小产权房禁而不绝 背后“三大推力”强劲有力
经济参考报2012/11/30 07:50
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
议论多时的小产权房整治近日迎来实质性举动：北京市国土局公布了初步清理整治的79个小产权房项目，表示将对其进行分类处理；北京市住建委已启动对在建在售“小产权房”的参建企业的资质核查，核查中如发现相关企业不符合资质等级标准等问题，将给予撤回资质的处罚。
不过，记者调查发现，在许多地方，尽管有多部门进行严管，但小产权房依旧呈现“花样翻新”变异蔓延之势，背后三大推力强劲，小产权房治理路竟路在何方？
小产权房“花样翻新”变异蔓延
2011年底，国土资源部等多个部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不予登记发证。而在此之前，许多城市也已经明确小产权房不予登记。但从实际情况看，小产权房并没因此隐匿，而是改头换面“包装”变异成会所、休闲项目、养老地产等形式悄然入市，呈遍地开花之势。
武汉市早在5年前就颁发了小产权房管理办法，明确禁止城镇居民购买小产权房。根据规定，小产权房只能在集体成员之间流转，不允许在社会上公开销售，购房者如果购买了没有产权证的房产，一旦出现纠纷，将不受法律保护。但即使这样，小产权房市场依旧火爆。
在武汉市徐东大街有一片“团结村还建楼”，用的是村里的集体土地，这个小区停车场、绿地一应俱全，看起来和普通商品房并没有什么两样。已经入住的孙女士告诉记者，小区都是村里的拆迁户还建得来，3年前拆迁完毕，半数以上装修完毕已经入住，另一部分“待售”。“小区没有土地证，属于小产权房，售价在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面积在70平方米至130平方米之间，因不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证权属。”孙女士说，因小区周边楼盘售价接近一万元，是小区房价的2倍，因此这些小产权房十分抢手。
同武汉一样，各大城市周边的农村里，分布着众多的小产权房，许多人已经在这些房屋里生活了多年，而更多的小产权房，正在绕过监管上马动工，并最终成为潜力巨大的小产权房市场的一部分。机构统计数据显示，小产权房在北京、深圳等房价较高城市，已占到房地产市场销售总量1/10—1/5。
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三大推力使“小产权房”禁而不绝
尽管有关部门明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限等优势，迎合了不少人的需求。小产权房禁而不绝、变异蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中国楼市近十年的“野蛮生长”脱离了普通公众的承受范围，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。一位在武汉团结小区看房的张先生说，他知道该房屋只能办理房产证，没有土地证，不能上市交易，可令他心动的是该房屋价格仅为五六千元，是周边商品房的一半。一为从事中介工作的业内人士告诉记者，小产权房一般比周边楼盘价格低一半，低价优势解决了部分支付不起高房价人群的居住需求，“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场”。
再次，监管不到位执法不严格形成负面示范效应，终致小产权房越积越多。一方面，监管不严让村庄之间互相攀比，比如浙江的一些村庄因开发小产权房获益，临近的村庄也会跟进；另一方面，执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认为，虽然国家有关部门三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，有的甚至采取默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手山芋”，“九龙治水”最终导致没有人真正去管。
堵住增量整治存量治理小产权房
清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，治理小产权房，要遵循严控增量、整治存量的总原则，确保今后没有增量，逐步分类处置存量，解决小产权房禁而不绝、变异蔓延的难题。
对一切规划、在建的小产权房项目要叫停，建好未销售的，坚决不允许进入市场销售。要加大执法力度，严厉查处隐蔽在“休闲农庄”“旅游地产”、“养老中心”等名目下的小产权房建设项目，做到不再有增量小产权房出现，为整治存量减轻压力。
对存量处理要做到从严、分类、稳步推进。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的小产权房不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。而对最终纳入土地利用总体规划的小产权房，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。
在现行土地制度无法变更的前提下，有专家表示，主管部门应出台政策，将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分小产权房，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。真正完善我国住房保障体系，做到商品房、限价房、经济适用房以及廉租房各归其位，各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求，堵住小产权房蔓延的市场基础。
有专家直言，农村的集体建设用地应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城乡土地权利的不对等与城市扩张带动农民入城之间的矛盾已经十分突出，现有的城乡土地制度安排违反了同地、同权、同价的原则，限制了居民迁徙定居自由。应加快改革，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，达到同地、同权、同价，以制度改革从根本上解决小产权房变异蔓延问题。
当然，从目前来看，小产权房整治要治本，还需做好两件事：一是坚持楼市调控不动摇，促进房价持续合理回归；二是尽快启动土地制度改革，建立统一完备的土地交易市场，堵住小产权房生长的制度漏洞，将其化约到统一的房地产市场之中。
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（来源：中华工商时报）进入10月，北京对小产权房再次重拳出击。北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝新的小产权房出现，立即叫停和坚决处理在建、在售小产权房。一石激起千层浪，这让屡禁不止的小产权房问题再次受到广泛关注。
事实上，近日在国土部举行新闻发布会上，当被问及小产权房问题时，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申：小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。王宗亚称，这次国土资源部将联合有关部门，选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序地来启动试点工作。在试点的基础上总结完善政策，为启动全面清理工作做好政策和制度的储备。
北京市国土局官网显示，今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售工作，初步清理出自2008年以来在建、在售的79个小产权房项目。数据显示，目前整个北京市小产权房的总体面积在1.5万亩左右，而此次查处的79个项目占地面积共为3656.27亩，不到三成。这距离彻底清查完所有的小产权房尚有巨大的差距。
清理政策陆续出台，将小产权房又一次推向风口浪尖，面临灭顶之灾的命运让持有者们忐忑不安。但现实是虽然政策层层加码，但小产权市场依然风生水起。“市场有需求，大产权房价高，小产权房可以满足基本的居住需求。”这是多数房地产中介的看法。
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治理从确权开始
对于小产权房来说2007年是个关键。2010年5月，国土部督察小产权房公告称：对尚未销售的2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除。对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待小产权房处理政策出台后一并处理。
由此2007年12月30日成为小产权房建设的分水岭，以北京的小产权房通州区张家湾镇张湾村太玉园为例，作为查处的典型项目，它于2001年陆续开建，入住率高，社区成熟，目前小区共有200余栋、8000余套房源，容纳居民达3万多人。此前，国土资源部曾对小产权房提出四条处理意见：一是违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水等措施；二是拆除尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋以及所有圈建的围墙；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待小产权房处理政策出台后一并处理；三是已划分地块对外出租待建的，责令退还土地；四是分清责任，依法依规追究有关人员的责任。
“当前处理重点是2007年12月30日以后建设的小产权房。”国土部门相关人士表示，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。
建设、销售仍在继续
如浙江、湖北等地，在楼市调控大背景和中央多部门的清理整顿声中，小产权房的建设、销售反而加快了步伐。在浙江的一些农村，出现了打着生态大棚名义变相对外出售小产权房现象，这种侵占农用地的家庭农场和休闲农业项目在一些城市周边随处可见。与此相似，一些大城市周边的农村，则利用宅基地兴建会员制养老中心、私人会所或大公司培训中心，变相出售或出租小产权房。
“在小产权房问题中，最难处理是已购小产权房，因涉及居住者，小产权房确权及定性成为难题。”专业人士表示，尽管有消息称，部分小产权房可通过补缴土地税款的方式实现合法以及转正，然而，如果统一让小产权房补缴土地税款而转正的话，相当于是秋后算账，等于变相承认了小产权房的合规性。
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区别对待分别处置
据了解，小产权房很多是以旧村改造、新农村建设等名义建设，安置村民后大量的住房都对外销售了，这也为小产权房转正设定了太多难点，巨大的成本成为转正障碍，也正因此，使其处理变得难上加难，这也是小产权房治理政策长时间未能出台的重要原因。
政协委员郭松海表示，小产权的问题，有很多历史原因，一是有政府的问题，政府管理、监管不力；二是现行农村制度有缺陷，再者是当时城市房价过高，城市中低收入家庭没有能力购买，迫使他们租赁和购买小产权房，根据历史原因，应该本着维护国家利益、兼顾他人利益原则，及早解决小产权房问题。
郭松海认为应从三方面对待小产权房。一是对符合城市和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建的房地产，一般的住宅建设项目，可以按合法程序纳入到住房保障体系中去。二是对于符合土地规划、质量合格，尚未出售的小产权房，政府应按成本价收购，作为当地的公租房、经适房、保障性住房，弥补当前保障性住房不足，并可减少政府对保障性住房土地的资金投入。三是符合城市规划、土地规划，但是在集体建设用地上，建的是别墅、高档公寓类的项目，应该除了补缴土地税费外，还对购买者进行一定的罚款。
专业人士表示，国家对于农用地尤其是耕地的保护，更多地是为了保护广大农民的根本利益。然而，一些地方热衷于加快征地和出让土地，忽略了征地应有的法律程序和应当承担的民生职责，压低农用地。
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（来源：中国广播网）北京市国土资源局官网显示：今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，正在对这些项目进行查处。
其实，针对小产权房，每年都会有几次清理行动，但小产权房的数量却有增无减。原因是什么呢？如果运用行政手段直接干预市场效果有限，是否有其他更为有效的解决方式呢？对此，经济之声特约评论员叶檀发布了自己的观点。
叶檀：之所以小产权房的价格比较低，是因为它没有通过土地市场，在这种土地上建起来的小产权房没有土地溢价，所以它的价格便宜，导致市场上很多人去购买。
要从根本上根治小产权房的话，是让所有的小产权房全部补充土地溢价；第二是把所有的土地性质，不管是大产权，或者是小产权，统一成国有，或者归入个人所有。这样的话，所有的土地价格就会一致，那么大产权跟小产权也就失去了意义。
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