严厉调控很"给力"？房企销售成绩不辱使命

(来源:中国证券报)在调控“风声”紧的2010年，当我们年末盘点销量之时，不禁要为各地产商所取得的“骄人”成绩而咋舌。据业内保守估计，2010年商品房销售额将有望超过5万亿元，达到5.3万亿元左右，同比增长约20％。2010年，GDP预计在37万亿元左右，商品房销售额约占GDP的14%。

房企销售超计划

“我们的项目18号开盘，800多套房源已经全部售罄，您若是感兴趣，只能关注下一期了。”位于北京房山区的长阳万科半岛家园售楼处工作人员表示。

在刚刚过去的周末，北京楼市再现“日光盘”和彻夜排队购房现象。12月18日，北京首批两个纳入预售资金 的楼盘开盘，其中，长阳万科半岛家园均价1.7万元/平方米，7000多名客户抢848套房源，当日 房源被抢购一空，签约认购金额达12亿元。

不仅是北京，多个地方楼市也在年末的“收官之战”中重新出现新房销售火爆的场面，使原本就销售喜人的2010年楼市“锦上添花”。

地产龙头万科早在月初就宣布，截至今年12月1日的销售额已经累计达到1000.6亿元，提前四年实现了该目标，也成为国内房地产行业 家年销售额千亿级公司。

除万科之外的一大批 房企也纷纷提前超额完成全年销售目标。今年前11个月，保利地产签约金额571亿元，金地集团累计签约金额达243亿元，恒大地产累计合约销售额477亿元，碧桂园共销售认购金额为327亿元，富力地产累计销售额280.94亿元。

据统计，今年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。

今年1-11月，商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，已基本“追平”去年全年商品房4.4万亿元的销售额。其中，11月当月实现商品房销售额5285.61亿元，同比增长18.56%，环比增长4.14%。

由于统计原因，12月份的销售额数据环比11月份都有明显增长。如果回顾过去十年的数据，除了2009年12月的商品房销售额环比11月的涨幅为79.62%之外，其余 的环比涨幅均在100%以上。其中，2005年至2008年12月商品房销售额环比11月涨幅约为100%，2000年至2004年这一比值则超过300%。

如果按照12月环比80%的增幅估计，今年的商品房销售额将有望超过5万亿元。而北京市去年全年的GDP为12153亿元，今年商品房销售额几乎相当于4个北京的GDP总量。

业内认为，房企销售额逆市增长，更大程度是由于房价的上涨，大部分房企今年销售的套数和面积增长速度在下降，但今年的均价明显高于去年，在价格助推之下，销售额节节攀升。

除此之外，从销售数据也不难看出， 房企销售额增长更为明显，呈现“强者恒强”的局面，这跟大地产商及时调整开发策略，以及较强的适应能力有关，也跟企业产品线拉长、布局二三线城市有关。“二三线市场销售的火爆部分对冲了一线城市成交量的下滑。”业内人士称。

(来源：每日经济新闻)在"严厉"楼市调控政策下，房企的销售却有加速之势。

今年10月，数据显示，只有3家房地产公司提前完成了全年销售目标。但12月初提供的截至11月的各房企销售数据却显示，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年年底可能会有八成以上的房地产企业实现全年的销售目标。

如果将日历往回翻5个月，这样的销售势头 让人难以想象。

是什么让开发商完成了惊天大逆转？

调控冲击变小？

130亿元。这是中原地产研究院对万科11月份销售业绩的 预计。如果上述预计得到证实，那万科已连续4个月销售额突破百亿元。而在今年5月，万科曾因为4月中旬出台的楼市新政，成交量较4月锐减一半左右。

万科不是个案。中原地产的数据显示，无论是哪一家房企，11月份的销售数据预计都会超过今年以来的平均水平。

中原地产研究院高级研究经理刘渊说，与五、六月份相比，二次调控后楼市的成交量无疑要高很多，这使得很多开发商有机会在10月、11月赶上原定的销售目标。

刘渊回顾今年的销售情况说，今年上半年大多数时间，开发商都没有办法获得理想的销售时机。

总体来看，一、二月份的销售疲软和季节有关，也与开发商供应不足有关。4月17日新政后，楼市迎来了长达2个月的低迷。但在市场消化完 调控政策后，新一轮成交井喷在7~9月出现。而随后的二次调控并没有令市场出现今年五、六月份时的冰点。中房信的报告甚至称，雅居乐、龙湖、碧桂园、世茂因为在10月加大推案力度，环比还出现大幅上涨。

刘渊说，11月份仍然未能实现既定销售目标的开发商，仍有机会在年底完成全年目标。11月底，上海、南京等多个城市出现了因通胀恐慌而排队抢房的热情，这 有助于全年目标的实现。

刚需释放是关键

刘渊说，通货膨胀并非开发商在下半年获取极高销售业绩的真实原因，被压抑的刚性需求的释放才是关键所在。

8~10月，万科连续创造销售额破百亿的中国地产销售纪录，根据中原地产的 估算，万科前11月份的销售额可能达到999亿元，已铁定成为中国 家年销售额超千亿的大型开发商。

与此同时，上半年仅完成全年任务25%的金地，也正是靠着这3个月的销售井喷，一举摘掉了落后生的帽子。

刘渊说，对大部分房企来说，热销的原因大同小异。首先，产品大部分是面向刚性需求的中小户型；第二，主要布局城市大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等；第三，开发商多采用灵活定价的策略。

上述观点也部分为万科的董事会秘书谭华杰所认同。他在总结万科今年八、九月连续创造百亿元销售纪录时，把热销归功于90平方米以下的中小户型。

除万科以外，其他提前完成销售任务的开发商也多拥有大量的小户型产品。

相比之下，主要销售中 产品的开发商在这一轮市场调整下销售情况不佳。根据中原地产的预测，截至11月份，绿城的销售额仅完成全年目标的不到70%，招商也仅完成全年任务的71%。

除了产品，热销与开发商此前的布局有关。中海、龙湖等多家房地产公司此前向媒体透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。

(来源:中华工商时报) 数据显示，11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

房价并未因 严厉调控而应声下降已是事实，预计下一步房价还将上升，原因无它，一是通胀趋势越来越明显，二是此次调控主要实行的是需求端管理。

依据国家统计局的数据，今年10月份，居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.4%，11月预计将破5%，远高于3%的既定目标，通胀已经不再是预期，而是一种现实。为此，国家再次启动对于物价的管制措施，同时，央行连续加息，货币政策开始回归“常态”。从这些措施可以看出，CPI上涨并不是因为短缺引起的，而是钱多惹的祸。尽管央行收紧银根，但在输入型通胀的作用下，要刹住上涨势头并非易事，为此已不得不祭出 手段实施管制，管制只能作为临时性措施，管得了一时，管不了长久。很多商品、很多行业实际已经积聚起强烈的 冲动， 的连锁效应已经显现。在各种 因素的助推下，房价要降也难。而且，在通胀加剧、股市下挫、其他 渠道依然狭窄的情况下，买不动产以及贵金属成为躲避通胀的天然良港。国家虽然采取了不少措施控制开发商融资，但开发商的融资渠道并未堵死，开发商也还没到缺钱的地步，因此，迄今为止并无哪个开发商主动 。这两个月楼市成交量的上升说明量增价挺的态势基本没有改变。

分析 严厉的调控，很多措施如限购、限贷、限外等实际都是控制需求的，增加供给只用在保障范围内，对购买商品房的人来说，增加保障房并无实际意义。而且，增加保障房的土地供应同时意味着减少商品房的土地供应，使得商品房越加稀缺，地价越加高企。换言之，需求依然存在，只是被政策强行压制下去了，在需求被压制的同时，供应却在减少，结果房价地价在另一个水平上得到支撑，只要房价小幅下调，刚性需求就会借机释放，如果政策改变，势必导致房价报复性上涨。

11月下半月，上海多个地区再现开盘热销场面，成交量逼近百万平方米，成交均价彻底翻盘，达到历史高位，原因就在于部分开发商调低了5%左右的预售价格。同时，地方 的调控姿态也在或多或少助推房价。11月初，北京曾一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批，但此举就像为了减排拉闸限电一样，只是官样文章，自11月下旬到12月将会有15个左右预售均价在3万元以上的楼盘入市。河北 近大肆宣传环首都经济圈概念，结果首先拉起的就是房价地价。正因为供求关系失衡、刚性需求依然存在，正因为地方 调控态度暧昧，所以，瞄准二三线城市、主供中小户型的万科成了国内 销售过千亿的霸主，八成以上房企改写上半年低迷的销售态势，一举完成全年销售任务，而地方 依靠卖地也赚得盆满钵满，截至11月22日，十大城市累计卖地6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地财政的老大和老二。

看来，楼市已再次陷入越调控越火热的境地。如不改变通胀态势，改变供求关系，就是出台第三次、第四次调控依然难以走出这一困境。

(来源:每日经济新闻)9月底开始的二轮楼市政策调控至今已满月,但近期陆续爆出的房企销售数据却令人震惊。万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标,单月业绩还再创历史新高。   

项目遍地开花的房企,必然要维持后续土地储备。近期,恒大、富力、保利等开发商“跑马圈地”呈现出一片热火朝天的景象。据初步统计,二次调控后房企拿地已接近20次,金额超过200亿元。

国家统计局 数据显示,前10个月房地产开发 高达3.8万亿元,同比增长36.5%。新政调控之下,开发商依然在土地市场高歌猛进,究竟为何？

11月拿地火热

逆势下,标杆房企拿地热情不减。

11月3日,恒大地产在长春掷金13亿元,一举拿下该区域4幅宅地。

同日,华远地产以2.06亿元买下北京裘马都10号楼项目以及47个地下车位。其中,地下车位单价20万元/个,共计940万元;10号楼总价格为1.97亿元,楼面均价为24770元/平方米。

同样是在11月3日,合生创展拟以约68.75亿元的高价收购北京通州马驹桥镇地块和合生 村 两商业项目。

11月4日,合生创展再出手,通过间接全资附属公司中先国际,于9月29日以15.59亿元的价格投得上海市金山新城区一地块。

11月5日,富力地产联手合景泰富,以23.5亿元的价格拿下上海新江湾城项目,双方借此筹谋布局上海市场。

中国研究院 土地市场交易数据显示,11月1日~11月7日,20个主要城市共推出土地173宗,比上周增加109宗,推出面积635.1万平方米,环比增长30%;其中住宅用地占40%,推出面积251万平方米,环比增加31%。其中二三线城市住宅用地交易相当活跃,福州、大连、天津土地成交面积大幅上涨,天津上升了18.28%。反观一线城市,除广州外,成交面积普遍下跌,北京环比下跌31.92%,上海下降了8.45%。

资深房地产谢逸枫认为,一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小,而且二三线市场具有巨大的 和购房需求,可以减少房企拿地成本, 利润高。“从今年前10月各大房企销售业绩的项目来源看,二三线城市楼盘占40%以上销售利润。”

10房企销售超3000亿元

记者粗略计算,“9·29”二轮政策调控到目前,在已公布销售业绩的十大房企中,在北京、上海、南京、杭州、长春等土地市场交投活跃,成交额达230亿元。

在各家开发商积极抢地的背后,有庞大的现金流支撑。

10月,万科销售额再次单月突破百亿,这已是自8月份以来,万科连续3月单月销售过百亿。

恒大地产10月单月销售达55亿元,而前10月总销售额已超过411.6亿元,提前完成今年再度提升的总销售目标。

粗略计算,在已发布销售数据的前十大房企前10月累计销售总额达3225亿元。

靓丽的销售业绩增强了开发商扩张的野心。恒大以7000多万平方米的土地储备坐拥土地爷头把交椅。在此前的恒大业绩会上,公司董事局主席许家印坦承,今年恒大已率先进入三线城市,未来还可能增加项目数量,只有项目数量达到130个左右,才能 未来集团销售业绩持续增长的需要。

“今年前10月许多品牌房企已完成了80%或90%销售指标,现在房企自有资金 充足。”谢逸枫指出,在调控下政策下,许多房企认为现在是土地市场的抄底时机,所以会出现这一波拿地热。

中指研究院 市场数据显示,10月份105个重点城市共成交土地面积5684万平方米,其中住宅用地成交387宗,成交土地面积2620万平方米。报告指出,受二次调控的影响,土地市场价格上涨趋势受到明显抑制,住宅用地楼面地价环比降幅近三成。10月份,105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米,环比下降29%,同比上升7%。