海珠番禺楼市再添新动力 10年完成300个“三旧”改造

未来10年相当于1/4个海珠区面积进行“三旧改造”

海珠“旧改”释放巨量租赁需求

近日海珠区召开“三旧”改造动员大会，计划10年内要完成近300个“三旧”改造，涉及土地约23平方公里，相当于1/4个海珠区面积。按照计划，海珠区全部“三旧”改造项目将在2012年前完成上报审批工作，2020年完成改造。目前琶洲村、小洲村、黄埔村等部分城中村改造项目已顺利实施。海珠区作为中心城区，而且是重要的居民居住板块，城市化的比例并不太高，而且东西、南北的发展不平衡。东部、南部主要是城中村、工厂，如大塘村、沥窖村、后窖村、土华村等，而且大多分布在广州大道以东，新港路以南，不少位于广州新城市中轴线沿线，密集的握手楼、低矮的厂房以及恶劣的卫生环境，与广州城市面貌极不相符。地产人士表示，未来10年海珠区“三旧”改造对区内房地产市场有着深远影响。

琶洲等旧城改造，为周边二手市场带来新客源。图为逸景翠园

大石富丽家园楼梯楼价格为4000多元/m2。本版文/图：记者李凤荷

短期效应：推高租金

最近广州市全面涨租，“罪魁祸首”之一就是城中村改造，短时间内多条热门租赁的城中村被拆，释出巨量市场需求。地产人士表示，未来海珠区要改造的面积达总量的1/4，有可能再度推高房租。

满堂红有关负责人表示，年初的南华西路改造，由于涉及的拆迁户不少人都选择回迁，因此大部分选择在周边租房，如江南西、同福路、宝岗大道、洪德路、江南大道、滨江西路等都是拆迁户的考虑重点。目前楼梯楼两房租金1600元/月，三房1800~2000元/月左右，都比之前涨了100~200元，加上近期租赁行情火爆，租金更是进一步上升。而涉及城中村改造产生的影响将更大，除了村民，还有大量城中村的租客，相信全海珠有10万之众。如此多的租客必定带旺周边租赁市场，租赁活跃必定会带动投资客购房放租。满堂红市场部高级主任沈锐培表示，随着各区三旧改造的开展，政府有必要考虑加快公租房建设来应对未来迅速增加的租赁需求。

合富置业经纪李先生表示，从琶洲等地的旧城改造效应看，确实为周边二手市场带来新的活力，主要集中在租赁方面，目前租赁的活跃程度比前期要畅旺，租房客户的数量在平稳上升。租赁市场活跃，租金普遍上涨，之前热租的楼梯楼两房月租金1300~1500元，现在基本达1500~1800元/月，租金增长率达15%左右，以前三房单位以打工一族合租居多，现在不乏一些拆迁家庭租住，租金从之前1500元/月上升到目前的1800~2000元/月。

连锁反应：投资客短炒变长揸

海珠区“三旧”改造消息传出，对未来房租上涨的期望有可能改变投资者的运作模式。合富置业专业人士表示，大部分“三旧”改造项目所涉及的村民或市民都渴望回迁，如琶洲村拆迁释放的仅仅是租赁需求，二手住宅交易市场并未有太大起色。基于这种状况，一些以投资为目的的业主，就会改变投资策略，把短炒改为长线投资放租来获利。中原地产海珠区高级营业经理冯展堃表示，目前工业大道板块近八成租盘月租金在2000元以上。其中一房、两房需求火爆，市场盘源奇缺。以一房单位为例，供求比例竟然高达1∶50。金碧花园一房租金由2007年的800元/月，上升至现时1800元/月，租金涨了两倍多；两房租金由去年的1500~1600元/月，升至现时1800~2500元/月。

长远影响：改造增加海珠市场容量

据市国土房管局数据，2009年海珠区一手住宅成交量为127.58万平方米，同比增长48.9%，均价11559元/m2。二手住宅交易面积为141.41万平方米，同比增长112.6%，均价9300元/m2（满堂红成交数据），二手成交量占总成交的52.6%，从数据分析，未来海珠区将以二手住宅交易为主，市场扩容缓慢。如果10年内完成23万平方公里的“三旧”改造，假设其中有一半人进入住宅市场，以2.0的容积率计算，未来10年将提供2300万平方米的住宅，每年平均230万平方米，是2009年成交量的两倍左右，相信未来海珠区住宅市场将得到很好扩容，无论一手还是二手市场的发展空间都更加大。

新大石大桥即将通车，“一桥分隔，价差五百”难现

番禺大石楼价不让洛溪专美

7月番禺楼市又迎来好消息，新大石大桥计划7月底前完成大桥主体工程并通车。地产人士表示，大石与洛溪行车不过5，因过往大石大桥只有两车道，瓶颈位长期塞车，大石与洛溪之间存在“一桥分隔，价差五百”的现象，若大石大桥通车后，大石与洛溪的交通瓶颈不复存在，双向8车道（含旧桥2车道）的新大石大桥将可以有效抹平两地的价差。

大桥通车大石业主受惠

中原地产番禺区高级营业经理袁诚林表示，由于受大石大桥扩建的影响，沙溪桥非常塞车，连带影响锦绣银湾和星河湾的业主出行，随着大石大桥扩建通车，之前沙溪大桥承受的交通压力将减缓。据袁诚林估算，居住在番禺大盘的业主两成自驾车，四成坐地铁出入，四成靠公交。大多数番禺大盘不靠近地铁，楼盘与地铁站要靠接驳巴，路面交通堵塞缓解，连带地铁乘客也受惠。

合富置业高级区域营业总监汤肖卿表示，大石桥扩建通车，可防止日后大量车辆来往南站造成塞车。大石大桥扩建通车，对大石业主和车主意义尤为明显，因为他们来往广州的交通瓶颈消失了，但洛溪业主来往广州市区的瓶颈——洛溪大桥一直未见缓解。汤小姐表示，以前曾有消息称要建洛溪二桥，但一直未见动静。地产人士表示，洛溪适宜建桥的位置不多，若按照过往传闻所言，洛溪桥边的华荟明苑将在洛溪二桥底下，可能会违反国家有关建设规范。

大桥通车 两地楼价拉近

满堂红大石分店店长甄震波表示，大石大桥即将扩建通车，目前楼市并无太大波动，大石楼价并无明显升幅，不过由于大石大桥扩建通车后，大石与洛溪5的不会受到塞车的影响，两地价差有望拉近。中原地产袁诚林表示，大石大桥通车后，大石还将有地铁通车的利好因素。地铁二号线延长线在大石会江村设站，大石板块将有地铁三号线与二号线延长线穿越，交通优势更加明显。

甄震波介绍，由于洛溪楼盘位于洛溪桥边，离广州较近，大石同等素质的楼盘比洛溪楼价便宜500元/m2以上。以楼龄10多年的大石富丽家园为例，楼梯楼价格为4000多元/m2，洛溪如意花园则要5000多元/m2。大石次新楼富庭华苑楼价8500元/m2左右，对应的洛溪洛湖居则要9000多元/m2。