商用物业 大热 国庆期间优惠多多

今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给 客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有的利好，无疑将吸引更多 客进入商用地产领域。

小 门槛低据不完全统计，国庆期间开盘、开放样板房或者推出新货的商用物业项目有二三十个，有写字楼，有商铺，也有商用性质的 产品，类型颇为丰富。供应量的要数 产品，特别是番禺、萝岗等郊区的小面积 产品，而且以小复式最为流行，从萝岗的广州绿地中央广场、广州萝岗万达广场，到番禺的奥园城市天地、保利大都汇、奥园越时代……几乎都是产品，而且大多主打40-70平方米之间的小面积产品。郊区盘加上小面积一定程度降低了 市场的 门槛。

除了小 产品外，近期上市的另类宜居宜商的商用项目还有合景誉山国际的商用性质类别墅iHOUSE产品，其每栋三 的别墅面积为160-250平方米，实际可用室内面积达350-500平方米，有天有地还送前后花园和地下室，总价198万元/套起，性价比颇高。

街铺写字楼考实力

预算高且 经验丰富的买家，不妨考虑商铺和写字楼，国庆期间，萝岗的飞晟汇、番禺广州南站的奥园越时代，还有海珠区的绿地·滨江汇等项目都有街铺上市，虽然是郊区盘，但2万-10万元/平方米的门槛也不算低，不过高投入有高回报，这些项目大多有地铁、高铁、环岛轻轨等交通利好支撑，潜力令人看好。

对 实力要求更高的还有写字楼，珠江新城的天盈广场以层为单位出售，市场预计单层总价至少1亿元；没那么超高预算的也有靓目标，保利东江首府、珠江国际纺织城的写字楼，看好，都是不错的选择。优惠32.8万元/套虽然市场热火，但随着产品同质化的日益严重，国庆前后，发展商们纷纷加大促销让利幅度。如奥园城市天地是提前登记存10万元，开盘就能抵30万元，奥园越时代是提前登记都可存1万元抵8万元；番禺敏捷华美国际认筹1万元可抵5万元；白云方圆白云时光团购优惠可存2万抵5万元。更多项目是与媒体合作推出团购优惠。优惠“真金白银”最看得见的是绿地·滨江汇，国庆期间的优惠，的居然达32.8万元/套，这笔钱都足够在郊区再买套小房子了。

高力国际市场调研与咨询部董事陈厚桥：

商用物业

宜看长线

对 客来说，出手前一定要先对目标空间做出选择，是选择租金为主，还是价值为主。在计算物业 时，一定要充分考虑前期购买环节中的各项支出：包括购买时应缴的契税和购买后再出售的各种综合税。其次，物业后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。与住宅不同的是，商用物业的交易税费通常较高，比普通住宅交易税要高8%-10%，所以说，短炒的方式不太适合 商用物业。要用长远的目光，细细考察物业的 前景，比如区域交通、商圈规划、市政配套前景如何，周边类似物业租务市场如何，等等。比如选 的话，是选在商务区中，企业多的地方 才好租，租客收入高，租金也才能上得去。而选写字楼，当然要在商务旺区，企业云集的地方才最容易放租。

中立地产高级分析师相韡：

使用年限

影响物业价值

商用物业的土地使用年限通常只有四五十年，与住宅的70年相比，这个使用年限原本就短了一截。所以在 商用项目时，先了解清楚项目的土地出让时间是从哪一年开始计算的。如果是烂尾项目重新上市的，一定要打听清楚是否有补交地价。如果有补交地价的话，土地使用的起始时间可以重新计算，如果没有补交地价，一般上世纪90年代拿的地，目前只剩下二三十年的使用年限。目前的政策还没有对使用年限到期后的具体要求指引，就算是使用年限到期后还能继续使用，也需要补交一笔不菲的地价，这意味着 成本增加了，回报也会大打折扣。

中原地产项目总经理黄韬：

“菜鸟”不妨先试水

目前市场热销的商用物业主要有三大类——写字楼、商铺和商用 。这三类物业中，写字楼 需要比较多的专业技巧，管理费高，持有成本大，不懂得经营的人盲目 ，就容易陷入僵局；商铺 也对专业水平要求高，再加上好的商铺项目通常门槛极高，动辙几百万、几千万元才有入市，不是普通人能负担得起。所以对刚刚进入商业地产 领域的“菜鸟”来说，合适一点的选择是商用 。商用 其实是写字楼的变种，其土地性质大多是写字楼，能避开限购限贷等政策限制；另一方面， 又兼顾有可居住宜的两重功能。加上目前在售的 产品往往面积较小，总价也相对较低，风险的可控性比其他产品要强一些。

值得注意的是，与住宅相比，商用 因为是写字楼性质，其用电、用水大多都是按商用标准计算，而且就算是在名校区也没有入学指标，同时管理费也通常要每平方米每月四元以上，这些成本都比住宅要高， 前可一定要先算好账。

奥园城市天地(论坛动态团购户型图装修案例全景看房)

动态：奥园城市天地即将推出户型为38-80平 单位，目前接受认筹，参与房天下团购可享受1万抵8万优惠。目前奥园城市天地的销售中心已经开放，样板间也可以进行参观。另外项目的二期30—90㎡商铺在同步认筹中，同样享有1万抵8万优惠，本期商铺主要是30-70㎡之间为主， 均为5米，约100多套。9月28号，销售中心将举行胡润财富论坛，欢迎 者参与。一期150套临街商铺，基本售罄。奥园城市天地立足汉溪长隆－万博板块核心区，雄踞四大商圈核心，北有珠江新城、南接市桥中心、西临南站商圈、东连万博商圈。

价格：待定

优惠折扣：房天下团购1万抵8万

物业地址：广州番禺广州新光快速与汉溪大道交汇处（汉溪长隆地铁口）

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 629059

奥园城市天地效果图

  奥园城市天地的都市娱乐休闲主题体验+特色主题商业街区+集中商业+精品酒店 + 。 首期于2012年12月份开工。区位优势：奥园城市天地位于广州市目前最炙手可热的核心区域--番禺新城的核心商圈长隆-汉溪-万博板块，其地处广州新城市中轴线（天河城一珠江新城）延伸线上，核心区位优势明显。项目左侧临近奥园早前开发的高端楼盘南国奥林匹克花园，右侧为大型高端楼盘锦绣香江，附近还有华南碧桂园、华南新城等多个超大型高端社区，对面即为广州一家国家5A级长隆旅游度假区，年游客量过千万，强强联合全力打造城市五星级旅游商业大道。轨道交通优势：属地铁3、7号线交汇点上盖物业，珠三角城际轨道（佛莞城际广州南至望洪）站点换乘中枢站（已于2012年动工，预计2014年完工），同时又是双地铁中枢接驳站。道路交通优势：经新光快速、华南快速 、市广路、番禺大道15即可快速抵达广州天河、海珠及番禺腹地，交通四通八达。业态优势：项目定位为华南首席娱乐商业旗舰，以时尚天地、儿童天地、休闲娱乐天地三大业态为依托，将会引入新型一流文化型娱乐休闲梦幻剧场、精品主题酒店、新潮RTV、儿童欢乐体验场等引擎为组合，将致力于打造成个华南都市的娱乐旗舰。

奥园越时代(论坛动态团购户型图装修案例)

动态：奥园越时代于9月15日正式启动，已接受认筹。项目主推38-100平的平层和 ，共729套房源。平层户型主要分布在3-6F和15-27F，户型主要分布在7-14F， ，，目前参加房天下团购享 1万抵8万的优惠。另有118套15-217㎡独立产权临街铺，目前登记享10万抵30万的优惠。项目是位于广州南站核心区中轴，距离南站仅5。

价格：待定

优惠折扣：1万抵8万

物业地址：广州番禺广州南站CBD商核中轴旁（汉溪大道与石兴大道交汇处）

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 644317

奥园越时代效果图

  一期【奥园越时代大厦】位于广州南站核心中轴北侧，石洲中路地铁2号线石壁站旁，占地4596平方米，总建筑面积49245平方米，是由1座独立的塔楼及其配套商业中心组成，其主要功能为商业 ，预计将于10月正式面市

敏捷御峰国际(论坛动态团购户型图装修案例)

动态：敏捷御峰国际位于汉溪长隆板块，105国道旁，总占地2.8万平方米，项目预计10月中下旬推出市场，总栋数为6栋，项目产品主要以 ，平层 及沿街商铺为主，其中 面积为55-114㎡，平层 主要为40-93㎡，而商铺产品面积主要以100-120㎡的为主，为两层商铺，共9.5米高。预计售价13000元/平起，目前认筹可享5千抵5万优惠。

价格：价13000元/平方米

优惠折扣：团购5千抵5万

物业地址：广州番禺大石105国道上（飘峰公交站旁，香江动物世界对面）

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 652459

敏捷御峰国际效果图

  敏捷御峰国际位于大石105国道上（飘峰公交站旁，香江动物世界对面），项目由6栋10-17层的 组成。

飞晟汇INFACE(论坛动态团购户型图装修案例)

动态：

2012年推出一期 ，现已全部售罄。二期缤纷商业金街、稀缺 、独栋冠名写字楼于2013年7月份开始权益登记认购，预计2013年10月开盘。目前商铺主推30-60平方商铺，仅需30000余元/㎡起，均价为6-10万/平方，认购可享9.5折优惠； 户型都是50平方， ，上下双层复式结构，价格为18000元/平方，享2万抵5万优惠。一个集、商务、购物、生活和休闲于一身的国际风尚商业街区正引起大众关注，招商行动火爆进行中。

价格：均价80000元/平方米

优惠折扣：商铺9.5折， 2万抵5万优惠

物业地址：广州萝岗广州市科学城开创大道彩文路（地铁6号线香雪站上盖）

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 645045

飞晟汇INFACE效果图

  、国际风尚商业街区——飞晟汇INFACE，位于政府规划的实时都会级商圈——萝岗科学城核心地带，开创大道“十公里黄金带”的商业中心。项目总建筑面积为13万平方米，与地铁六号线香雪站无缝接驳，是科学城商业文化综合体，是萝岗区重点标杆项目，科学城中心区地标性的商业项目。 飞晟汇INFACE集 式写字楼、商业街、独栋写字楼、超市、IMAX3D巨幕“中影影城”、电玩中心、书店、健身中心、餐饮美食汇于一体，全方位打造、文化娱乐、时尚、休闲、购物综合体。 项目有3.5万平米缤纷商业金街，30～60平米产权旺铺。 5千平方米稀缺 ， 全新升级， ，高大开敞多维立体空间，上下双层复式结构，内部无障碍流畅性，以及随心所欲的创意，让生活充满乐趣。 1.5万平方米独栋冠名写字楼，现已有多家国际500强企业抢先进驻，另有众多国内外知名外企业表达合作意向。 首期推出8栋 式写字楼，可、可居住， 由15-18层、户型70㎡-140㎡，现已全部售完；二期为风尚商业街、独栋式冠名写字楼以及 组成。

珠江国际纺织城(论坛动态团购户型图装修案例全景看房)

动态：珠江国际纺织城预计9月底10月推CFD公馆 ，户型在44-90㎡，吹风价30000-35000元/平，带精装修。目前在售的写字楼单位为最后一批楼王单位，面积在89㎡-152㎡，均价30000元/平，低楼层单位售价约27000元/平，毛坯出售。项目商铺现已正式投入运营，珠江国际纺织城位于中大商圈核心地段，是广东省重点建设项目。

价格：均价30000元/平方米

物业地址：广州海珠广州市海珠区逸景路（中大商圈内）

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 617605

珠江国际纺织城效果图

  珠江国际纺织城位于中大纺织商圈，总 45亿元人民币，建筑面积达90万平方米。涵盖纺织专业展贸市场、主题式独立产权总部写字楼、服装设计总部基地、服装品牌总部基地、四星级酒店等高端配套，是一个集产品展贸、品牌展示、研发设计、行业交流、商贸物流、服装设计、商务、资讯发布为一体的大型纺织商贸综合体。珠江国际纺织城被广东省、广州市、海珠区三级政府指定为重点项目、“十一五”重点建设项目和中国纺织品展贸示范基地项目，承载着省市区三级政府建设中大布市千亿商圈和全球纺织品采购中心的规划目标，同时引领着中大纺织商圈业态的全面升级。项目拥有40万㎡纺织专业展贸市场，5大主题式独立产权总部写字楼，8万㎡服装设计总部基地，46层服装品牌总部基地，5万㎡四星级酒店是中大纺织城内四星级酒店。同时项目配备了1.2万㎡物流专区和20万㎡地下停车场，5000多个停车位，2万㎡国际美食城，广州酒家、麦当劳等知名品牌率先强势进驻

敏捷·华美国际(论坛动态团购户型图装修案例)

动态：敏捷·华美国际5座新品精装平层，面积为49-111㎡，户型方正实用，南北通透，起价13000元/㎡。另在售7栋精装平层，面积为34-98㎡小户型，均价15000元/㎡-16000元/㎡ 。项目同时在售8栋商务 ，可商可住，使用率达170%，均价17000元/平起 。敏捷R26;华美国际总建筑面积约30万㎡，由4栋稀缺 、3栋平层 以及1.6万㎡的立体商业构成。  

价格：均价17000元/平方米

物业地址：广州番禺大石南大路，长隆度假区北门

房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 643769

敏捷·华美国际效果图

  敏捷·华美国际位于南大路中段，长隆度假区北门，项目邻近广州交通主脉新光快速路，驾车5即可广州南站商圈、万博CBD商圈、长隆旅游度假区，15到达珠江新城CBD。总建筑面积约30万㎡，项目由4栋稀缺 、3栋平层 以及1.6万㎡的立体商业体构成。主打平层和商务 ，户型为34-101㎡主要为南北朝向。