岁末抢关上演“跳水秀” 广州中心区商用 热销
房天下综合整理2011/12/18 08:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在眼下的调控高压之下市场仍呈现低迷局面，广州楼市11月的成交数据显示市场量价齐跌，而从区域成交可见，今年11月1日-29日中心六区网签仅659套，而去年同期则达到1487套，相差达828套，同比暴跌55.68%。尽管遭遇成交下跌，但广州楼市在房价走势仍呈现盘整态势。今年前11个月，广州十区成交均价同比涨幅为4%，但涨幅较低主要由结构性原因所致，各区楼价实际上都有较大的升幅。其中，天河区、海珠区等中心六区及花都区一年来均价涨幅均接近或超过20%。据了解，作为广州城市核心区的天河区，11月成交均价达32984元/平方米。
中心区豪宅仍受追捧
随着年末天河中心区新增供应进入市场，尤其是个别豪宅项目成交表现抢眼，令区内房价表现依然坚挺。根据上周的阳光家缘网签监测数据，天河区的天汇广场首期天銮项目签约108套，签约金额12.3亿元，成交均价47969元/平方米。
而继天銮项目开售获得高端买家热捧后，继续有的商务 产品推出市场。记者获悉，由合景开发的珠江新城全新项目合景·睿峰，将在本周末开售其 产品。据悉，总共200多套面积在108-158平方米的单位，户型达20款，而产品全部采用了近6米高的挑空客厅设计，增加豪宅感觉。在装修上也向合景此前开发的“峰”系列豪宅看齐，还配齐了全部生活家电。据透露，其此前的蓄客情况不错，而该项目的吹风价在3万元/平方米以上。据分析，该项目与此前热销的天銮一样，都属于商业地块性质，因而成功避开限购的政策限制。在目前的市场下，吸引了部分高端自住买家和投资客的注意。
尽管豪宅价格坚挺，但在眼下的市场，仍获得较好的成交支撑。以价格区间在4万元/平方米至5万元/平方米的在售豪宅为例，位于珠江新城东部住宅区的凯旋新世界，该项目由于属于住宅用地性质，多多少少受到限购政策影响，在销售节奏上一直较为平稳及低调，但市场反应良好。记者查询阳光家缘网签数据发现，成交套数207套，成交均价达54707元/平方米，未售套数为309套，表现良好。而随着年末天銮项目的良好市场反应，也说明目前在限购政策之下，处于核心区域的高端商用 产品，依然受到市场追捧。
商用 现推货潮
在此趋势下，近期天河区高端商用 推售的力度有所加大。据了解，12月天河区共有四个楼盘推出新货，分别是嘉裕公馆100套，瑞安创逸252套，合景睿峰L7 260套，以及马赛国际商务中心406套，共计1018套。而这四个盘中，只有嘉裕公馆新推项目为纯住宅，其余三盘新推项目均为房，所占比例高达91%。而同样拥有房项目的颐和四季公馆，其商用 将于明年1月份开盘，价格与该楼盘内住宅对应楼层的价格不相上下。
据了解，目前天河区在售项目在销售优惠折扣上有所松动，主打中小户型的力迅T带装修均价为22000-24000元/平方米。去年开盘的华景里则于上周新推B栋，全部为140平方米以上大户型，折后均价为25000元/平方米。瑞安创逸最近新推T-one组团，与已有的三栋住宅不同的是，其用地性质为商业用地，较之后者目前32000元/平方米的均价，房价格较低，仅为27000元/平方米。而颐和四季公馆目前只售普通住宅，均价达25000元/平方米。在折扣方面，目前天河区内尚没有令人惊喜的优惠额度，如力迅T只有按揭99折、全付97折的优惠，颐和四季公馆则按揭94折、全付92折，而瑞安创逸则只有参与合富辉煌推出的VIP团购活动才能享折扣，为94折加额外98折。
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年关前广州多盘上演“跳水秀”，抄底好时机已到？
纯住宅盘：由暗降变明降 近郊盘降幅大
据了解，与上半年开发商只是一些略微的促销手法不同的是，目前不少开发商都直接给出了较大的降价幅度。上周末，花都三东大道某个9月份才开卖的楼盘突然大减价促销，同一栋楼、同样面积和朝向，楼下的卖80多万元/套，楼上的只卖50多万元/套，均价由8000多元/平方米狂降至5800元/平方米，该盘跳水价出售引起了众多旧业主的抗议，有业主表示，辛苦赚钱买的房子一夜之间就缩水了30万元。
无独有偶，上周六，番禺锦绣香江推出布查特官邸3期，此次共推出了四重大优惠，包括开盘前缴纳诚意金5万可抵10万元，并有优先选房权；开盘当天所有单位可劲减4000元/平方米；所有单位均赠送4000元/平方米的全屋豪装；开盘当日一次性付款9.4折，按揭享9.7折，记者以139平方米的单位计算，四重优惠后价格至少直降了60多万。据了解，此前该盘吹风价为1.8万~2.3万，而实际开盘价为折后1.3万元/平方米起。
对此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，在成交下滑、资金紧张的大环境下，降价换量是目前开发商最有效的销售手段，通过大幅降价，打动有购房意向的潜在刚需买家，实现快速回笼资金，而这仅仅是一个开始，明年广州降价盘会更多。
盘：旧盘价格松动 新盘折扣跳水
近期，海珠区的纵横国际 因大幅下调价格引发关注，据阳光家缘网数据显示，从9月中旬开盘到12月6日，该盘成交均价为20149元/平方米，但一周后（截至13日），该盘成交均价为16854元/平方米。那么，广州 性质的楼盘是否因为纵横国际 的降价而受到影响？日前，记者对广州多个 盘进行调查发现，在售 盘价格略有松动，一些即将开卖的新 盘其优惠幅度则相当明显。
据了解，目前广州 产品主要集中在中心区，其中，包括位于天河区的财富世纪广场、瑞安创逸、佳润临江商品，荔湾区的龙津华府，越秀区的金润泊宫等，这些楼盘的销售人员均表示，楼盘成交较好，但年底还是会有一些优惠。财富世纪广场销售人员告诉记者，该盘因为成交不错，期间还提高过价格，但由于早已完成了销售业绩，又被上级追加3000万元业务，所以年底前会略有一些优惠，如额外的9.8折等。
与已开售的 盘不同的是，将推出市场的新 盘为了打响战，其优惠幅度相当大。据了解，合景睿峰L7将于本周末开盘，在开盘前登记可享受5万元抵20万元的优惠，销售人员透露，开盘当天会有较大的惊喜价，预计开盘价为2万~3万元/平方米。除此之外，颐和四季公馆其 产品在开盘前诚意登记可享受2万抵5万元，一次性付款9.2折，按揭9.4折等优惠，该盘有望在明年年初开盘，预计价格为2.2万~2.8万元/平方米。
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观点：现在抄底还不是时候
在多个楼盘价格跳水，新盘新货价格让利较大的前提下，是否适合抄底？房地产经济学专家邓浩志表示，现在还不是抄底的时候。尽管房价已出现了下跌，但是目前房价下跌的主要集中在郊区，中心城区房价还没有太多的下跌，随着时间推移，中心城区的房价也会跟进下调。此外，由于紧缩政策仍会维持一段较长的时间，因此明年第三季度才有可能是楼市最紧张时刻，那时或许才是底部。
资深专家韩世同表示，现在楼价才刚开始降，对于一些带有投资性需求的买家而言并不是楼市底部，还不适合抄底，但对于一些刚需且有购买资本的买家来说，若有看中的不妨考虑出手，或许明年房价会更低，但是未必会找到自己喜欢的产品。
经纬研究中心主任曾英杰表示，年底前是个较好的购房时机，但并非是抄底时机。主要有两方面的原因，首先是大环境对开发商不利。持续的调控政策，让开发商的资金链比较紧张。年底为了冲业绩、回笼资金会有较大的降价促销措施，在这样的背景下购房，消费者的议价能力相对会更高；其次是供应比较多，消费者的选择也较多。至于抄底时机，无论是哪一类型的购房者都很难把握，不知道明年政策走势会如何，对于自住型买家而言，总想抄底是不切实际的想法，不如多看房，看到中意且价格也可承受的房子，就可以买了。
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楼市观察
房市寒冬才刚开始
最近楼市的关注焦点，毫无疑问就是降价的问题了。
上周，花都某大盘骤然传出降价的消息：二期剩余单位，不论朝向楼层，统统一口价5800元/平方米发售。这一消息迅速让其成为了楼市的焦点，当然，也引起了早期购买的业主不满。于是乎，以8500元/平方米均价入货的“老业主”们开始抗议，将横幅拉到销售部门口，纷纷要求开发商退房、补差价。
同样是上周，番禺锦绣香江全新查特官邸3期开盘，在“5万抵10万”、“直降4000元/平方米”、“送4000元/平方米装修”等一系列大张旗鼓的开盘优惠情况下，原先报价18000~2万元/平方米的新货，折后才13000元/平方米起，而且不少单位的售价都在14000元/平方米左右。这一价格与去年推出的二期16000~18000元/平方米相比，降幅达到近20%，让到场的不少买家直呼“笋”！当天该盘拿出的170余套单位，出货量达九成。
可以说，这是新闻，也不是新闻！从花都，到番禺、从化、南沙，甚至中心六区，哪里没有降价的楼盘？这对于“利益至上”的商家来说，实属无奈之举。为了未完成的销售任务、为了让年报的数字更加好看，甚至为了偿还年底到期的工程款、银行贷款，已有开发商开始遮遮掩掩的进行降价促销，甚至砸锅卖铁地把一些原先持有的非住宅项目清理掉，以求回笼资金“过冬”。某开发商负责人坦然对记者表示，集团在今年的形势下之所以依然获得还算不错的销售业绩，主要就是靠价格。
“降价”无疑是一种吸引成交、回笼资金的有效途径，但降价并不是包治百病的灵丹妙药，至少，近两个月并非每个降价的楼盘都能获得热销。而且，从以上两则新闻可以看出，降价可说是把双刃剑：或在市场上所向披靡，赢得市场的追捧；或误伤自身，引起老业主不满而影响企业口碑。楼盘越降价，市场越观望，业主越不满！
最近两个月，由此引发的一系列降价新闻，更是让市场感到风声鹤唳！不少业界人士均对记者表示，自从国庆之后，市场一下子冷淡了下来，而媒体连番的“降价”新闻报道，更是让他们感到十分的“无奈”，看楼客更少了，楼更难卖了。似乎随着广州气温的转冷，楼市也逐步迈入了今年以来的寒冬。
放眼2012，无论是从政治，还是政策、市场的角度来看，按照一些开发商的观点，楼市的寒冬远还没有过去，反而是刚刚开始——更困难的时刻还未到来。如果说现在就是抄底的时机，为之尚早！ 记者 李东元
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