8月楼市:淡旺季不再明显 政策因素成后市关键
房天下2012/08/10 17:38
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导言：广州七月楼市淡季不淡既是异状却又在预料之内，在调控和库存的双重压力之下，开发商乘胜追击、顺势而为的营销策略将延续至八月，但随着中央政策风声渐紧，政策变化将成为后市关键。
调控政策：中央调控决心强硬，新政出台成疑惑
七月期间，中央部委十次发话表态称调控不放松，7月19日，国土资源部更就当前房地产市场形势和联合两部门联合发文《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，除了对土地市场把控提出要求，也是对房地产调控不放松的正式重申。七月下旬，国务院派出8个督查组摸底房地产市场，督查的重点是限购政策、差别化住房信贷、住宅用地供应和管理、税收政策等，而一场大规模的政府调研或将成为新政策出台的前奏。
中央态度的再次强硬，也引起地方政府方面的配合调整，上海市和南京市均发文称将严格执行楼市调控。但同时部分城市仍在如何微调政策为楼市松绑的边缘挣扎，珠海楼市松绑限购限价令被连夜叫停，深圳、中山两市调整公积金贷款给予松动，地方政府与中央政策持续的博弈可以看到，一方面是中央限购政策红线不能逾越，另一方面是地方政府对政策的承受力已非常有限。
房地产市场：淡季不淡，大盘聚集去存，价格低调调升
七月虽为楼市传统淡季，却表现出淡季不淡的态势，持续高位承接五六月的成交，量稳价升。据中地行对阳光家缘数据监测，2012年7月01日－30日，广州市十区二市共签约成交8451套，成交面积94.5万平方米，与6月份相比，套数和面积分别微幅降低了5%、9%，同比去年7月，套数和面积则分别大幅增加36%、49%。2012年7月01日－30日，广州市十区二市整体签约均价为12752元/㎡，微增3%，同比去年7月显著增加23%。
从广州成交区域分布看，七月成交量仍大量集中于番禺区、增城市、花都区三大区域，其中，番禺区成交量，占全市成交量22%，其次为增城市和花都区，分别占全市成交的21%和20%，三大区域合计已占全市成交的63%。中心城区成交占全市成交的26%，相比6月中心城区占全市成交的20%有所增加，这也是7月全市成交均价有所微升的原因。
七月淡季不淡，成交量价基本与五六月相当，但同时七月楼市也显现出一些细微的特点。其一，中小型企业项目跟进。今年上半年，在宏观政策预调微调以及房地产市场转好的预期下，品牌开发商轮番推导市场成交，随着五六月回暖态势进一步明显，中小型开发企业项目七月逐渐跟进，如新世界地产、越秀地产等，此前或由于预期不高或出于避免竞争等考虑而一再延迟开盘的项目也终于进入市场，顺势而为，如南沙区创鸿南沙一品。
其二，大盘聚集加剧竞争。近期广州楼市大盘竞争的倾向逐渐突出，主要集中在增城市、花都区、番禺区以及白云区，由于目前无论新增推货还是累积存货都主要集中在这四个区域，使这四个区域呈现大盘竞争的局势显得有迹可循。七月期间推出新货的也有多个大盘项目如荔湾区新世界凯粤湾、白云区岭南新世界、南沙区南沙境界(小区网论坛)等，大盘当道愈发明显。这一方面再次表明大盘去存成为广州楼市的主要特点，另一方面区域竞争的加剧无可避免。
其三，价格低调调升。从本年三月至今，广州全市均价显现持续的2%-3%的微幅增长，六月之前全市均价的变化仍主要由于高端项目或改善项目成交增多引起的结构性调升，七月则有细微变化，一方面仍存在高端项目和改善项目的结构性拉升，另一方面部分项目价格出现低调调升。七月成交的项目中，相比一月成交均价上升的比例为31%，下跌的为16%，而基本持平，即上下浮动在8%以内的占大多数，为54%，均价上升的项目有所增多。这基本契合了中地行此前的判断，即随着楼市回暖态势明显，开发商将对项目价值体现提出新的要求。
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后市：八月成交延续暖势，政策强压稳定市场
七月上演的淡季不淡，一方面是购房需求的持续释放，另一方面由于中央对调控决心的一再重申，开发商深感调控与库存的双重压力，从而争取在目前市场环境向好，客户心理动摇之前顺势而为、乘胜追击。
而进入八月，相信开发商此种策略仍将持续，同时八月是传统“金九银十”旺季的前奏，将有一定的新货量预热市场。据相关统计显示，8月广州十区两市预计有39盘推出新货，环比7月预测的47个有所减少，中心城区14个，但在39个推新的楼盘中，全新盘占14个，老盘推新有25个，全新盘较7月增加了3个。
总体预测，在政策面基本稳定的情况下，八月成交量仍将有所保持，但由于新货量相比七月有所减少，以及目前随着部分项目价格的调升及中心区高端改善型产品增多，将逼退部分刚需，八月成交量相较七月或将有所回落。
从今年楼市的发展走势看，在政策的长期调控下，房地产市场供求变化已脱离常规轨迹，淡旺季不再明显。而对于后市而言，一方面是买卖双方强烈的入市意愿，另一方面是中央新政的摇摇欲坠，这不免为后市走向掩上一层迷雾。
从七月期间中央的十次喊话以及大规模的政策摸查明显表现出中央对目前市场变化的关注，而中央正通过增强市场的监督和强化原有政策的执行力度对房地产市场施压，意在控制供求双方对市场过度乐观的预期。同时从过去中央在旺季期间祭出严厉新政的效果看，无不对楼市形成沉重的打击，这在目前经济增速减缓的运行环境下，政策出台确需谨慎。结合两者考虑，后市中央未必出台过于严厉的新政，但或将在金九银十之前对既有政策进行强化，从而达到稳定市场价格的目的。八月的政策变化将成为影响后市的主要因素，有待进一步关注。
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