稳中求变 中国房市过快发展或将引发金融危机
房地产门户房天下2010/05/27 09:33
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合肥房地产的发展目前似乎走到一个十字路口，房价究竟将在新政的打压下向稳定、平和的方向发展，还是选择继续居高不下、房地产逐渐产生更大的泡沫？安徽大学经济学院教授江三良为搜房网网友做了详细分析，并提出了自己的独到见解。
安徽大学经济学院教授江三良
高房价会否引发金融危机？
“改革开放的目的是为了人民群众过上更好的生活，如果高房价会抑制多数人更好的生活，就不是改革开放同方向的现象。中央政府一直在采取措施，出台的一些问题，已经把坚决遏制部分城市房价过快上涨与促进民生改善和经济发展当前政治问题来对待。”不管是媒体还是房地产人、企业、政府、学者很多人都在思考一个问题，接下来中国的房地产市场还如何走？会如何走？江三良提出了自己的三点看法。
、对中国房地产市场历史的回顾。江教授认为，房地产和金融有着非常密切的关系。中国房地产是在应对东南亚金融危机的背景下，1997、1998年的时候放开房地产市场，到现在为止拥有仅仅不到15年的历史，是个非常年轻的行业。但在这短短15年里，中国房地产业发展速度非常快，快，就有可能出现问题。
江教授说，“为了解决金融危机的情况去放开房地产市场，去提振消费，这在当时是非常合理的。按照经济学的理论，人民的平均收入在300到1000美元的时候，要解决基本的生存问题，住宅是基本方面。到了这个时期以后，人均收入在1000美元到3000美元的时候，人们追求大额消费品的时代。在城市有部分高收入群体，会追求高额的商品消费，住宅、别墅、汽车是他们追求的目标。但是工业化和城市化是在城乡不均衡发展的背景下开始的，不会因为房地产火爆发展就自动消除的。我们仔细观察，二元结构在房地产火爆发展更加显现了，矛盾也更加突出了。在这种情况下，有人就开始怀疑和担心，中国会步90年代日本和08年美国的后尘。”
对此，她表示质疑：我们发展房地产市场是为了解决金融危机，但是房地产市场的过快发展，会不会反过来引发金融危机呢？
第二、中国的房地产市场会不会降温？从经济学的角度来说，衡量一个市场的温度有两个指标，一是成交量，一是价格。从价格和成交量这两个指标是密切相关的，投资市场都有这样的情况，量涨价涨，会出现量跌，价降得慢，然后会出现量价齐降。从09年开始的房地产新政，会对房地产市场造成什么样的影响？不管是发达城市还是二三线城市，成交量肯定下降了，但是价会不会降，不确定。
楼市求变要考虑产业转移
江三良提到目前业内对房价的两种看法：一种看法认为会涨，理由是我们国家正处在城市化加速的时期，80后新增人口依然在正增长的事实，是支持房地产继续上涨的理由。计划生育是80年代初开始执行的，到2020年或者2025年以后，人口倒增长的情况才会显现，是倒金字塔的结构。房地产刚性需求可能还有10年左右的时间支撑房价的上涨。
另外一种看法认为，房价会跌。因为我们在城乡二元结构发展城市化，大部分的人群并没有享受到改革开放带来的好处，一般的工薪阶层来说，他们的收入在这十多年没有快速上涨，上涨的速度没有赶上房地产上涨的速度，这个理由不支持房地产价格的上涨。还有一部门投机需求，把房子作为投资的行为，也可能会降温。现在大家对征收房地产税和物业税有担心。美国人不会拥有过多过大的房子，因为他们有物业税。如果我们国家一旦征收物业税，一部分房子多的人会出手自己的房子，对房地产市场肯定是大的冲击。
第三，楼市变局与产业转移之间的关系。从经济学的角度来分析，是由产业转移的背后推手在作用。沿海的高房价已经制约了当地的制造业和工业的发展，如果工地用地的价格一旦过高的话，对制造业是很大的冲击。沿海发达城市的高房价使一些制造业、工业企业向地价便宜的内地转移。城乡差距就是区域的差距，沿海发达城市就是城市比较集中的区域，而中西部地区是农业比较集中的地区，产业转移对消除二元结构是有好处的。地价的上升有产业转移的因素在里面。我建议在座的企业家，不要寄希望中国的房价只涨不跌，也要考虑你们的产业转移问题。5月3日出台了民营资本的“新36条”，会引发一些民营资本新的动向。在接下来的房地产新政、宏观经济形势里面，是否也要考虑产业转移。
