豪华别墅到底值多少钱?从建筑成本看暴利内幕

遵义一名“业内人士”自曝“黑开发房”内幕

“黑开发房”野蛮施工，人为因素引起山体垮塌砸垮质量本就很差的楼房，致43户201人受灾。连日来，媒体对发生在遵义市红花岗区坪丰村的这一重大安全事故进行报道后，引起广泛关注。12月12日，遵义一位曾经从事过“黑房开”的“老板”拨打记者热线，表示出于良心发现，决定抖出“黑开发房”种种黑幕。

●“黑开发房”

每平方米造价不超500元

记者试图与打来电话的这位“老板”(以下化名A先生)面谈，他说：“请见谅，我不能和你见面，只能在电话中和你交谈。”

A先生说，“黑开发房”之所以选择在城郊接合部建房，是因为农民手中有地，且很好协商，其次，现在，城市建设的步伐很快，城郊接合部很快就与城市融为一体，“黑开发房”建在城郊接合部，便于出售，而且卖得起价钱，在遵义，进城务工的农民非常多，有的是市场。

现在，“黑开发房”“征地”在遵义已形成固定的模式，地势较好的地盘，楼房建起后，还房比例为1：2(即占地1平方米还主人2个平方的房屋)；稍差一点的地盘，赔付的比例便是1：1.5。

以一栋9层的楼房为例，还房至少需要2层，而且，是最下面的。A先生说，除去“征地”、材料等各种建筑成本，还有一项“打点”成本，这项成本旨在使开始建房至脱手前免受干扰。

但除去各项成本，利润仍然可观，如今在遵义，“黑开发房”每平方米的造价成本不超过500元，但售价超过1000元／平方米，在业界已被共认为利润丰厚。他说，遵义从事“黑开发房”的老板，大多赚到了几十万甚至上百万元，少数人已经赚到千万。

●楼建成

先挂窗帘躲过拆除

A先生承认，近年来遵义中心城区加大了对“黑开发房”的打击力度。但是，上有政策，下有对策，楼房一旦建成，“黑开发房”老板们便在大部分窗户上挂起窗帘，造成已有人入住的假象，以躲过拆除。等到购房户真的入住其中，便可“高枕无忧”。

A先生说，搞“黑开发房”讲的是速度，加班加点，挑灯夜战，一个月就可以建起一幢10层楼的房屋。仔细观察不难发现，“黑开发房”都没有阳台。这位“老板”说，建阳台很耗时间，还要安装护栏等，很麻烦，也增加成本，因此，大家都放弃了修建阳台，这虽然有损美观，但对进城务工的农民群体来说，美观并不重要，重要的是实惠和实用。

●为省钱

基础差钢筋少

A先生说，“黑开发房”为了尽量节省开支，“偷工减料”是惯用的手法。以10层楼房为例，正规房开所用钢筋约50吨，但“黑开发房”使用的钢筋20吨，不足正规房开的一半。而且，使用的水泥不仅数量有限，而且标号也达不到。

“基础不牢，地动山摇。”这位“老板”说，为了节省财力和人力，“黑开发房”下基础时，不管建多高的楼房，以挖到地下石为准，其基础的牢固性可想而知。但他强调说，在不受强烈冲击的情况下，人住在“黑开发房”还是没事，但一旦受到冲击或遭受轻微的地震，“黑开发房”就很难逃过“灭顶之灾”。

A先生说，在遵义，大多数“黑开发房”老板自知不会认真的下基础，因此大多选择平地修建“黑开发房”，而坪丰村的“黑开发房”是密集地建在陡坡，实在是太危险了。据他了解，坪丰村的这些“黑开发房”大多是去年建成的，随着时间的推移，危险会一步步逼近。

●汇川区

“黑开发房”加剧

在金钱的诱惑下，“黑开发房”变得越来越疯狂，A先生说为此他感到了恐惧，因此早已“金盆洗手”，但依然保持高度关注。他说，去年，红花岗区加大打击力度后，“黑开发房”差不多停了下来，但汇川区境内的“黑开发房”依然猖獗，该区城郊接合部不少地方成了“黑开发房”天下。

当天，在A先生的“遥控指挥”下，记者选择了他提到的一个地方——汇川区鱼芽村牟家坟走了一遭。驾车从东联线拐进一条小巷，就是通往牟家坟的道路。一路上，记者看到，幢幢“黑开发房”拔地而起，已经具有了雏形，还有多幢“黑开发房”正在施工中。一台挖掘机正在路边一户人家的院落平场作业，而周围都是房屋，看来在这逼仄的空间

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揭秘囤地利益链透视房地产行业潜规则

本文由《金融世界》授权转载

大量土地被闲置，谁是其幕后推手？揭秘房地产行业潜规则，揭开地方政府与开发商之间利益链的神秘面纱。

房地产市场土地闲置问题首当其冲。继今年8月份国土资源部公布闲置土地名单后,近期,国土资源部再次下发通知,要求各地务必于10月底前基本完成闲置土地查处任务。实际上,国土部受命解决土地闲置问题已非次,之前也曾出台过疾言厉色的文件,可土地收回的效率并不高。究其原因,沉醉于“土地财政”的地方政府,早就和开发商建立了深层的利益关系,相关政策到地方上往往被轻松化解。

为弄清其中的顽疾,新华社经济分析师以广东为例,进行了深入调查。

开发商囤地三板斧

据《财经日报》8月10日报道,在1457宗闲置土地名单中,广东省以324宗占了22.2%,居各省区市之首;涉及合同价款57.84亿元,略低于北京的57.87亿元,居第二;闲置土地面积956.70公顷,紧随四川、海南,居第三。在房地产用地专项整治中,经广东省各市、县国土资源部门认定,属于闲置的房地产用地已增至347宗。其中广州占54宗,总出让金额约5.87亿元,住宅用地占了六成。那么,这么多的闲置土地到底是怎样产生的呢?

一般而言,土地闲置要经历三个阶段。我们以广州珠江新城L2闲置地块为例,此地块目前已闲置10年以上。

首先,开发商获得土地的目的仅仅是为了倒卖土地,这是造成土地闲置的个阶段。广州宏瀚房地产开发有限公司1997年获取L2地块,1998年与珠江实业签订转让协议。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,部分“有门路”的小型房企就是通过囤地、炒地赚钱的,即使卖不出去也不会开发。

其次,由土地的产权纠纷导致陷入漫长的司法程序是土地闲置的第二个阶段。珠江新城L2土地买卖过程中出现矛盾,广州宏瀚将珠江实业告上法庭,该地块也随即进入诉讼程序,法律裁决时效较慢,为拖延土地开发提供了便利。

据了解,部分开发商根本不具备土地开发的技术和资金实力。他们在转让手中的土地或者在土地抵押担保过程中出现很多扯皮的官司,土地的法律关系不明导致这些土地无法开发。

部分开发商就是抓住了这种体制漏洞,故意将土地拖入司法程序,获取土地增值。2005年12月,广州宏瀚申请撤回起诉,与珠江实业达成和解。2007年广州宏瀚获得继续开发珠江新城L2地块的权利。

第三,调整规划是拖延土地开工建设的第三个阶段。拿到土地开发权后,广州宏瀚选择申请修改规划,申请将建筑主体高度由100米调整到280米,直到2010年,该地块仍未动工建设。

事实上,开发商经过倒卖地块、打官司、调规划,囤积了大片闲置土地,从而导致调控楼市的土地政策难以落实到实处,扭曲了房地产市场。这种类型的闲置土地不在少数,国土部“黑名单”曝光的元邦地产在金沙洲地块的闲置过程也大致如此。

政府缺位负主责

从土地闲置过程可以看出,管理部门对拿地开发商资质审核不严,司法程序流程过长和规划缺乏严肃性均纵容了部分开发商的违规行为。政府对土地后期管理重视不够,是造成土地大面积闲置的主要原因。

广州市国土房管局副局长黄文波认为,土地闲置的原因还包括:因企业资金实力不足、合作单位之间存在纠纷而无法动工;规划调整、市政道路建设占用土地等政府因素影响;拆迁补偿未完等遗留问题无法实施动工。

另外,据调查发现,在土地闲置产生以及处置过程中,开发商享有土地,地方政府执行不力,乃至于两者利益共同体的形成是闲置土地难以处理的根本原因。国内房地产行业流行着“拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润”的潜规则。开发周期拖得越长,开发商获得的土地溢价就越高。

闲置土地对开发商来说有利可图。仍以珠江新城L2地块为例,尽管广州宏瀚没有建楼销售赚钱,但是由于土地的飞速,市场楼面地价至少是原来的6倍;如果规划调整获得通过,土地价值更是高达原值的12倍以上。与高额利润不成比例的是开放商囤地违规成本非常低。

虽然早在2008年1月国家就发布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,其中对闲置土地的处理非常明确:“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用”。但现实中却很少看到政府严格执行闲置土地处置政策、积极落实相关处罚措施,这让开发商闲置土地的成本大幅降低。

这些政府部门的缺位失责在一定程度上,是对开发商闲置土地行为的纵容。国土部土地利用司司长廖永林表示,从清理的数据来看,各地上报的2815宗闲置土地中,企业自身原因造成的占46%,另外占54%的闲置土地主要是由政府原因造成的。一些地方政府重报批用地轻供应管理,存在着较为突出的批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽的情况,相当部分已批土地未能得到及时有效利用。

对于历史原因形成的产权复杂的闲置土地,仅仅依靠国土部门是难以处理的,同时需要司法部门的配合,提高土地案件的查处效率。政府各个部门之间应密切配合,严厉打击故意将土地拉入司法程序,拖延土地开发利用的开发商。

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加强协作严执法

根据国内12个城市的土地监测数据,万科等40家知名地产商2003年以来获得的开发土地有57%没有入市,其中27%的土地处于待开发状态,30%处于规划在建状态,没有形成实际的房源销售,导致出现严重的“囤地”现象。由此我们可以看到,地方政府在土地管理上存在诸多薄弱环节。

土地管理部门“重审批,轻管理”,执法不严;部门之间各自为政、缺乏沟通是土地大量闲置的主要原因。因此,除了督促开发商尽快开工建设,最重要的是要完善多部门协作的土地管理体系,同时依法行政、严格执法,加大开发商闲置土地的违规成本,以此推进土地开发和楼市供应,从而稳定房地产市场。

一是需要完善闲置土地处理制度。长期关注房产纠纷的广东中泽律师事务所周玉忠律师说,这一直是政府与开发商斗智斗法的领域。对于那些改规划的闲置土地,规划部门、国土部门应该建立一套合作机制,加强协调查处,从而有效推动这类违法违规用地的利用。而对于进入了司法程序的闲置土地,只要具备产权明晰的前提,国土部门就应该按照规定严肃处理闲置土地。

二是相关政府部门须依法行政,严格执法,加大开发商的违规成本。在处理闲置土地上,一些地方政府多是整改、发通知催促开工,真正收回的土地并不多,而开发商就是看准了相关部门的执法不严,所以才愈发肆无忌惮,从而导致土地闲置问题愈演愈烈,严重损害政府的形象。

三是必须保证规划的严肃性。如果开发商是出于商业利益而更改规划,则地块应该回收重新出让,对于不作为的相关政府部门也要进行严厉问责。只有把行政问责制和相关的廉政规定真正落到实处,才能激励政府主管部门积极主动、严肃查处开发商违规行为。在有效处置闲置土地的同时,相关部门还必须对拿地开发商的资质进行审核,要在预防闲置土地产生上建立严格的规定。

土地管理的环节和周期较长,各部门不仅要密切配合,还需要加快行政和案件裁决效率。

此外,值得注意的是,收回闲置土地只是手段,盘活利用土地才是最终目的。所以在严肃处置闲置土地的同时,政府部门更应采取各种手段促进土地尽快开发建设。

(作者系新华社经济分析师)

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