买历史违建，原村民与开发商签约，回迁房已过户，还能要回来吗？

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）拆迁买卖析产纠纷、执行异议、大宗交易、民行/刑交叉等

有别于任何其他城市，深圳是一座“违建之城”：深圳版“小产权房”——不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村、自建房占比超过住房总量的５０%！

深圳小产权房虽然名不正言不顺，但解决了大量来深建设者的住房需求，因价格便宜，长期以来地下交易不断，并在城市更新过程中，因身价暴涨而引发纠纷。

然深圳法院对于小产权房纠纷往往“退避三舍”，动辄以必须先由行政机关处理为由裁定不予受理，将大量纠纷挡在法院之外由当事人自行解决，由此导致的结果是比势力、比拳头、比耍赖，甚至明目张胆抢房！

买了小产权房，卖家与开发商签署了《拆迁安置补偿合同》，并且已经完成回迁房过户，买家是不是就只能吃亏认栽了？笔者认为与律师设计的争议解决方案有关，不同诉求结果不同，本文既是一追回全部赔偿的成功案例，之于绕开“先行后民”，破解法院不受理小产权房纠纷颇具指导意义。

“历史违建”普查登记：非确权，不可诉！

基本案情：

涉案整栋物业系1981年曾某（原村民，地皮方）与叶某（出资方）合作建房之违法建筑。

１９８４年１１月２８日，李某以四万元从叶某处通过签署《合作建房协议》方式购买涉案78.44平米房产。

2009年涉案房产拆迁改造，同年6月12日，曾某与拆迁人签署《拆迁安置补偿合同》，独占了整栋物业的回迁补偿权，并办理了己方名下的回迁房产权证。

李某无奈，以“财产损害赔偿纠纷”案由向深圳市罗湖区法院起诉，诉求为：1、曾某返还李某无偿取得且属于李某的财产权益共计6559271.04元；2、曾某返还并补偿和赔偿李某拆迁过渡租金和房屋占用使用费共计212297元；3、曾某承担上述两项款项的利息；4、曾某承担本案的全部诉讼费用。

曾某抗辩：本案实质为房屋拆迁安置补偿纠纷，人民法院应当依法不予受理。《合伙建房协议》因违反国家法律、行政法规的强制性规定而应属无效。即使李伟某对涉案房产享有某种权利，但本案房屋属于违法建筑，法院不能通过审理对违法建筑权属进行确认，李某的非法权利也不应当得到法院保护。

买大冲回迁房，遭遇轮候查封，历时六年，强制过户！

深圳市罗湖区人民法院一审认为：

叶某基于《合伙建房协议》取得了的房屋使用权，并非非法侵占，李某从叶某处受让涉案房产，且自1984年至房产被拆迁之前一直占有使用，因此，李某对涉案房产的合法权利应受法律保护；

曾某抗辩称李某占有使用的房产为违法建筑，从未被政府确认产权，因而，李某无权要求赔偿或补偿。虽然涉案整栋物业未取得房地产证，但曾某正是基于该物业取得拆迁补偿权利，其一方面基于包括李某居住使用的房产在内的整栋物业签订补偿协议、获取补偿权利，另一方面又以李某居住使用的房产为违章建筑为由主张某不应获得拆迁补偿权利，该主张违反诚信原则，本案中确认李某有获得拆迁补偿的权利；

根据《拆迁安置补偿合同》及测绘报告，可以认定合同约定的被拆迁的房产面积302.61平方米中，包括李某居住使用的78.44平方米，因而曾某获取的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，曾某应向李某承担拆迁补偿责任；

至于曾某的具体责任承担问题，由于是基于整栋栋房产的面积来计算拆迁补偿权益的，计算拆迁权益时并未具体区分房屋楼层、结构、朝向等因素，因此，基于公平原则，酌定以李某居住使用的房产面积即78.44平方米，与《拆迁安置补偿合同》约定的被拆迁房产面积即302.61平方米的比例来确定李某应获得的拆迁补偿权益，即李某应取得曾某所获得的25.9211%的拆迁权益；

曾某基于拆迁安置取得的房产的现价值为19882632元，按照上述比例，应向李某支付房产补偿款5153797元，计算公式为：19882632元×25.9211%=5153797元。

曾某的搬迁费3200元、过渡租金559835.19元是根据拆迁房产面积302.61平方米来确定的，亦应按照上述补偿比例支付给李某。因此，应向李某支付搬迁费、过渡租金合计（3200元+559835.19元）×25.9211%=145944.9元。

判决结果：1、曾某于该判决生效之日起十日内向李某文支付房屋补偿款5153797元。2、曾某于该判决生效之日起十日内向李某支付搬迁费、过渡租金合计145944.9元。3、驳回李某的其他诉讼请求。

深圳到底有多少小产权房？

深圳市中级人民法院二审认为：

关于本案纠纷性质的问题。李某提起本案诉讼系因其自1984年开始占有使用的涉案房屋被拆迁，而回迁房产及安置补偿款却由曾某取得，李某据此要求曾某返还相关权益，因此本案涉及的是拆迁补偿权益的分配问题，一审判决将本案案由确定为财产损害赔偿纠纷正确。曾某上诉称本案系房屋拆迁补偿纠纷，法院应不予受理的上诉主张不能成立，本院不予支持。

关于涉案房屋的拆迁补偿权益应当由谁享有的问题。李某系因合作建房取得涉案房屋的占有使用权，且曾某在二十多年中对李某占有使用涉案房屋未提出异议。虽然包括涉案房屋在内的整栋房产存在违建情形，但拆迁人是以房屋的实际面积计算回迁补偿面积，并非以具有合法产权为前提。因此，涉案房屋拆迁后，相关权益应当由占有使用人李某享有。曾某以李某对涉案房屋不享有合法权利、涉案房屋系违法建筑等为由，主张李某不应享有补偿权益的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。

判决：驳回上诉，维持原判。

深圳法院：请不要再推诿“违建纠纷”的审理了！

广东省高级人民法院再审认为：

本案审查的主要问题是：（一）本案以“财产损害赔偿纠纷”案由立案受理是否正确。（二）曾某是否应向李某支付案涉房屋拆迁损失补偿款。

关于本案以“财产损害赔偿纠纷”案由立案受理是否正确的问题。本案中，李某主张的案涉房屋已被拆迁，《测绘报告》可以证明《拆迁安置补偿合同》中约定的被拆迁房产涵盖了李某居住使用的房产，曾某获取的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，李某向一审法院起诉的最终诉讼请求并不涉及拆迁人的责任承担，李某提起的是返还财产权益的诉讼，并不属于拆迁人与被拆迁人间的补偿安置争议，人民法院依法可予受理。

关于曾某是否应向李某支付案涉房屋拆迁损失补偿款的问题。本案中，曾某获取的拆迁权益涵盖了应属于李某的拆迁权益，李某依法可以请求曾某按照房屋现值支付拆迁房屋补偿权益。

虽然包括案涉房屋在内的整栋房产存在违建情形，但拆迁人是以房屋的实际面积计算回迁补偿面积，并非以具有合法产权为前提，曾某以李某对案涉房屋不享有合法权利、案涉房屋系违法建筑等为由，主张李某不应享有补偿权益的理由不能成立。

(2017)粤民申4979号案裁定：驳回曾某的再审请求。

判决：买“绿本房”可以排除强制执行！

信荣说：小产权房拆迁补偿权益无关被拆物业违法性，当事人提起“财产损害赔偿”诉讼的，法院予以受理并判决。

1、违建小产权房也有拆赔回迁权益，回迁补偿面积以被拆物业的实际面积计算，不以具有合法产权为前提，故违法建筑拆迁后，相关权益应当由拆除前的合法占有使用人享有；

2、购买的小产权房被他人侵占与拆迁人签署《拆迁安置补偿合同》，即便是回迁房已过户到侵占人名下，买家也有权提起“财产损害赔偿”诉讼，要求侵占人按市值赔偿损失，或者过户到己方名下；

３、买家切不可提起要求确认侵权人与拆迁人所签《拆迁安置补偿合同》无效的“确认合同效力”之诉，如此案件必败！

４、实践中，侵权人往往以房产属于违法建筑，法院无权受理提出程序抗辩，就此买家应做回迁房“面积补偿”、“无关违法”，无需“先行后民”抗辩，说服法官抛弃惯性思维；

5、专业的人做专业的事，买小产权房遇拆迁，发生争议后还是时间联系我们。