买房人退房双倍返定金 "新国十条"后首案开审
房天下综合整理2010/05/07 10:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
事件：无钱增加首付且贷不到款
今年４月１２日，吴先生与郭女士签订合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路、建筑面积为９８。３８平方米的房屋一套。双方当时约定，由吴先生交付５万元给郭女士作为购房定金，不久，吴先生按约定将５万元交给了郭女士。
吴先生说，按照合同的约定，双方应该在４月１３日办理合同网签，并于４月２０日到银行办理房屋贷款事宜。但是，郭女士却迟迟没有履行约定，吴先生多次联系郭女士要求其履约，均被郭女士以各种理由推延。
４月１７日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于３０％。新政策还规定，对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
郭女士出售房子的建筑面积为９８。３８平方米，正好是在“新国十条”中上调首付的对象之列。之前双方约定以银行按揭的方式购买该房产，首付比例为总房款的２０％，约４０万元。而按照上调后的３０％首付比率，吴先生需要多掏１６。１万元。
吴先生赶紧去银行，结果无奈地发现银行已经开始执行“新国十条”新政策，他不得不再掏１６。１万元的首付款。但由于吴先生刚刚来京工作不久，工作时间不长，收入并不高，４０万元首付款全部是通过亲朋好友借来的，因此他无力承担新增的１６。１万元。同时，他也不能提供１年以上的纳税证明，按照新规定，银行也不会向他发放贷款。
无奈之下，吴先生以违约为由将郭女士诉至法院。
吴先生诉称，其与被告郭女士于２０１０年４月１２日签订房屋买卖合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路７６号富莱茵小区的一套房屋。吴先生在合同签订后即支付了郭女士５万元定金。根据合同约定，双方应于４月１３日办理合同网签，并于４月２０日到银行办理房屋贷款。但由于郭女士没有按期协助吴先生办理网签和银行贷款，导致“新国十条”实施后，各银行均提高了首付款比例。
吴先生表示，其原来根据自己的经济情况，计划应交付的首付款比例为总房款的２０％，约４０万元。该项内容已经写进了双方的买卖合同中。但是由于近期国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于３０％。吴先生需要交纳的首付款增加到了５６。１万元，已经大大超出了吴先生目前能够承受的程度。
另外，“新国十条”中还规定，对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。吴先生刚刚来京工作不久，不能提供上述证明。目前银行已开始执行这一新政策，此时如要求双方继续履行合同，吴先生将不能从银行取得贷款，更无力从其他渠道筹得购房款项。吴先生认为，由于郭女士的违约行为导致他无法继续履行合同，于是将郭女士诉至法院，要求解除合同，并要求郭女士双倍返还原告购房定金１０万元，并承担本案的诉讼费用。本案正在进一步审理中。
争议：新政属不可抗力还是情势变更
吴先生购房的遭遇引发了另一个法律话题：国家新政对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？
华伦律师事务所律师崔保国认为，正规的购房合同中其实都会对这种情况作出约定，一般会认为是不可抗力。“不可抗力可以理解为无法预知，无法避免。”不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该归入情势变更，即外部条件发生变更后造成合同失效。“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但绝大部分是认为不可抗力。”崔保国说。
崔保国认为，在本案中，如果确属郭女士的拖延造成了合同无法履行，郭女士的行为应该构成违约。但对于吴先生提出的双倍返还定金１０万元，崔保国认为，关键是要看合同中对于违约情况的界定。
“如果郭女士的拖延超过了规定的约定期限，法官就可以认定违约导致合同解除，双倍返还定金就没有问题。但如果郭女士的行为没有超过合同中规定的期限，则只能算构成违约责任，法官可以认定合同并没有解除。”而合同违约一般是按日计算违约金，吴先生可以获得按日计算的违约赔偿，但很难获得双倍定金赔偿。
“由于法律规定的原因，本案还得看合同的具体约定以及法官如何认定。”崔保国说。
建议：国家政策变更应列入合同
对于吴先生的遭遇，崔保国建议，在双方签合同时，应该将国家政策变更等情况列入合同之中，对此造成的责任后果进行详细地约定。“约定得越详细，越对购房者有利。”另外，最近由于房地产热，造成很多卖房者违约解除合同，崔保国认为，在合同中明确违约责任的认定，提高违约金的限度等手段简单又有效，可以确保购房者的利益避免损失。（刘可 赵庆玲）
随着国家实施房产新政，深圳房贷出现前所未有的紧张局面。但在对投资客、投机客收紧“紧箍咒”的同时，不少有实际需求的市民也受到了“误伤”。近日深圳多位市民向本报投诉反映，随着房贷新政实施，银行贷款没有批下来，导致此前交纳的定金打了水漂。记者走访深圳部分地产中介了解到，新政实施后退房率明显上涨，相关纠纷也迅速进入高峰期。
拿不到贷款无奈退房
４月１０日，首次置业的熊小姐在深圳八卦岭购买了一套不足３１平方米的二手房，总价近４４万元。当时中介打保票称可以帮助申请到７万元的首付，这低于房价的二成，同时可以争取到７折的房贷。熊小姐在交给业主两万元定金后，凑够了７万多元，向银行申请３６万元的贷款。但到中旬，中介突然电话告知银行审批严格导致贷款批不下来。中介给了熊小姐两条路：要么补交３万元凑够１１万元的首付款，要么解除合约，但２万元的定金拿不回来。
熊小姐自己找了华夏银行，银行表示，经过评估公司评估后确定贷不到这么多款项。同时，中介开始向熊小姐追讨６０００元，她已很难再找人借款。“想来想去，解除合同是的选择，只是两万元泡汤了。”熊小姐痛苦地表示。
在房贷新政出台之后，这并非个案。连日来，本报接到多起相关投诉，由于银行收紧房贷导致购房者不得不退房，而定金也无法追回。
部分中介解约率激增３成
对于目前市场上的退房状况，深圳市规划和国土资源委员会表示目前系统中并没有这一项，也没有相关的统计数字。但记者向部分中介公司和地产公司了解到，随着新政的实施，退房现象开始大量增加。根据美联地产统计，他们公司的解约率比往常增加了１－２成。由于深圳地区各家中介公司的情况各异，一些关外中介、小中介的解约率甚至超过了３成。
