房屋买卖如何签订合同 合同签订了可以更改买房人吗

购房合同书

有人辛苦一辈子才买一个房子，选好房就要签合同。凡是涉及到房屋买卖的问题，就必须要签订合同。但很多朋友都不知道怎么签订房屋买卖合同，并且在签订合同过程中还会出现各种各样的纠纷。下面让小编为大家介绍一下到底如何签订房屋买卖合同以及一些注意事项。

房屋买卖如何签订合同？合同签订了可以更改买房人吗？

签订购房合同

一、怎么签订房屋买卖合同

1、文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”;

2、凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨;

3、将开发商口头承诺的内容(当然好能有规划文件的复印件)签进合同，如开发商不配合，也一定要争取;

4、详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等;

5、开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平;

6、将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”;

7、在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。

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订立合同注意什么

二、订立房屋买卖合同要注意什么

订立房屋买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：

1、开发商销售的商品房是否符合下列条件：

(1)土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金;

(2)土地使用权已依法登记并取得房地产权证书;

(3)取得商品房的建设工程规划许可证;

(4)取得商品房的建设工程施工许可证;

(5)商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准;

(6)已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议;

(7)已经确定了商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;

(8)已经制定了房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同;

2、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的合同示范文本，且应具备以下内容：

(1)转让当事人的姓名或者名称、住所;

(2)房地产座落地点、面积、四至范围;

(3)土地所有权性质;

(4)土地使用权获得的方式和使用期限;

(5)房地产的规划和使用性质;

(6)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况;

(7)房地产转让的价格(含?的单价及总面积价)、支付方式和期限;

(8)房地产交付的日期;

(9)违约责任;

(10)争议解决的方式;

(11)转让当事人约定的其他事项;转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约(即广告)和口头承诺的内容等记入合同中外，还可以约定合同生效的条件，一般情况下，合同自双方当事人签字生效，但在签订房屋买卖合同时，可以约定条件，当条件满足后合同生效。

开发商销售的商品房具备上述的两个条件，在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后，受让人可与转让人逐条协商约定，签订房屋买卖合同。

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合同更名违约吗

{1}、买房人要求变更买房人，构成违约吗?

买房人要求变更买房人(狭义的变更，即由A变更为B)，其实质就是要求将自己在合同中的权利义务概括转让给第三人，根据《合同法》第88条的规定要经对方(即卖房人)的同意。而之所以要经过卖房人的同意，是因为买房人转让了自己的合同义务，卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题，会危及自己的债权的实现。因此，在未争得卖房人同意的情况下，此种转让行为无效【可适用恶意串通损害第三人利益的规定将之认定无效】。

既然必须要征得卖房人同意是因为卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有问题，那么，如果此种变更买房人是增加第三人(即广义的变更，即由A变更为A和B)，卖房人是否有理由拒绝?在此情形下，卖房人不得拒绝。因为卖房人的债权的实现没有受到任何不利的影响(买房人的责任财产没有减少)，基于诚信原则和鼓励交易原则，卖房人有义务配合买房人“加名字”。在实务中，此种“加名字”往往是有利于房屋买卖合同履行的(如使得本来限购不能过户的买房人变得不限购，使得本来贷款不能获得批准的买房人变得贷款可以顺利获得批准等等)。当然，如果此种买房人“加名字”的行为违法(广义之法，包括地方政策)或者违反公序良俗原则，则卖房人有权利拒绝此种买房人“加名字”的要求。如：买房人假结婚，要求增加其“配偶”为买房人，卖房人就有权拒绝。因为这种行为是违反公序良俗原则的，也是规避限购政策的违法行为。

需要注意的是，卖房人是否有权拒绝买房人变更买房人(包括加名字)与买房人是否违约是两个概念。卖房人合法地拒绝买房人的加名字的要求并不意味着买房人违约。因为买房人的这种要求只是一种变更合同的“要约”，卖房人的拒绝只是使得新的合同不成立，和买房人违约与否没有必然关系。如果买房人由于变更买房人不成功而不能履行合同，才会构成违约。

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购房合同更名

{2}、怎么办理购房合同更名?

从合同变更的角度大多变更的是合同的内容，关于合同主体的变更，往往涉及第三人，所以涉及的内容要更复杂一些。需要材料和流程如下：

购房合同备案更名所需材料：

1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告;

2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;

3、另换购的新购房合同文本;

4、商业银行出具的不能受理贷款的证明;

5、开发建设单位收取购房人违约金的证明;

6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;

7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;

8、房屋交付公告或公布的相关证明;

9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;

10、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交);

11、办理合同备案更名需提交的证明材料;

12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件;

13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。

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合同更名流程

购房合同备案更名流程：

1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由;

2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意;

3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续;

4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。

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