据说楼市要调控？你知道政府常用的五大手段吗

一直热度不减的济南楼市，近期似乎有些小波动，“被住建部约谈”，“要出调控政策”等小道传言不断，有的甚至说的有鼻子有眼，比如历下限购2套，3套房的首付款会提高等等消息，让那些至今持币的“待购族”们颇为期待。
       纵观整个中国楼市，“涨久必调，调久会跌”几乎成为铁律，反之亦然。在房产不景气时，政府会出手救市，而在楼市高手不退时，政府也不会干坐着不管，毕竟，市场的不稳定可能连锁影响到社会不稳定，这可不是政府愿意见到的。
       于是我们看到，这轮房价大涨的国内城市中，包括上海，南京、杭州、武汉等地在内，政府均已经开始着手调控。
那么问题来了，这次济南楼市也会调控吗？如果调控，有可能采取什么形式？
       其实早在2011年，济南市就曾出台过关于《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（俗称济十条），从购房、贷款、土地供应、监管及舆论引导等方面，对房地产市场进行了全方位调整，当时的调控不可谓不严厉，手段也不可谓不全面，自此之后济南楼市就一扫之前的火爆场面进入平稳期，直到2015年基本跌入谷底及今年的触底反弹。
       俗话说，政府一出手，就知有没有，下面我们就看看济南市政策楼市调控曾用过的五大手段吧。

手段1：限购。

限购主要是针对非本地户籍人口在济南购买商品房的限制，这是“直接粗暴”的一种调控方式：你想买？我设定各种门槛，偏不让你买，而是让你知难而退。当人们被政策挡在门外时，即便再想炒房价，也只能望房兴叹。
       2011年的济十条要求：非本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区）新购一套新建商品住房……对违反该规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。
       仅这一条，就能把大多数外地炒家“礼送出境”，任你钱再多，也只能买一套，剩下的房子，你只能干看着着急。
可以看出，限购政策的初衷多是为了打击炒房，前些时候济南楼市购房者中，外地人能达到三分之一，可想而知其中炒家的所占比例有多高。至于炒房者对一地房价的推动作用，不用说大家也知道。
       所以，为了平复楼市高烧，以打击炒房者为主要目的限购，是众多政策中常用的一招。

手段2：限贷。

       限贷主要是针对本地户籍人口购买商品房时的限制，包括首贷比例，贷款利率等调节。
        济十条对限贷也进行了具体规定：贷款购买商品房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例调制30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。消费性贷款禁止购买住房。
        除了少数财大气粗的土豪外，一般人买房都离不开贷款。话说当年低首贷不能少于30%，反观如今，已经降到20%，一套售价100万的房子，仅此一项10个百分点就能差出10万块，这个钱无论对于刚需族，还是投资客，都不是一笔小数字，首贷比例成为影响购房的重要因素。
       而今年楼市火爆的重要推手，离不开杠杆，正是较低的首贷比，让很多非刚需投资客轻易撬动3倍以上杠杆，继而搅动了房产市场的一池春水。

手段3：增加房产供应。

       商品房，顾名思义其本质是商品，而所有商品所遵循的一个基本规律是，供不应求时，就会涨价；供过于求时，就会降价。所以政府调整楼市的另一个思路，是从产品供需角度进行进行政策导入。
       济十条规定，2011年年底前，要建设保障性住房3万套，其中新开工公租房不低于2.3万套，向社会提供不低于2000套的廉租房，开工建设5000套棚改安置房。
       不直接增加商品房，而是从民生角度，同样增加房屋供应。这些被投入市场的房子，虽然不会靠市场进行调节出售，但无疑会对已有房市产生巨大影响，至少能有效的化解部分刚需，廉租房和公租房就像一张张渔网，每次撒下，都能把水池中的刚需或多或少打捞走一些。而这些信号传递出来后，对于平抑房价也能起到积极作用。

手段4：加强监管。

       监管是政府的又一利器。
       济十条规定，要继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制等。
       世界上怕的是什么？认真！凡事只要认真，都可能挑出漏洞，房市也不例外。房地产市场高烧时，各大地产商为了抢地争客户，往往不择手段，不按规划施工，未取得预售许可卖房，基本都是行业“潜规则”，政策宽松时，政府对这些潜规则可能睁只眼闭只眼就过了，但一旦政府动真格的，就能名正言顺的从这些地方下手整顿，开发商们往往只能敢怒不敢言，如果不知深浅自以为是的乱出头，很容易就被当成典型进行“展示”，那个时候莫说房价受影响，就连以后能不能卖房，都成了未知数。
       所以，切莫轻看政府“加强监管”，监管背后很肯能就藏着杀机。

手段5：舆论引导

       与直接的政策划定、整顿监管等“硬手段”不同，舆论引导属于一种“软性策略”，即便如此，也不能轻看，因为它背后往往预示着真正的风暴。
       政府出台限购限贷等限制性政策本身，就带有某种倾向性。在此基础上，通过媒体释放各种消息，会进一步加大引导的力度。
       当年的济十条，对于舆论引导也进行了说明，即通过舆论引导居民理性消费，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任等。
       舆论是把双刃剑，在楼市大兴时，媒体为了抢新闻，各种稀奇古怪的消息都会被放出，比如近济南东部楼市大热，曾出现一天卖出12亿，打飞的来济南抢房，地王频现等新闻，这些消息虽然也属事实描述，但对于推高人们心理预期，继而造成房价抬高，也起着潜移默化的作用。
       而到了需要打压房价时，这些信息就“要不得”了，于是这个时候，你看到的，更多可能是诸如“楼价下跌，居民大闹售楼处要求补差价”之类新闻，这无疑也是在暗示人们，现在房子已经开始降价了，指不定还会往下降，这样做的结果，会让市场上的观望气息越来越浓，人们都拿着钱不花，你房子还有什么可涨价的？
       这不就达到调控房价的目的了吗？
       以史为鉴，可以知兴替。中国房地产市场发展至今，虽然有“市场”之名，但决不能忽视其中的政府及政策作用，还是那句话，只要政府愿意，没有办不成的事，包括房事。

下面小编将为您推荐几个优质楼盘供您选购：

鲁能泰山7号

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动态：鲁能泰山7号，2016年9月17日一期已开盘，95㎡户型6900元/㎡，110㎡户型7400元/㎡，125㎡户型7500元/㎡，135㎡户型8500元/㎡。乘坐308、321、K162、K163路到小官庄站下车。

项目简介：鲁能泰山7号，项目总建面近300万㎡东部核心大盘，坐落于唐冶、高新、汉峪生活圈三心交汇之处，于城市东拓方主轴之上，区域发展前景利好。项目内部规划有三所幼儿园、两所小学、1所初中，形成了完善的3+2+1教育体系，您的孩子在社区内部便可就近入学，享受完善的12年全程教育。项目公共交通贯通全城，周边不仅有308、321、K162、K163、308、321、K162、517、K163等公交线路城区腹地，规划中的轨道交通M3、M6、R2与项目近在咫尺。项目自建有1000亩鲁能体育文化公园，内部篮球场、大足球场、攀岩等高端体育配套设施，建成后供业主免费享用。项目首期启动区产品为11-32层高层、小高层产品，面积区间约95-135㎡。

户型图

交通图

交通状况：乘坐308、321、K162、K163路到小官庄站下车，乘坐517路至唐城小区站下车。规划中的轨道交通M3、R2也在项目周边设有站点。

鲁邦·奥林逸城

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动态：鲁邦·奥林逸城将推出商铺，价格待定，开盘时间待定，住宅已经售罄，住宅均价11000元/㎡。鲁邦·奥林逸城社区绿化率达45%，项目位于奥体中心正东1千米左右，西边紧邻舜华南路，项目北部经十路和东侧凤凰路。项目北部紧邻公交高新车场，北面紧邻汉峪金谷。

项目简介：鲁邦·奥林逸城是由济南鲁邦置业有限公司开发的社区项目，济南鲁邦置业隶属于鲁银集团。鲁邦R26;奥林逸城位于奥体中心正东1千米左右，西边紧邻舜华南路，项目北部经十路和东侧凤凰路。项目北部紧邻公交高新车场，北面紧邻汉峪金谷。鲁邦R26;奥林逸城社区绿化率达45%，南部紧连着6万㎡的市政绿地公园。项目占地113亩，总建筑面积40万平米，物业类型涵盖住宅、商业、酒店以及商务办公等。社区由山东同圆规划设计。 项目的建设是由中铁十局和青岛一建施工建设，户型面积从93到193平米不等，户型都是全明通透设计，楼间距50-70米。

户型图

交通图

交通状况：临近公交站点115、119、K160、K166等，到北胡站下车。

三庆·城市主人

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动态：三庆·城市主人，1#4#5#6#在售，均价15000元/平，91㎡成长型小三室持续热销；购房一次性付款享98折，按揭享99折优惠，现在享一万抵五万优惠。同时，在售120㎡—218㎡小高层产品。外立面全干挂石材，7000㎡私家湖，户户赠送新风系统、太阳能。项均价15000目绿化率为35%。

项目简介：三庆·城市主人位于济南市东部新城核心地带，凤山路与兴港路交汇口处，是由三庆集团投资开发建设的高端生态绿色居所。总占地面积10万平米，建筑面积30万平米，项目容积率2.4，绿化率35%，建筑密度18%，共计规划有13栋楼座，全部为高层建筑，主力户型面积90-160平米不等。三庆·城市主人所处区域是济南未来东部新城主要居住区—雪山片区，雪山片区拥有优质的自然资源；周边山东建筑大学、山东省竞技体育学院、山东广播电视大学林立，学术人文气息浓厚；经十东路贯穿东西，奥体中心、省立医院、高新区，为业主生活提供完善的配套；目前已有将近10家房地产项目入驻本片区，成为了继奥体文博片区后，济南东扩进程中又一极具发展潜力的地段。

户型图

交通图

交通状况：乘坐115路、116路、136路公交车在林家庄站下车步行564米即到；或乘坐87路、123路在刘智远村下车，步行1.2公里即到。

腊山御园

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动态：腊山御园别墅和高层在售，二期高层1#、2#、4#、5#楼在售，户型为93-200平米，高层6800元/平起，均价7500元/平，购房享商贷99折，一次性付款96折优惠，预计2018年5月交房。一期法式别墅在售，面积涵盖360-420㎡，剩余房源已不多，别墅价格为670万/套起，预计2017年4月30日交房。乘坐61路车在王府庄东站下车路东即是。

项目简介：腊山御园位于济南市槐荫区腊山西麓，东面与天然氧吧腊山山脉相连，距腊山体育公园不足500米，休闲健身设施一应俱全。北望腊山湖公园，山环水抱，自然环境得天独厚。一期法式独院别墅现正热销。产品延续了法国卢浮宫、枫丹白露宫、凡尔赛宫，三大宫殿建筑的精神与形制，采用纯石材立面，以法式典型的米黄色为主色调，营造出法式建筑温馨浪漫的情调。独门独户，每户私享100-400㎡不等的私家庭园，尽纳生活优雅。茶余饭后和家人散散步，身处绿色植被的包围中，可充分享受亲近自然的乐趣！二期90-190㎡山居高层即将面市发售。项目高层由绿城东方设计院规划设计，属于绿城二代高层产品。22-27层低密舒适，户户南北通透，3-3.15m阔达层高，全地暖设计，成就公馆品质。项目高层采用人车分流设计，配套四季大堂及豪华会所，精工筑造，以别墅品质，缔造高端生活篇章。项目南面，轻轨R1线地下站点大杨庄站正在施工建设，项目北面，世界第三零售品牌麦德龙超市计划年内开业。多元交通，完善配套。

户型图

交通图

交通状况：乘坐61路车在王府庄东站下车路东即是。