限价成全年关键词 增城坐稳广州2011销售榜前茅
房天下综合整理2011/12/20 15:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯 增城可说是广州十区二县市中最幸运的一个区。今年持续低潮，各地为限购等政策叫苦连天，唯独增城，守着“限价”二字，在“限”字诀出来的前后，都赚尽好处。对于广州人来说，增城本领就是价格洼地，如今限价一实行，被一刀切的别墅产品使得增城更是成为“”，销售一直位于各区前茅。
因此，解读今年增城楼市，锁紧“限价”二字即可。
成功逃脱限购 增城房价“三级跳”
广州的限购令一出，不少开发商呜呼哀哉，而增城从化暂时躲过一劫。由于从化相对增城而言配套以及交通相对落后，同时买家为求入户者占相当一部分，导致楼市气色不甚明显。而增城则大放异彩，在2010年10月到2011年2月，增城楼价直线飙升。
阳光家缘数据也显示，2010年10月份，广州次出台限购令，当月增城楼价仅为6553元/平方米，到2011年2月份，增城楼市成交均价已经高达9127元/平方米，涨幅高达39％，短短四个月涨了近四成。相比之下，广州全市楼市均价仅从去年10月份的11695元/平方米升至2月份的12154元/平方米，仅上涨了3.9％。增城楼价涨幅是全市涨幅的十倍。
作为增城指标大盘的碧桂园凤凰城，楼价上升幅度也非常明显。该盘2010年10月份楼价为9983元/平方米，到2011年2月份上升为11025元/平方米。位于增城的新天美地花园，在限购出台的3个月内，则从5200元/平方米上升到了6200元/平方米左右。海伦春天也从6971元/平方米涨到了8644元/平方米。
位于新塘的大型楼盘新塘新世界也是其中一个代表，广州去年刚实施限购令时，该盘楼价为8173元/平方米，此后楼价节节攀升，到春节前同一批单位已经涨到了9100元/平方米，春节后折后均价更跃升为9500元/平方米。该盘一位销售经理对涨价毫不讳言，甚至表示过段时间该盘楼价肯定会超10000元/平方米。
新塘的开发商表示：“限购令促使更多的广州市区买家来新塘买房，我们这里的广州市区客所占比例也越来越高。去年上半年我们这里的广州市区客户约占三分之一，到限购令在广州实施后，广州市区客户上升到一半，现在我们这里的广州市区买家比例更是上升到了六成。”新塘新世界一位营销负责人告诉记者，近几年增城的经济发展很快，一些大的工业项目给当地楼市带来了不少新增的本地购买力，但广州市区的客户所占比例不降反升，其中很大一个原因就是广州实施了限购令，促使广州人更多地前往周边的区域买房。
同时，限购还间接造就地产行的商机。有人统计了2010年新塘片区的地产门店，年初只有不到80家分店，年底地产行已开到137家。宜家地产在新塘有12家门店，在白云有6家门店，荔城镇有4家门店，根据单店业绩来算，新塘板块的门店去年业绩最“彪青”。
种种迹象看来，增城的楼盘量与价都因广州的限购而在快速上涨。甚至有专家认为，增城，尤其是新塘，房价正在脱离理性。据分析，除了的优势之外，地铁规划也是促使楼价飞速上涨的一个重要原因，不少开发商围绕地铁利好优势疯狂炒作，但业主何时受益却存在变数。
就这样，让不少城市闻风丧胆的限购令，却造福了不少如同增城这样紧靠大都市的地区，相信在的其他地方亦出现了不少类似增城的情况，一方面在国家严打楼市的同时，另一方面“向地区进军”的大旗也高高举起，借着大城市“限购”的东风，这部分地区开始了属于他们的繁荣。
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限价令下的繁荣效应
各地“限”声一片，似乎增城很难完全置身事外。终于，在被西方称为愚人节的4月1日，增城从化终于踏上“限价”之路。
限价政策规定，增城2011年的房价控制目标是,新建住房价格涨幅要低于增城市年度生产总值增幅(约13%)和城市居民人均可支配收入增幅(约10.5%)。从4月1日起，增城在售楼盘均价涨幅不能超过5%，新盘均价不能超过7385元/平方米。
尽管限价使得开发商在定价方面无比头痛，但从另一方面来说，此次的限价政策，再一次使得增城以“价格洼地”的状态站稳，吸引大批投资资金流入，在限价令颁布后，增城的销售业绩依然是一片大好。
自限价实行后，不少广州市中心的买家奔赴增城“抄底”。根据阳光家缘的成交数据显示，1~6月份，广州全市成交量为4442956平方米，其中增城1015126平方米，占比约为23%，自限价后，增城成交量一直领跑广州楼市。
于四月开盘的碧桂园凤凰城便是一个因限价而业绩轰动的例子。因为限价令，该批新货均价定为8542元/平方米，比前一期洋房均价下降了15%，便宜的单位六七千元/平方米，结果遭遇大批买家抢购。
据了解，凤凰城新组团“天麓山”原本定价为5位数，与此前在售的“26峰”洋房组团1万元/平方米的售价接近。但增城推出限价政策后（3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘去年网签均价5%），开发商无奈只有重新调整定价，降到了8542元/平方米，降幅近15%。
由于碧桂园凤凰城在增城是一个开发已近十年的大盘，其动向一直被业内关注，但除凤凰城之外，不少中小型楼盘也在步其后尘，整个增城楼市，因为限价一片繁荣。
亦开始有专家对此表示担心。广州楼市专家韩世同表示，担心增城的限价令会让市场变得混乱，助长炒楼风。在韩世同看来，增城的限价政策的确会促使楼价下降，这样通过行政手段直接促使楼价下调并不合适，不是市场的真实反映，反而会造成市场混乱。他认为，增城但限价，可能会促使一些炒楼客到增城“抄底”，助长炒楼的风潮，限价不如限购。
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限价使别墅盘“因祸得福”敲响“别墅洋房价”算盘
增城的别墅盘，则要因为限价而另做分析。限价一出，增城的众多别墅盘开始哀嚎，不少开发商站出来，指责此政策的一刀切使得他们的别墅产品“没有出路”，“还不如洋房”，严重影响了正常的市场经济。甚至有不少的尚未开盘的别墅盘以各种理由逃避开盘，试图躲过此轮限价，一时，增城的别墅盘风声鹤唳。
整个4月，已然出台的限价令似乎显得悄无声息。据房天下数据监控中心统计，增城4月成交均价为9635.6元/平方米，环比3月大涨24%。根据公开资料，2011年增城房价调控目标不高于7385元/平方米，据此计算，4月的成交均价高过此调控目标2250.6元/平方米，超出30.5%。
按照这个趋势，不少专家估计，增城的调控已经“输在了起跑线上”，完成全年调控目标的可能性不大。而在5月一开始，增城某大盘房价的“紧急迫降”，似乎开始让增城开发商感受到了限价的威力。
早在五一之前，便有报道指出，城碧桂园凤凰城由于限价，使其二期产品以低于一期数千元的均价出售，在五一期间，此大盘确实吸引了不少买家眼球。
受限价影响的自然不止一家，根据政策，4月1日后领取预售证的楼盘，要按照规定全部限价。目前，增城的别墅普遍价格都在10000元/平方米以上，新政出台后，这些超标别墅也要按照7字头的限价来卖，一些楼盘二期所推的别墅项目，别墅卖洋房价已经不稀奇，在增城，6字头别墅楼盘已然面世。
在5月下旬推出全新组团的金地•公园上城，其新货名为“湖叠墅”，属于坡地别墅产品，根据限价政策，这批产品不管品质如何，只能卖6350元/平方米。而这个均价，是根据2010年金地•荔湖城的销售均价上涨5%所得。由于金地•荔湖城去年所推的部分小面积洋房产品把整个金地•荔湖城的均价限制在6000元/平方米，因此，增城的6字头别墅产品，就这样出炉。
广东省房协资深专家黄穗诚表示，在增城限价的背景下，别墅确实属于较为特殊的情况。他认为，由于广州限购，使得许多投资者及投机者大量涌入增城，若不限价，增城的楼价会迅速被抬高，使得增城失去价格洼地的优势，丧失许多投资资源。“对国家来说，发展才是硬道理，增城、从化的楼市主要是为了拉动经济。为了这个目标，增城的别墅盘要做出点牺牲。”他说。
黄穗诚认为，在增城，别墅价格被限定为较低的价格，还有另外一层意义。他说，“别墅是一种长线投资，对购房者来说，以低价买入别墅，对购房者而言保值的作用非常大。”而黄穗诚也表示，根据国家价格法，这种限价手段是非常时期国家对与民生密切相关的产品的价格控制，不会是长期的手段，“政策随时会变”，黄穗诚说。
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已近年底限价升级 量价齐跌均价跌破"6"字头
在10月份，广州表示，将不干涉增城是否限购，从此增城正式躲过限购，使得增城开发商大松口气。然而，已近年底，增城的限价政策却猛然“升级”，调控更为严厉，实行限期为一个半月。自政策出台满月之时，便使得增城楼市的均价跌破“6”字头。
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增城11月以来成交套数走势走势 (数据来源：中指研究院)
11月，增城市国土房管局下达口头通知，“从2011年11月16日至2011年12月31日住宅类单位（含现楼）单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。”
增城一不愿意透露姓名的豪宅开发商告诉房天下记者，该盘目前尚有20多位意向业主未进行网签，这次口头通知的政策，将影响到他们的成交情况。对于增城的开发商来说，新限价政策无疑给他们出了一道难题，多个开发商表示这样的限价标准之下没办法卖楼了，今年这最后一个多月只能储客。“我们原本都是办好房产证现楼销售，不受限价影响，但现在出台的新政策要求连现楼都必须限价了，这样一来我们的别墅完全没法卖了。”增城某别墅楼盘销售负责人告诉记者，该盘别墅价格在15000元/平方米到16000元/平方米之间，远远超过限价线，现在不给网签备案，但还是可以接受买家下订，到明年1月1日解除限价后再签约。
另外，东方名都等楼盘的销售人员也表示，目前部分超过7736元/平方米的单位不能签合同，可以先交2万元的订金，最快要等到明年1月份才能签。
如今，增城限价升级已实施满一月，记者通过数据统计发现，在限价升级当周，即从从11月14日至11月20日，增城网签均价8885元/平，并迎来11月成交峰428套之后，在接下来的两周里，增城限价升级威力开始显现，增城楼市开始出现量价齐跌，跌破“6”字头，在均价上与限价升级当周相比，跌幅接近四成；在成交量上也创下11月各周成交新低。而在刚刚过去的一周，(12月12日—18日)增城网签均价创下11月以来新低，降至5574元/平，与限价当周8885元/平均价相比，跌幅近四成。
虽然限价升级的威力效果正在显现，但连续两周“跌跌不休”的网签均价并没因此而继续跳水，在均价连跌两周后，12月5日至11日的周均价出现回升，与前一周相比增幅超两成，达7574元/平米，接近限价水平。但这并不意味着均价的回归，据的统计数据显示，从12月12日至18日，即限价升级刚满一月后，增城网签均价创11月份以来新低，跌至5574元/平，与限价升级当周相比，跌幅接近四成。虽然网签均价创下11月份以来新低，但成交量并没随均价继续惨淡，继限价升级成交量持续下跌以后，12月12日至18日的一周成交套数开始回升，与前一周171的套数相比，涨幅达到了四成，估计是随着年关近，开发商冲级业绩，“以价换量”的促销手段让增城当周成交量在连跌三周之后开始回归。
或许，本次的“限购升级”，才真正使得增城楼市在大旺一年后尝到了苦头。然而，有专家表示，由于本次政策只是“口头表示”，且执行时间短，不会对增城楼市造成长期的影响。而在明年，增城政府表示，将会继续限价。在被誉为“一开春就入冬”的2012年，增城楼市能否继续今年的兴旺，切拭目以待。
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