报告:前3季度别墅成交204套占豪宅市场70%

编者按：自2002年起，中国就曾经兴起一股“别墅热”“豪宅热”的风潮，直至今日别墅市场并没有走低的迹象。购置别墅的人群多半是改善性群体、社会精英、中产阶级，虽然总量不多，但固定的群体，让别墅业态有它自己市场与发展。目前别墅发展多元化，城市别墅、旅游别墅，就连花园洋房、大平层都要沾上别墅的光环。

回到合肥，由于别墅市场还处于新兴市场阶段，城市别墅成为了楼市成交的主角。2014年上半年，合肥楼市有所下行并趋稳，从3月份开始，住宅成交量一路走低，6月降至7261套，7月虽有小幅上涨，但低迷的市场供应，也让楼市温度骤降。相比刚需住宅市场，合肥别墅市场呈现截然相反的迹象。2014年以来，从一季度到三季度，合肥180㎡以上的别墅成交量季度环比均有上涨，市场改善性需求的增加，为楼市增添了亮点。

近年来，合肥九大区，加上北部组团、西南组团，几乎都有别墅项目进驻，而中海、绿地、碧桂园等品牌的助力，也加快了合肥别墅市场的发展与竞争。在楼市整体下行的背景下，未来合肥别墅市场的前景又如何?

2014年合肥180㎡以上豪宅成交逐季度上涨 市场供需决定走势

据合肥房天下数据监控中心的数据显示，截止8月12日，2014年合肥（不含居巢、肥东、庐江）前三季度180㎡以上的豪宅成交共计291套，其中主要别墅项目销售204套占到70%以上。前三个季度的环比增长率分别为，136.36%、157.69%、195.52%。数据的增长可看出2014年别墅市场的升温，由于产品群体定位的局限，市场的供需也决定了成交的上涨。

2014年合肥前三季度180㎡以上豪宅成交量

根据合肥主要别墅项目成交价格与面积计算，目前合肥别墅市场均价在13815.71元/平米，由于分布区域、产品特点的不同，价格跨度主要集中在1万-2万元/平米区间，而总价集中在200-300万元区间。

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早在2002年，由于“别墅热”“豪宅热”的兴起，国土资源部限制了高档住宅的建设。随后，在2005年、2006年一系列调控政策，也让别墅市场全面降温。经历十多年的经济发展，市场改善性群体、中产阶级、社会精英大大增加，这也无疑增加了市场的需求量，在面对需求的变化，别墅市场的建设与供给也慢慢放开，同时多元化、多形式的别墅也渐渐进入购房者的视线。

滨湖、高新别墅成交居前列 环境、品牌成热销“关键词”

在2014年前三季度合肥各区域（不含居巢、肥东、庐江）180㎡以上豪宅成交量中，滨湖区、经开区、政务区、庐阳区、包河区分列前5名，其中政务区豪宅市场主要以“大平层”“空中别墅”为主，而其他区域基本以真正意义上的别墅业态为主。

2014年前三季度合肥各区域180㎡以上豪宅成交量

滨湖区由于基础设施、生活环境、品牌项目（中海滨湖央墅）的优势，以104套的成交量位居各区之首，而巢湖岸边也兴起了“环巢别墅带”，高速云水湾、碧桂园滨湖城、太阳世纪•天屿湖成为主要项目。高新区主要依靠大蜀山的优质环境，成为别墅长期热销区，而区域内的别墅品牌有中海、绿地等，未来保利、旭辉的别墅、高端项目也将入市。

依“山”“湖”所建的别墅越来越多，这也就催生了城市别墅与旅游别墅两种业态。就目前合肥别墅市场来看，两者界定不是很明确，有的项目既有城市别墅的概念，也有旅游别墅的概念，而这也成为别墅市场的“双向卖点”。

品牌别墅销量领先 个性化成别墅市场需求趋势

据合肥房天下数据监控中心不完全统计，2014年前三季度主要别墅项目销售204套，中海两项目备案量占据前三中的两席，也可看出中海老牌别墅品牌的地位。除此之外，绿地、海亮、众安等品牌别墅的销量也较好。

2014年前三季度主要别墅项目销售情况

目前，合肥别墅的市场均价在13815.71元/平米，价格跨度主要集中在1万-2万元/平米区间，而总价集中在200-300万元区间。由于一些花园洋房的价格已经在12000-13000元/平米，别墅市场的整体价位并不是很高。随着，保利、旭辉等品牌打造别墅、豪宅项目，未来合肥别墅市场的发展与竞争将更加多元化。

另外，别墅产品的属性与类型也将是市场关注点，截止8月5日，根据房天下“2014年第十一届中国别墅节”的消费调查来看，小独栋别墅（占比39.06%）类型最为期待购买；湖畔海湾型（占比29.69%）风格最为希望；整体环境（占比46.88%）成为购买最需要考虑的因素。无疑，别墅产品已不是“大”的概念，个性化追求成为市场需求的趋势，可能多种功能的包含会更加有市场吸引力。

在近期安徽战略投资发布会上，人民大学的教授在接受记者采访时说到，“大连某个文化旅游地产项目，全是高端住宅，但真正意义上的文化旅游功能却没有，而像迪斯尼这样的大型项目，小孩在里面玩一个月都不愿意出来，未来的高端住宅项目应该像这个方面发展。”