钱、不具备实力的“冲动型”开发商屏蔽在行业之外，形成行业竞争力，提高行业美誉度。
取消商品房预售制度，短期内可能导致中小房企难以维系，或者开发商将资金压力转嫁给建筑施工方，甚至拖欠工程款。对于这些可能出现的新风险，要有充分的预判，防止衍生风险诱发新问题。
