住宅用地不再价高者得 改革招拍挂能抑制房价？

4月16日,北京土地“招拍挂”新政明确了今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。

新政将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式。近年来“价高者得”的挂牌出让方式,也将改变为更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

业内人士认为,此次土地招牌挂新政是北京土地市场的一次重大转变,它在短期内有利于遏制地价非理性上涨。

但北京高策房地产顾问公司董事长李国平认为,长期来看,加大土地供应量才是解决房地产发展的根本对策。

弱化价格

“综合条件最优者得”的综合评标方式对投标的条件、价格和投标人的资格审查等提出了更加严格和客观监督要求。

对于“综合条件最优者得”的综合评标方式,北京市国土资源局副局长曾赞荣解释,今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素,作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化,所占分值由50分降低到25分,最终按照综合条件者得的原则确定土地受让人。

但是,针对招标弱化价格的评价条件,仍有开发商提出质疑:“投标价格占比25%,是否会加大国有企业的拿地机会？另外,招标是否会存在暗箱操作？”

北京市土地整理储备中心副主任叶向忠介绍,为保证评标公平公正,评标专家将从专家库中由电脑随机抽取,且在评标前10才能抽取。评标现场屏蔽手机信号,全程录像做证据,并邀公证及纪检监察人员监督。

新规发布当天,北京市土地整理储备中心还推出了昌平区北七家工业区配套住宅项目用地,该地块试水性地采用了新的招标方式。

招标文件显示,评标将分两个阶段进行。阶段主要评估和比较投标人的财务及资信,占30分,得分低于15分不能进入第二阶段的评标。在第二阶段中,投标价款总额占25分;项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明占20分;企业资质、开发业绩或投资业绩情况,以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模与经营性用地出让合同的履约情况占20分;综合印象占5分。

“这块地可能是政府在试验市场反应和评估自己这套招标体系是否完善的试水地块。”上述开发商表示。

为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格,北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制。原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米,其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。

市场分析人士认为,限制企业的拿地规模或许会对一些房地产企业在北京的扩张规模产生影响。

“其实,这对企业拿地扩张影响并不大。”上述开发商分析,在一线城市,受限于土地供应量的稀缺,“一些大型的房地产企业半年能吸纳40万平方米的土地储备,也不算小了”。

不可忽视的隐患

除此以外,今后北京市国土局将进一步试点“不设评标委员会”的招标方式,引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式,此举意在抑制地价和房价的过快增长。即企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价,将在土地成交后写入土地出让合同,并按约定内容严格执行。

这就意味着,在“限房价、竞地价”而房价确定的情况下,开发商综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价。而根据“限地价、竞政策性住房面积”则意味着,在地块价格总价不变的时候,开发商依据自身的成本控制能力和可减少的利润空间去竞争,政策性住房面积多者将胜出。

“这两项政策都意图在保证合理房价范围内,对开发商的让利能力进行考核。”业内人士认为。

他说:“限房价、竞地价是针对房价而提出的。这就得看开发商自己决定多少利润合适了。”房地产行业15%成本利润率是大家测算土地时惯用的标准。但依据新政,房价在拿地时就必须签订并不得改动,那么对开发商来说支付的土地款越多,利润就越低。

“这对开发商的成本管理提出了更高的要求。”他表示,限制房价压缩了开发商的利润空间和开发成本,可能产生住房产品质量等问题。

北京鹏润地产控股有限公司总裁王军表示:“限定了房价再竞拍地价的话,压缩的是土地开发的成本,因此对购买土地的开发商来说,在开发建造的过程中就不能以品质为来考虑问题,而是会考虑尽可能地压缩成本,这样一来,就与人们日益增长的改善性住房的需求相违背。”

“同样,'限地价、竞政策性住房面积’的政策对开发商而言,取决于其对利润的追求。”上述业内人士认为,限制土地价格,所建造的保障性住房就越多,开发商让利就越多,而商品房的数量也就随之减少,因此项目的利润会降低。

李国平也指出:“虽然,抑制开发商不能有高房价,但由于供求关系的紧张,仍然会导致在三级市场上的权力寻租。比如有一套房子政府规定的只能卖某个限定的价钱,但周边房价已经很高了也降不下来,这种情况下谁能买到房子谁就拿到了利润。”

不难发现,新政能在一定范围内抑制高房价和平抑高地价,但可能存在的隐患也不可忽视。

“改革招拍挂”能否抑制高房价

“面粉不断上涨，面包价格能不提高吗？”在解释高房价缘由时，“面粉与面包”理论被反复提及。最终的落点还是直指土地资源。日前，在继北京市国土局宣布土地拍卖制度不再完全价高者得之后，上海也悄然试点，试图以招标形式出让某大型综合性地块。这种新的土地出让模式，迅速引起了业界的普遍关注。大家的反应是，有“人”参与的“招标”方式，会不会在土地市场产生寻租效应？大家的普遍质疑是，改“招标”就能抑制涨势如虹的房价？

“改革”招拍挂，上海个吃螃蟹

日前，上海国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁地块大型综合性地块。这是上海继黄浦区两块土地之后再一次采用招标形式出让土地。不同于黄浦两块土地的“先招后拍”模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人。

挂牌文件规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节的30%。价格将不再是竞得地块的决定性因素，而同时，建设规划方案等将成为更加重要的因素。

据透露，上海这种思路除了竞争地价外，还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。“以后还可能出现另外的招标方式，地价竞争到一定程度以后，设定一个封顶价格。不再竞争地价，改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。”上海国土资源局相关负责人说。

据悉，除了主要建设保障房的大型居住区地块之外，上海最近几年来经营性用地全部采取价高者得的出让模式，此次上海以评标结果决定土地中标人，是延续多年的“价高者得”的土地出让模式次发生转变。这种转变，源自国土资源部对“招拍挂”制度的调整部署。

据知情人透露，今年3月份，国土资源部曾邀请一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。这次座谈会的主题就是将在选择房价上涨过快的一线城市和部分二、三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。

与此同时，在国土部的要求之下，北京市国土资源局近日也发布了土地供应新措施，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。“在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求，可以说，今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。”北京市国土资源局相关负责人说。

“改革”招拍挂，“地王怪圈”有望终结

对于上海和北京的“招拍挂”改良版本，河南财经学院研究院常务副院长李晓峰为之叫好：“至少有望结束价高者得的恶性竞争怪圈。”

 有业内人士指出，虽然土地招拍挂制度在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则，但当价格成为的衡量标尺时，不仅间接造就了高房价，同时也造成了一些可怕的后续效应。曾经让业界哗然的大龙“退地门”和中化方兴“规划门”，就是对“招拍挂”制度的讥讽。

去年的北京地王“天竺22号地”起拍价为14.1亿，最后成交价达50.5亿。很多人都奇怪，天竺地块的竞得者大龙地产总资产不过30亿元，年净利润仅有3.4亿，货币资金为2.5亿。如此实力怎敢报出50.5亿的天价？然而竞得土地后不过几个月，这块土地还是“胎死腹中”：由于大龙地产未签土地出让合同，也未缴纳地价款，“天竺22号地”最终以“被收回”的闹剧收场。

而创造了146%溢价率、45拉锯战、97轮激烈竞价、40.6亿元夺标总价的地王“广渠路15号地”，同样上演了戏剧性的一幕。2009年6月30日，国企中化方兴力压SOHO中国、远洋、万科和保利等大佬，以40.6亿元的价格拍得“广渠路15号地”，成为名噪一时的“地王”。

事后，SOHO中国董事长潘石屹连呼“国企凶猛”。然而，2009年12月30日，中化方兴申请调整该地块规划，将原来的建控高度调高20米，同时，在绿地面积不变的情况下，对绿地和建设用地的位置进行调整。不少业内人士表示，虽然未增加可售面积，但这样的调整足以抬高房屋的售价；同时，“地王改规划”若获批准，将不利于土地市场的规范。在多数人的反对之下，“广渠路15号地”变更规划的申请最终未获通过。“‘价高者得’的土地出让模式已经被普遍认为在一定程度上推高房价，甚至出现因市场、政策或开发商资金问题，产生土地空置、囤地及不开工的现象。而这已经严重影响到了市场供求和政府财政收入的稳定。”李晓峰认为，土地市场的恶性竞争，导致了地王频现，但这种竞地王的风险，在很大程度上是转嫁给了老百姓，从而引发房地产的不稳定发展。鉴于此，今年初出台的“国11条”要求各地综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，其实已经向社会透露了这样一个信号：当前的土地招拍挂制度，已经不能适应行业的发展，必须进行调整。

据记者了解，国土部之所以要拿“招拍挂”制度开刀，除了想避免因土地竞价所引发的恶性竞争，其最根本的原因，在于期望通过制度的改良来降低“土地”这一“面粉”的价格，进而调控房价。“于2004年开始实施的招拍挂土地使用制度，其核心是‘土地招标竞价、价高者得’，但在土地供应有限但房地产开发需求旺盛的背景之下，这也无形中引导了土地价格逐年提高的潮流，直至地价成为房价居高不下的‘罪魁祸首’。”李晓峰说。

 李晓峰认为，市场经济理论有一条基本原理，就是合理的市场价格必须由足够多的卖方和足够多的买方进入市场博弈形成；无论是卖方还是买方形成垄断，都会扭曲市场价格。正是现行的土地招拍挂制度，造成了政府对土地的“卖方垄断”，是高房价的推手。

而各种数据也显示，在地价与房价之间，有时间上的高度相关性。

国土部公布的数据显示，去年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来水平。另外，国土资源部下属中国土地勘测规划院城市地价监测组前日发布的研究报告显示，重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已 过40%。

国土部相关负责人曾坦承，地价成为助推房价上涨的关键因素，一线城市地价泡沫严重。

那么，通过调低土地价格，能够起到调节房价的作用？业内很多人对此持怀疑态度。

河南商业经济研究所所长张进才告诉记者：“虽然高地价抬高了房价，但我们不能因此认为只要压低地价就能够压低房价。如果房价有上涨的空间，那么即使地价再低，房价还是照升不误，因为没有哪个开发商会限制自己的利润空间。”

郑州永威置业副总经理马水旺也表示，上海版本的“改革”对抑制房价作用有限。“招标方式无疑能够控制土地价格，但对于手中不缺钱的房地产企业来说，土地价格是高是低已经不重要了，重要的是，如何能够获取土地。”

在张进才和马水旺两人看来，土地供应偏少，社会需求旺盛，才是高房价的真正推手。这两个问题解决不了，调控房价的美好愿望最终还是“水中月，镜中花”。

“改革”招拍挂，或将引发寻租效应？

 通过研究上海和北京版本的招拍挂改革方案不难发现，调整土地招拍挂制度，其实质是否认价高者得，使愿意让出红利的开发商成为土地市场的主角。然而，这一措施也引起了业内人士的担忧。

马水旺表示，上海版本的改革方案中，土地出让将不再根据竞拍价格高低决定，取而代之的是纯粹根据综合评定的结果，直接决定土地中标人。而竞买报价作为综合评标指标中商务标的一项，以30分的分值，仅占整个评分环节的30%。这样做的后果，是“行政干预”的比重大于“市场化运作”。“注重综合评定少了更多的市场因素，属于行政手段，这可能对国企等大型房地产开发商更有利。因为相比中小型房地产企业，国企具有更多的社会资源及开发经验等优势。”

他直言，有人为因素参与的过程就一定会有黑洞，完全以综合评标为结果定标缺乏信服度。

张进才也认为，之前土地市场之所以废弃划拨，转而采用招拍挂而以拍为主，除了可以推高地价外，还有一大原因就是不透明的土地市场寻租现象严重，私下交易屡禁不止。现在禁止价高者得，相当于土地价格再次进入双轨制阶段，中间差价极有可能被中间利益人拿走。“从改革方案中看，开发商的综合实力和各种设计指标非常重要。但是，由谁来评定竞买人相关指标的优劣呢？一般情况下是相关的专家。然而，谁又能保证这些专家的公正性？官商勾结，在中国早已司空见惯。”

据悉，早在2006年，上海曾采用过综合评分方式，决定中标者的方案。陆家嘴集团挂牌出让的新民花木北块地块，曾是“吃螃蟹”者。当年，金地曾标出了60亿元的天价，但结果却是只出价42.2亿的宏宇集团拿下了该地块。对这一结果，直到现在业内仍存争议。因为陆家嘴集团在公布竞标得主时，并未公布其他各家地产商的技术标、商务标的评标总分。

记者在上海市莘庄土地出让文件中也了解到，本次出让莘庄地铁地块大型综合性地块，将由5人及以上单数人数组成的评标小组，对包括净资产和建设经验在内的技术标和商务标项目进行评定。至于评标小组具体人员的身份和评标的具体标准却没有公布。

虽然招标方式被指存在灰色交易空间，可能令土地出让的公平性大打折扣，但大多数开发商普遍支持这一方式。马水旺就表示，虽然综合评标中可能会出现腐败现象，但他仍旧希望该方式代替“价高者得”的土地出让政策。

“其实，如果想真正让这次针对招拍挂制度的改革有所成效，必须和‘限价房’联系起来，‘限房价、竞地价’，只有这样，才能抑制高房价。”马水旺说。