扬州购房政策引争议 奖励政策实际上是变相退税
新华网2012/05/10 08:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，江苏扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。奖励政策只针对成品住宅，扬州市政府希望加快本市房产库存消化速度的意愿十分明显。然而，这一政策微调是否触动了房地产调控的大方向，政府是否应该直接出资补贴购房者？政策出台后立即引发了广泛的关注与争议。
低迷楼市催生扬州“新政”
“链家地产”市场研究部研究员陈雪告诉记者，此次扬州市成品房购买优惠政策其实是2011年10月底出台的《市政府室关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》相关补充。此意见中，对于市场影响较大的有两点：一是“新建项目中成品住宅占比不低于20％”二是“对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，奖励政策一年一定”。从某种意义上讲，此次扬州发布的优惠政策是历史政策的落实。
在业内人士看来，扬州之所以在此时推出如此大规模的奖励购房政策与其房地产市场的持续低迷有直接的关系。
根据国家统计局发布的3月新建商品住宅价格指数，扬州环比下调0．1％，同比更是下调了1．1％。事实上，自2011年9月后，扬州的商品住宅价格就始终呈连续环比下调的趋势。
另据统计，1－4月扬州商品住宅合同成交同比下降36．79％，住宅成交同比下降37．11％。4月份，商品住宅合同成交9．29万平方米，同比下降14．18％，环比减少17．42％。
根据扬州市发布的数据，自2011年下半年以来，其市区商品房销售持续低迷，受此影响，市区商品房存量逐步走高。截至4月底总量达286．81万平方米，其中商品住宅库存量160．05万平方米，市场去库存化压力较大。
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奖励政策实际上是变相退税
根据扬州出台的奖励措施，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之六的奖励；对90平方米以上120平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之五的奖励；对120平方米及以上144平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分之四的奖励。
如此大范围的奖励，资金从哪来？
“这是个显而易见的问题。”北京中原市场研究部研究总监张大伟告诉记者，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10％左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税，是拿少量财政支出撬动大量财政收入的做法。
“平均千分之五的奖励资金，撬动的是百分之十的财政收入。这意味着花1亿元就能换回20亿元。”张大伟说。
根据扬州2010年公布的数据，2010年扬州市房地产业税收占地方税收收入的比重为32．48％，达到历史值。房地产业税收增量占地方税收增量的43．54％，如加上与房地产业关联度较大的建筑业，税收占比高达50．29％。房地产和建筑业税收已占地方税收的“半壁江山”。
“扬州本身并不是限购城市。在没有严格限购政策约束的情况下依旧急于刺激房地产市场，可见其对房地产的依赖程度有多大。”张大伟说。
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会对市场心态带来不确定的干扰
扬州房地产政策的微调并非个案，事实上，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等约30个城市都出台了不同程度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。
尽管中央反复明确表示房价不回归调控不停止，但与此同时，地方“救市”的呼声依旧此起彼伏。不过，各出奇招的“松绑”对策，目前来看，均未曾奏效。截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
北京中原市场研究部分析认为，截至目前，明确松动楼市调控力度的政策已经全部被搁浅，从这一点来看，继续有城市跟进触犯限购、限贷的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地继续出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大。
“当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，此优惠政策虽然对于扬州来讲可能会有积极作用，但对于其他城市来讲，可能会对市场心态带来不确定的干扰。由此可能引发其他城市借机发布更多相关政策。从这个角度来看，扬州的奖励政策有些不合时宜。”陈雪说。
“政策影响远超过政策本身。”张大伟表示，作为非限购城市的扬州，自然不存在直接对抗调控大方向的问题，但其出台的奖励政策过于直接，且完全没有区分首套房和多套房的限制，无疑会带给市场一种强烈的救市信号，从而引发人们对调控转向的遐想。
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