去年北京房价涨42%居首 广州楼市市区冷郊区热

一线城市去年房价大涨北京涨幅达42%居首

刚刚过去的2010年，楼市在多重调控政策作用下，依然红火一片。记者昨日得到的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅的是广州，达23%，而北京涨幅，同比大涨42%。各地“卖地”收入也水涨船高，从记者得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。

一线城市全年房价大涨

数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。

然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称房价的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

杨红旭认为，客观来看，在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体而言，房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落。从成交量来看，今年新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增速明显回落。从房价来看，自2010年4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，2010年11月已降至7.7%；可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于新一轮调控的呼声渐起。

杨红旭预计，2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。

三大城市土地出让金

均突破千亿元

2010年，经历了“新国十条”和“国五条”等调控政策后，土地出让市场仍热度不减。从2010年土地成交金额排行前20名的城市来看，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。

中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2010》也显示，2010年有关部门加大了土地供应力度，土地购置面积大幅增长，超过2007年峰值水平。仅2010年1-10月，土地购置面积约3.28万公顷，2009年同期约为2.41万公顷，2010年增幅超过3成。

值得注意的是，2010年二线城市不论是地价水平还是土地出让总金额，均增长迅猛。其中，大连成交1073亿元，同比增310%，长沙成交165亿元，同比增长182%，哈尔滨成交217亿元，同比增长116%，武汉成交764亿元，同比增长107%。

据中原集团研究中心对北京、上海等12个重点城市统计显示，商办用地增长最明显的有沈阳、成都、长春等二线城市；而住宅地块方面，一线城市中，北京增长，上海持平，广州、深圳略有下跌；二线城市普遍呈现增长，其中最突出的是武汉和长春。

“从土地出让金占地方政府一般预算收入的比例来看，房地产在众多城市产业结构中的支柱地位和作用仍无法忽视。不仅是一线城市，二线城市对土地财政的依赖也越来越明显。”世联地产首席分析师王海斌表示。他认为，从长期来看，二线城市的新增建设用地空间更宽广，其土地单价上涨的空间可能更大。但从楼市调控的角度来看，对土地财政依赖的增加也存在一定风险，尤其是随着楼市调控的加强，二线城市对高地价的支撑能力有限，须防范项目开发出现“烂尾”的情况。

2010年上海楼市“房价飞”每平米涨4223元

在限购令、限贷令打压下，2010年的上海楼市经历了一个典型的调控年，但房价仍在上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。

去年12月量价齐飞

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。

2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。

供应量方面，2010年12月，上海商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月增加了45.79%。年末上海商品住宅供应中，出现多个中高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源，官方网站“网上房地产”的报价也出现了一波明显的上升。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。

上海继续“限购”

各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，在2010年12月29日召开的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。”

限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将继续执行限购，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。进入年底，持续近3个月的“限购令”，上海将继续执行。

限购措施的出台最主要是缓解目前供不应求的状况，限制投资性需求购买多套中低端住宅，使得中低价位住宅的供需矛盾得到缓解。而措施出台3个月，刚需得到打压，供应无法跟进，政策效果无法体现，部分投资需求进入中高端市场，间接推高房价。

杨红旭执笔的《2010—2011年度房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。 

元旦假期广深楼市成交降温

受加息及假期因素影响，2011年元旦假期广州和深圳楼市成交降温。其中，深圳新房共成交307套，与此前成交火爆的景象相比有所降温。

深圳：房价高位盘整

2011年元旦前夕，深圳房地产开发商纷纷推出新的房源。有7个项目开盘或加速推盘，新房供应量大增。1月，预计深圳有25个项目计划开盘或加速推盘。

不少新盘价格创出新高。在售的宝安区天健时尚空间，由于处于“前海概念”圈内，元旦期间吸引不少看房者。其中69平方米复式房，每套售价在200万左右，几乎达每平方米3万元。曾经热卖的豪宅圣莫丽斯三期正加推170平方米至240平方米“非合拼大宅”，每套售价达1000万元。

2010年12月以来，深圳楼市成交火爆，引发有刚性需求的购房者入市。许多二手房业主愿继续等待。

不过，在近期央行加息后，购房者资金成本增加，加之政府调控决心没有动摇迹象，购房者热情有所下降。中国证券报记者在走访一些中介机构后发现，挂牌房源增加，有些在2010年12月刚刚将房价调高的业主又将房价重新调回。

元旦假期广深楼市成交降温

广州：市区冷郊区热

广州2011年元旦假期楼市成交量不如2010年12月。阳光家缘数据显示，2011年1月1日和2日，新房日均成交161套，比2010年国庆假期缩水近五成，2011年1月3日成交104套。房价较此前没有明显变化。

元旦假期，广州楼市促销活动比较少。不少楼盘售价居高不下，导致市场较为冷清，日均签约量同2010年12月相比明显下降。市区楼盘销售平淡，大部分新房成交集中在郊区板块。

广州各大在售楼盘中卖得最快的是那些单价在每平方米7000元至每平方米8000元的楼盘。

凭借“”、“可入户广州”等优势，远郊区一些楼盘吸引不少买盘。从化的珠光流溪御景在开盘日推出的258套新房当天售出6成。107国道旁的汇东国际花园加推新产品，虽然价格比一期每平方米高出1000元，但仍旺销。

合富辉煌调查显示，因房贷政策收紧抑制部分消费者换房需求，潜力是客户最关心的因素。在广州市出台限购措施后，有约23%的客户表示会考虑到周边地区购房，其主要原因是价格便宜和有潜力。

元旦期间各地新房二手房成交量上涨 调控之剑仍高悬

2010年楼市成交红火，今年元旦期间，北京等地新房、二手房成交量又双双大幅上涨，这一切预示着2011年房地产调控之剑随时可能祭出。

1月4日，记者从中原地产、我爱我家等机构获悉，2010年最后一周北京楼市住宅总成交量达到10033套，环比上涨13%。2011年元旦3天假期，北京市新建商品房网签总量为1246套，较去年同期大幅上涨143.4%。与此同时，北京市二手住宅网签总量为182套，较2010年同期网签量大幅上涨213.8%。

“若1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会引发新一轮调控政策加速出台。”链家地产首席分析师张月说。

事实上，新年伊始，海口、福州、厦门、温州等四个城市就已明确表示，将继续执行“限购令”，京、沪、广、深等城市的限购令也延续执行，这些已传递出调控政策继续收紧的明确信号。

“为‘保增长’而放松房地产调控是小概率事件，在通胀预期和供给不足的大背景下，2011年限购、限贷政策放松的可能性非常小。”业内人士说。

她分析指出，2011年货币政策从适度宽松转为稳健，特别是信贷规模对房地产市场影响比较大。加上保障住房建设力度还会继续加强，房地产税可能试行，这些都会对市场产生不小的影响。

而记者从有关方面了解到，虽然各方对房产税仍有不少分歧，但以上海、重庆等城市为试点的方案已渐行渐近。

数据还显示，2010年，调控政策虽没有达到立竿见影的效果，特别是房价依然高位上涨，但政策也在潜移默化地发挥作用，从2010年全年来看，北京住房成交量较2009年整体走低。

据北京中原地产统计，2010年北京二手房总成交为212421套，其中住宅为196547套；期房住宅成交95523套，现房住宅成交15557套。而2009年，北京二手房总成交为278406套，其中住宅为266854套；期房住宅成交145276套，现房住宅成交33735套。通过对比可知，2010年北京二手住宅、期房住宅、现房住宅成交分别下降29.4%、34.2%、53.9%。

另据统计，和往年相比，2010年1-11月北京、上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于2009年。具体来看，一线城市北京、广州2010年前11个月住宅销售面积较2009年降幅在30%-40%之间，上海降幅介于40%-50%，深圳降幅高达52%。二线城市中，武汉较2009年小幅下降7%，成都下降35%，杭州、南京降幅介于50%-60%。三、四线城市中，郑州和包头2010年1-11月住宅月均销售面积较2009年皆小幅下降6%，南昌和合肥降幅介于30%-50%之间。

“成交量的调整，是房价调整的基础，虽然万科等知名开发商2010年销售方面实现了大丰收，但肯定也有很多中小开发商感受到一丝凉意，只要中央政府坚持调控不放松，楼市真正调整的日子终会到来。”一位业内人士说。