多部门"联合作战" 楼市调控第二波悄然到来
中房报2010/08/23 13:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
1：土地市场，政策收紧
国土部近日了新闻发布会，通报了国内囤地情况，揭开了开发商囤地的六大伎俩。并表示将采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。
影响：
8月17日，房山长沟的两个地块再次“流标”，这是本月以来，北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。
新政前后，溢价率、楼面价两重天，下跌过6成，楼面价低于09年
北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示：截止8月17日，北京共出让土地为137块，其中新政以后出让70块，超过新政前平均水平，而楼面价则明显出现下调，其中总楼面价从6654元下调了58.3%，到新政以后的2778元每平米，住宅的楼面价也从新政前的12258元，下调到了新政以后的5113元每平米。下调近6成
新政以后的楼面价仅为2778元每平米，甚至低于09年同期。溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为23.2%。达到09年来的点。
8月开始明显的住宅土地放量，大部分为低价成交，可能对周围的商品房市场起到明显的拉低价格作用。
图片来源 中原地产
2：开发商利用预售款可能收紧
近日有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，核心内容是：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；
影响
开发商开发资金组成：自有资金、银行贷款、预售资金，收紧预收款管理相当于自有资金比例上涨超过10%。
09年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院于5月27日公布将普通商品住房项目投资的资本金比例从35%调低至20%。
1-7月，全市房地产开发企业项目本年到位资金2994.9亿元，比上年同期下降0.2%。其中，金融贷款707.8亿元，下降45.5%；自筹资金963.8亿元，增长1.2倍；定金及预收款771亿元，与上年同期持平。
图片来源：中原地产
从数据统计可以看出，因为今年特别是4月来的宏观调控政策频出，金融贷款在开发商开发资金中的比例已经明显下调，贷款占比前7月已经少于自筹及定金预售的占比。而定金及预售占开发商资金中的重要性逐渐加大。一旦收紧开发商的预收款，将相当于收紧开发商的自筹资金比例，在已经因为贷款收紧而增加了自筹资金比的开发商来说，预售款管理将提高自筹资金比10%以上，很可能导致开发商为了加快销售节奏。
3：二手房贷款继续收紧
自7月19日建委发布钥匙盘发放的通知后，据北京中原统计，截止8月18日，所有银行已经全部实施认房又认贷。
影响
房地产调控新政出台3个月后，北京市的个人住房贷款也连续3个月环比降幅超过40%。央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示，当月个人住房贷款环比大降93%。数据显示，7月份，北京市金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元，而在6月份此数据约为24亿元。
“涉房”贷款增量从首位退居第五
数据：7月份，北京市人民币贷款增加164.7亿元，前7月累计增加2234.1亿元，余额同比增速13.6%，比上月提高1.7个百分点，比上年同期下降12.5个百分点。
从新增贷款投向看，房地产业从以往的首位退居到第5位。7月份中资金融机构新增人民币贷款前5位的行业分别是：批发和零售业增加109.5亿元，交通运输、仓储和邮政业增加97亿元，水利、环境和公共设施管理业增加29.4亿元，租赁和商务服务业增加22.7亿元，房地产业增加10亿元。
北京中原认为，二套房贷款虽然是本次新政的主要措施，但是在新政执行前三个月大部分为部分执行，而本月开始全面执行认房又认贷，将使得调控更加收紧。对市场很可能出现更大的影响，楼市从量跌到价跌的趋势已经明确。市场很可能在最近出现本质的变化。
新闻链接：
各地酝酿预售款三方监管 开发商资金链再亮红灯
尽管严厉的新政显示了政府调控房价的决心，但目前房价下降的幅度不大，部分地区还维持上涨势头。国土部19日召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，认定闲置土地是房地产用地违法违规的主要问题，而后期房地产调控的重心将放在打击闲置土地和商品房预售款的监管上。
此时，北京正在酝酿商品房预售的预收款监管新政——8月17日的消息称，北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》的核心就是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”。此前在青岛、石家庄、武汉等地也出台过类似的举措。
一旦政策出台，商品房的这笔“预售资金”将被银行、国土部和房管部门三方共同监管。对此，SOHO中国的董事长潘石屹评价：“将使开发商的资金链断裂的潜在风险骤然加大。”
开发商
A各地酝酿预售款新政
8月16日，记者致电北京市相关部门采访《暂行办法》事宜，得到的回复是“不便多说”。但有接近政府的专家告诉记者：“不出意外，几个月后这项新政就会实施。”继青岛、石家庄、武汉之后，北京的动作将给高房价一个致命的打击。
18日，石家庄一位李姓开发商承认，石家庄目前有多个地块被闲置，由于开发商的资金紧张，迟迟未启动。此前的6月，石家庄出台了楼市“暂行新政”后，开发商的预售资金被监管，资金滚动不起来了。
银行贷款审核日趋严格，预售款也被监管后，无异于阻断了开发商的资金血液。当谈及预售资金监督这一问题时，青岛的开发商也很着急，因为自青岛的预售资金新政实施后，有数据显示从3月份开始已监管接近2个亿的预售资金。据悉，除了北京外，深圳、西安也正在酝酿启动预售资金的监管新政。
国家统计局上半年1-7月统计数据显示：房地产开发企业的本年资金来源中，贷款总额7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。可见开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上开发商依赖预售款的程度远远高于贷款。
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一笔账三方监管
“一笔商品房预收款至少牵涉三个部委在监管。”
记者了解到，涉及商品房预收款的三方是：国土部、地方房管系统下属担保公司、银行，当然开发商也参与其中。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，上述做法表明地方政府正在积极落实新“国十条”，但房地产调控任务仍很艰巨。
“担保公司、银行也被绑架在一起。”19日，招商银行房贷部一位负责人告诉记者，预售房资金被监管后，房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划需要，需要征得多方同意，并由住房与城乡建设部核发销售证。当开发商项目申报后，购房人必须到指定的监管银行付款，或者直接存入监管账户。
事实上，有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久，而住建部等主管部委不止一次被提及。记者注意到，今年4月20日住建部出台的53号文明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。”
“一旦有关商品房预售资金监管的政策被严格执行，可以预见，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。
据《华夏时报》
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