房企资金压力大四处躲债？ 政府操心房价下跌
房天下综合2008/06/28 00:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
导读：
核心问题 ——数千亿资金缺口 “老总四处躲债”
当前情势 ——两个会议 建委坐不住了
拷问前途 ——降价促销或是救命稻草你不是聪明的万科
观点交锋——市正处于滞涨初期
楼市纠纷——开发商旗下物业因亏损撤离 业主追讨物业费
奥 运楼市——业主报价过高 奥 运临近房屋租赁“遇冷”
北京楼市上半年在萧条中度过，在销售减缓和资金压力的双重作用下，京城开发商下半年将面临更为严峻的市场考验。
资金链薄弱一直是中国房地产企业的通病，在融资不畅情况下，开发商只能通过销售回笼资金来完成持续开发及归还银行贷款。然而让所有开发商尴尬的是，居高不下的房价让越来越多的购房者选择了观望。
一个客观事实是，购房者等得起，开发商等不起。然而，北京楼市下半年并没有太多的好消息。【延伸阅读：建“首善之区”广州将用10年跻身亚洲重要城市】
国家仍执行货币紧缩政策；
奥 运举办转移市场关注热情；
开发商实际销售时间所剩无几……
可以预见的是，销售萧条如果持续到年底，将会有越来越多的开发商陷入僵局，甚至会出现生存压力。
核心问题：数千亿资金缺口 “老总四处躲债”
北京东四环某项目开发商告诉记者，由于上半年销售惨淡，每个月的销售额仅在1000万左右。“现在老总四处躲债，包括工程款、建材款及银行贷款都需要马上归还。”该项目销售总监告诉记者，现在他近期主要的事情竟然是接待来项目要账的人。
信贷紧缩之下，房地产企业缺钱已不是秘密。
国泰君安证券研究所近日发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。
上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。
上市房企压力巨大
北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究则认为，开发商缺钱的程度要更大。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析，钟伟得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口，足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。
据钟伟介绍，全年的房地产开发贷款总额，按照去年的水平估算，应该在6000亿元人民币的规模。同样按照去年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下，此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1-4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。 【延伸阅读：国房景气指数微幅回落 中国楼市在迷雾中徘徊】
相比之下，房地产开发所需的资金投入，却要大于这一数字。综合2005-2007年的情况，以及今年1-4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算，该行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2万亿元左右的水平。两相比较，4000亿元人民币的资金缺口浮现。
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当前情势：两个会议 建委坐不住了
2008年6月25日，北京建委下属主管部门XD北京城研究中心召开了一个“别开生面”的会议。据有关人员透露，该会议由北京建委副主任苗乐如主持，包括中海地产、万科、富力、珠江等开发商及美利山等项目被点名参加，会议针对目前市场上打折幅度比较大的开发商、项目，了解降价开发商的真实心态。
本次建委召集会议的目的很明确，就是针对今年上半年北京楼市出现的滞销局面，开发商所面临的大幅度打折进行了解。北京城建研究中心发给开发商的参会函件中明确要求开发商对几个问题进行汇报，问题主要涉及目前市场中开发商大幅度打折销售的真实情况，开发商为何大幅度打折。
“政府主管部门对目前的市场表现有些坐不住了。”有专家针对该会议分析说，从本次会议上传达出来的信息是，北京政府主管部门对开发商出现的局面有些担心，尤其是面对开发商们的频繁打折销售，主管部门担心市场会出现变数。“主管部门希望房价合理且稳定，而不是此起彼伏的打折。”该专家指出。
中城年会号召抱团取暖
另据记者了解，今年4月底，开发商们在成都也召开了类似的会议。不同的是上次会议的组织者是一个开发商组织———中国城市房地产开发商策略联盟。本次中城联盟年会有45家企业的90余位董事长、总经理前来参会。会议分组针对“中国房地产市场情况的分析与应对”进行了讨论。
据参会的开发商介绍，分组讨论的结果是：从短期来看地产行业不容乐观，这种不乐观可能导致消费者进一步观望。从经济大势、行业政策、银根紧缩、外汇及销售情况来分析，地产行业的供应格局发生了巨大变化，开发商不得不面对调整，同时不排除银行银根继续收紧，银行会出面要求房产商降价。在这次中城联盟会议上，开发商们意识到了市场的严峻性。因此该会议号召开发商“从单个过冬到抱团取暖”。
虽然以上两个会议组织者和参与者有所不同，但其实质却基本相同。同在市场销售萧条的大背景下召开，同样为开发商应对市场做出的被动举措。
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拷问前途：降价促销或是救命稻草 你不是聪明的万科
有专家指出，在银根紧缩的情况下，巨大的资金缺口只能通过开发商自身来解决。照惯常逻辑，降价以加快销售回款，是目前最为合适的解决手段。现在开发商的救命草应该就是快速实现销售。
“万科是最聪明的。”永同昌集团营销总监肖志刚表示，万科从年初就加大促销手段，项目通过打折销售的手段率先实现了销售突围。按照万科公告显示，今年万科销售实现了200亿的销售额。显然，万科由于对房地产大势短期减弱的正确判断，其行动和结果就更胜一筹。
“3月份，项目开始销售急速下降，我们当时对市场的判断是，经过2个月左右的调整会马上回暖起来。”北京东部某开发商告诉记者，在这样的判断指导下，公司对4月项目销售放缓并未引起重视。结果发现，北京楼市4月份非但没有好转，整个上半年都笼罩在萧条的氛围中。
7-9月将成生死大限？
国泰君安证券的研究报告更认为，今年7-9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7-9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。“地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，7-9月开发商面临的压力可想而知。”国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平表示。据了解，北京去年拿地高峰期出现在9月和12月。
降价促销成共识
下半年，房价下降已经成为业内共识。不过业内对降价的幅度和周期都表示很难预测。“今年房价肯定是不会上涨的。至于下降多少还真不好做出判断。”肖志刚表示，北京楼盘批量大幅度下降的局面很难出现，但个案深度打折的局面就会此起彼伏。
开发商资金极度短缺，同时销售惨淡是其降价销售的直接原因。在今年的下半年，部分项目的打折幅度将会进一步加大。“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，顾云昌认为目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现，而其中资金则是开发商必须解决的要素。现有局面下，降价销售是其的途径。
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市场调查：许多项目放弃奥 运销售
“现在老总急的团团转，根据我们的调研显示，今年下半年北京楼市会因奥 运转移注意力，7—10月份的销售黄金周期将被视为楼市的垃圾时间。”该开发商告诉记者，如此推断的话，北京楼市销售时间只有11和12两个月。
北京众多大开发商也看淡奥 运期间的销售。阳光股份旗下的阳光上东有关人员告诉记者，他们在奥 运期间将不再推广。金地北京公司的有关人员也表示，虽然他们在奥 运期间进行销售，但不会做推广。
本报记者有针对性地对30个项目进行“奥 运期间是否销售”的调查，除了8个高端项目表示进行推广销售外，其他项目均表示，奥 运期间放弃销售。多数楼盘都认为，奥 运期间北京老百姓的注意力主要集中在奥 运比赛中。“购房者半年都坚持下来了，他们肯定还会坚持，尤其是好多人认为奥 运后房价会下降，这更让购房者加强了其观望的决心。”准备购房的刘先生表示，是否购买则要奥 运结束后视情况而定。
奥 运期间对汽车实行单双号的限制，一些远郊区项目的看盘人数将急速下降。目前，还有一个普遍的情况就是，北京楼市在售楼盘主要集中在四环外，甚至在五环左右。有消息说，目前部分远郊区域，包括燕郊楼盘开始在城区内设置临时销售处。“我们在奥 运期间关门歇业。”顺义一普通住宅的开发商告诉记者，奥 运期间他们的楼盘将不再进行销售推广，只留几个在现场值班看守人员，有人来购买照样接待。“但公司高层的意见是，此期间不会有人来购买，索性让业务员放假。”
由此来看，今年下半年真正属于北京楼市的黄金销售时间寥寥无几。虽然目前还很难对奥 运期间北京楼市走势做出判断，但从目前购房者和开发商的心态来看，7月—10月仍将处于市场冷淡期。
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观点交锋：市正处于滞涨初期
●聂梅生（工商联房地产商会会长）
针对目前市场现状做了如下推断：
①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。
目前的局面正处于①和②阶段，可谓房地产的滞涨初期。随着交易量的萎缩，随之带来的就是购房者恐慌与开发商融资困难，开发商将最终会面临破产的边缘。
调整到位 第四季度楼市将回暖
●陈云峰(明天集团副总经理)
观望大势难以扭转，加上宏观经济环境的恶化，第三季度北京楼市肯定还是不乐观的，但是我认为到了第四季度，也就是10月份至12月份，楼市会转暖。我做出这一判断的依据是，经过大半年的调整，第四季度房价可能已经降到了谷底，而北京的购买需求是确实存在的，当房价降到购买力能够承受的水平时，购买力会激发出来。
去年年底至今年之所以会观望浓重成交萎靡，主要原因就是价格飙升得太高太快，开发商一厢情愿地在前面快跑，跑到购房者都跟不上脚步了，交易量能不跌吗？现在已经有很多项目意识到这个问题了，他们开始停下来，等着购房者一起跑，具体的表现就是不少项目在打折，在降价。我预计，到第四季度，这种价格的调整会到位，也就是说北京的房价会降到谷底。当“房价不再高处不胜寒”的时候，购房者的购买热情才会重新恢复。
我们也可以看到这样的例子，比如西南三环新开盘的项目低价入市，确实很热销，这就是价格对购买力的激发作用。此外，奥 运会后北京的认可度更高，外来人口有可能进一步增加，这也是促进楼市回暖的可能因素。
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■ 观点交锋
下半年房价仍下探 成交量萎缩
●杨少峰(北京联达四方房地产经纪公司总经理)
在我看来，奥 运会之后，直到年底，北京的房价都会继续下跌，交易量同比也会大幅下降。
楼市传统的旺季5月已经过去，6月份也马上要过去。5月份这本是被地产商寄予希望的月份，也是地产商回笼资金的黄金时期。但是这个月的实际成交量却给他们泼了一盆凉水，开发商原先指望的“红五月”非但没有出现，房屋成交量依然下滑。
需要注意的是，如果前几个月的楼市低迷，业界还可以找个理由说是开盘项目少导致成交下滑，现在已经迎来北京楼市放量高峰了，5月北京约有40个项目开盘，可售期房住宅供应量也在上升，但是成交量还是给予了开发商沉重的打击。5月一过，销售淡季已经到来，未能抓住前一个机会的开发商，只能苦撑着等到下一个销售旺季的到来。撑不住的开发商，将迫不得已选择降价，房价还将继续下跌，而年底，将迎来房价的低谷。
接下来北京楼市只能看奥 运会开始后的8、9、10三个月，如果这三个月还不能赢得较好的销售业绩，北京楼市将彻底进入冰点。面对惨淡的楼市现状，各大项目并不是没有采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，但经历了2007年疯狂之后，消费者已经理性很多。开发商需要拿出真正的诚意来打动消费者，而不能仅仅只是作秀。
关键看价格能否接受
●郝先生（市场营销人士，31岁）
下半年的房价，应该还是会跌的，我现在初步的想法是继续持币待购。
我今年刚结婚，而从去年下半年，我就开始留意楼市，但由于北京房价实在是太高了，所以我们结婚都还没买新房。今年的楼市和去年完全不同，一下子感觉买房的人腰杆硬了很多。现在我们已经可以理直气壮地跟售楼员问有什么优惠折扣，但是在去年，这简直就是没可能的事情。
我的感觉是，目前购房者都在观望，由于资金上的原因，开发商和一些投资者的折扣和议价空间还是较大的。我计划一边看着一边谈着，不着急定下来。因为下半年楼市怎么走，还是取决于消费者，如果市场继续观望态势，我觉得有可能房价还会下跌，因为市场毕竟是供求决定的。
当然了，如果房价跌到了我觉得可以接受的水平，比如望京跌到了9000元/平米，那我还是会买的，有可能是今年下半年，也有可能是明年上半年，时间上就不好说了，关键是看价格。
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开发商旗下物业因亏损撤离 业主追讨物业费
小区的平静在2006年6月底被老物业的撤离打破，之后，小区业主开始自管，并向开发商追讨物业费。
6月13日，一张起诉书递到了怀柔区法院。湖光山舍小区业主为实现自管而成立的物业公司———湖光山色物业管理有限公司（以下简称“山色物业”），与小区业委会一起，把开发商北京紫峰房地产开发有限公司告上法庭，要求其支付从2006年8月至今的物业费近40万元。
据了解，2006年7月底，开发商旗下的湖光山舍物业公司（以下简称“山舍物业”）以亏损为由撤出小区，2个月后小区业委会开始实行自管，并在2007年5月正式注册成立山色物业。但据小区业委会主任介绍，作为在小区持有22%产权面积的开发商，近两年来却从未向山色物业交纳过物业费。
一场关于“自管”的内战，是怎样开始，又是怎样激化的呢？
起源
老物业因亏损撤离小区
湖光山舍是位于怀柔区红螺湖区域的一个别墅小区，建筑面积近3万平米，共有83户。小区入住一年以后，从2004年底开始，小区的物业公司就是开发商旗下的湖光山舍物业管理有限公司（以下简称“山舍物业”）。
2006年8月，小区的平静被山舍物业的撤离彻底打破，此时据湖光山舍业委会成立仅3个月。
湖光山舍业委会主任夏征介绍说，2005年9、10月，曾有部分业主倡议成立业委会，但是未果。2006年4月，开发商主动发出通知，讨论成立业委会的事宜。2006年5月13日业委会成立。“业委会成立后，我们才从开发商处得知，山舍物业一共亏损70多万元”，夏征说，在那之前，由于种种原因，小区有一半以上的业主欠交物业费。令大家意想不到的是，2006年6月底，山舍物业突然致函业主，以财务困难为由，要求在7月31日前撤离。
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发展
酬金制物管入不敷出
2006年7月15日，业委会紧急召开了全体业主大会，会议通过了若干决议，其中一项是授权业委会解除与山舍物业的物业管理合同，同时授权业委会临时接管物业管理工作，按照原物业收费标准（3.3元/平米·月）代收物业费用。
根据这一授权，2006年7月19日，业委会向开发商发函，同意了山舍物业解除物业管理合同的请求。随后，在2006年7月31日，山舍物业彻底退出了小区。
夏征告诉记者，老物业决定撤走以后，业委会先是考虑到进行协议招标，有着国企背景的国航物业曾接手。但最终也只管理了两个月。国航物业撤走以后，业主和业委会陷入了困境。经反复研究，实行业主自治的思路获得了通过。
据夏征介绍，自管实行以后，成本明显控制下来。不过，新的问题又出来了，如果要为业主提供合法的发票，或是通过法律途径向个别不交或拖欠物业费的业主催要欠费，就需要有实体资格，这就需要成立专门的公司，而实际情况又决定，这个公司不以盈利为目的，而是以为业主服务为目的。
根据业主大会决议，2007年3月，业主们注册成立了山色物业。据夏征介绍，业委会是公司董事会，股东为所有业主，公司账目完全向全体业主公开，接受全体业主监督。公司注册资金50万元，由每个业主交出与其股权比例相当的注册资本金。
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分歧
大业主开发商拒交物业费
在业主们的努力下，山色物业渐渐步入正轨，不过，还有一件事令业主们“堵心”，那就是开发商作为小区的大业主，却从未向山色物业缴纳过物业费。
起诉书上称，北京紫峰房地产开发有限公司在湖光山舍别墅区内实际占有使用4804.92平方米物业（其中包括湖光山舍休闲娱乐俱乐部，602号楼，603号楼，608号楼及711号楼）。夏征表示，开发商所占有的产权面积占到了小区的22%。
据夏征等人介绍，开发商拒绝交物业费的原因之一，是业委会在刚开始自管的时候，曾经与开发商签订过租赁协议，租赁了开发商名下的711号楼作为物业管理用房，约定的租赁价格是25万/年。“后来怀柔区小区办的领导告诉我们，做这么大的决定时未经过业主大会表决，是无效的，业委会没有权利这么做”，夏征说，一个半月后，业委会租赁了一位业主的房子，搬离了711号楼，并且通知开发商结束租赁合同，但是开发商并不认可合同的解除。
“我们曾经就物业费的事情与开发商进行过协商，但是并没有具体结果”，彭嵘说，怀柔区小区办的领导也曾经调解过，但是问题并未解决。
开发商方面负责与业主们谈判的工作人员仅表示，开发商在小区确实占有相当大的面积，但他并没有明确回应拖欠物业费一事，仅说，“有可能是以别的方式交了”。
记者就此咨询法律界人士获知，这一情况比较特殊，业委会和开发商签订的租赁合同是否有效不能一概而论，需要司法机关进行裁决。
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进展
业委会将开发商告上法庭
夏征说，开发商拒交物业费的另一个理由，是因为自己公司有工程人员和保安，希望“自己管自己”。在沟通没有结果的情况下，山色物业和业委会分别作为原告和第二原告，把开发商告上了法庭。
“请求法院判令：被告向原告支付2006年8月1日至2008年5月31日期间的物业费399659.37元；被告向原告支付拖欠物业费期间的利息38734.92元；本案的诉讼费由被告承担”，起诉书上如是表达了业主们的诉求。
6月25日，记者两次致电北京紫峰房地产开发有限公司法定代表人赵玉和，希望能对情况进行核实，但他以正在开会和无法证实记者身份为由拒绝透露任何情况。
新天第小区业委会主任张大宪表示，自管需要有小区2/3业主表决通过才能生效，对于占相当产权面积的大业主来说，也必须要按照业主大会的决议来执行，按时交纳物业费。
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业主报价过高 奥 运临近房屋租赁“遇冷”
过了6月份，曾对奥 运租赁寄予厚望的业主们或许开始接待除奥 运租赁以外的客户了。按照年初的预期，奥 运租赁应该在7月左右进入高潮，但与市场的预期相反的是，奥 运租赁热并没有想象的那么好。曾经热炒租赁的中介公司也开始看淡该业务。分析原因主要是因为业主对奥 运租赁预期过高，另外，奥 运租赁私下成交多，中介公司对于此类短期租赁业务难以操作。
运租赁开始回归理性
寇先生刚刚将自己位于欧陆经典1号楼的房子租了出去，“月租金5000元，来看房的人不少，大多对房子的租金和精装修表示满意，91平米、精装修，在这一地区还是很有诱惑力的。”代理寇先生房子租赁业务的中介公司业务员表示。
据了解，寇先生将这套房子委托给中介的时间并不长，由于距离亚运村不是很远，这一地段近期看房的人很多，很多业主提高了租金，想在奥 运会的时候赢个好彩头，但寇先生则选择平稳出租。
“我的房子只是想快点租出去，安安稳稳地吃租金不比什么强啊，现在都听说奥 运会房租能涨五倍十倍，我很质疑，根本没有理由涨到这个价钱，万一到时候遇到什么风险，还不是得自己承受。”寇先生说。
位于地段，房源又如此优质，为何寇先生如此谨小慎微，拒奥 运短租于门外呢？
千万家市场研究中心分析人士给出的解释是，目前有很大一部分人对奥 运租赁能否火热持怀疑态度，特别是对价格不认同，因为奥 运会致使房租涨五倍十倍，这颇有些解释不通。这部分人群对房屋租赁市场有着较为理性的认识，看似“保守”，实为严谨，他们也是观察到目前短租市场前景的微妙，才做出谨慎的租赁决定。
■剖析 奥 运租赁预期过高成共识
业主报价高难出租
观湖国际作为朝阳公园区域的典型高档 ，其租金价格一直不菲，平时的月租金价格多在15000元左右，黄小姐也是看到了自己这套位于1号楼1单元173平米的三居室的优势，才加入奥 运短租大军。
“如果租金能达到原来的五倍，差不多半年的租金就挣回来了，”黄小姐说。在三月底租户合同到期后，黄小姐就开始了自己的空置短租计划，如今两个多月过去，看房的人寥寥无几，“倒是有国外单位想在奥 运会期间租这个房子，但听说2500元的日租金后，就再也没有联系过。”黄小姐委托的中介公司经纪人称。
原本可能为黄小姐带来丰厚利润的 ，现在反而成了她心头的一块闷石，“还得等下去，不然这两个多月白耗在这儿了，说实话现在有点后悔，按常规出租的话，也不一定就会少赚。”“还是再等等吧，毕竟离奥 运开始还有一个多月，也许会有转机的，”她说。
亚运新新家园的张先生，拥有一套精装修的两居室，承诺可以在奥 运期间提供自家私车，并且可以提供保姆服务，但是租金报价一个月20万，张先生将自己的房子出租对象定位在来京观看奥 运会的外籍人士，但是直到今年的6月初，张先生的豪华奥 运短租房仍然无人问津。虽然有着豪华的住所和服务，但是超高的租金定位还是令本来数目就不庞大的求租者望而却步。
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盲目跟风忽略租赁风险
目前该地区奥 运短租报价多定为日常价格的5-7倍，黄小姐和张先生的遭遇代表了相当一部分人，由于盲目跟风，没有真正去了解奥 运租赁的风险。
此外，众多高端短租房面临无人问津，主要还是需求面狭窄，奥 运期间有租赁民宅要求的境外人士主要是团体和机构单位，个人需求并不像之前一些机构所热议的那样旺盛。宫萍表示，经济型酒店大规模启动奥 运预订也是影响奥 运短租成交量的一个重要因素，对于国内游客而言，高价位的 往往不是考虑的重点，普通人群还是倾向于场馆区范围以外的宾馆、旅店以及普通租赁民宅。
千万家市场分析师高晗表示，实际成交和预期产生了一定差异，主要是由于舆论等客观因素作用，导致民众对于奥 运租赁房没有一个正确的认识，认为奥 运会期间房子租出去能赚到平时租赁几倍的钱，很多业主都是怀着这种短期牟利的心态进入市场。
中介对奥 运租赁态度转冷
“我们现在对奥 运租赁持很谨慎的态度”，链家地产副总经理金育松表示，链家地产是年初在北京为数不多积极跟进奥 运租赁业务的中介公司，“开始的时候我们也很谨慎，给业主的租金是三倍左右的月租金，无论房子是否租出去，我们都要给这个租金，但现在来看，如果能租出去半个月，我们需要付平时六倍以上的租金才能保本，奥 运租赁以日计算，压力比较大”。
千万家地产公司也一度对奥 运租赁比较看好，但从现在的状况来看，与公司当初预期的差距还是挺大，目前他们基本不太关注这部分业务。除5月上旬经历了为期不长的预订高峰期后，短租房源、特别是短租高档房源进入了一个成交瓶颈期。
奥 运场馆周边的中高档 及5年内商品房房主“空房迎奥 运”的现象非常普遍，在普通住宅租赁火热的同时，中高档住宅仿佛一夜之间成了租赁市场的看客，在奥 运会进入倒计时60余天的6月，人们发现短租市场并不像他们所想象的那样，这棵摇钱树并没有结出丰收的果实。
中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，从目前的情况来看，在他们公司的租赁业务中，短租这部分的比例仅占到5%以内，奥 运租赁并没有受到特别关注，从中介公司的成交来看，整体比例都很低，还不如网上和业主间的私下成交多，“这种短租的成本高，中介的这种收费服务与网上及业主间私下成交相比，没有什么竞争优势”，她说。
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楼市已是“落水狗”？
5月份以来，随着北京楼市观望气氛的加重，媒体上关于“退房潮”的报道呈现“传染”之势，官方网站上的退房记录在“不恰当的时机”，显示出较高的数据，与南方城市出现业主闹退房和索赔的新闻遥相呼应，让北京舆论出现了明显的倾向性声音。
不少业主也在网络上呼吁，要向开发商集体退房或索赔；一些楼盘，如美利山、美景东方、华纺易城等等，都是最近受到媒体关注比较紧密的“退房嫌疑盘”。有开发商已经私下透露，自己的楼盘被业主要求退房状况比较多，压力比较大；有楼盘已经出现业主聚众向开发商讨说法的事件，北京有退房潮并非完全空穴来风。目前，在地产业界，有相当一部分人对“北京退房热”的消息持气愤的态度，抱怨媒体抢眼球的浮躁心态和缺乏深入调查的责任意识；政府相关部门对目前退房潮的说法也持有不同的意见。
理智判断楼市是否会出现退房成潮，要考虑两个关键的因素，首先是业主是否有主动要求退房的动机：如房价明显下跌，楼市降价是否到了业主不可忍受的地步？从北京来看，截至6月中旬，“房价已出现明显大跌”这个前提尚不充分；其次，开发商是否会允许业主成批地退房？从目前的法律来看，因为买贵了而退房是得不到法律明确支持的，目前尚无楼盘对退房不设障碍，退房似乎比直接“断供”还要困难很多，即使业主想退，要扎堆成潮，难度是相当大的。
开发商确实有对舆论气愤的理由，但为何舆论呈现出一边倒的声音，却被置业者追捧，难道公众没有判断力？为何偶有楼盘出现“热销”，随即就遭遇媒体质疑有“托”？显然，根本原因在于目前市场中购房者心态的风向已经变了，开发商陷入“墙倒众人推”、有没有理都无处去说的窘境；楼市暴涨已经使得市场出现民心尽失之势，媒体舆论中的“退房潮”，是市场“痛打落水狗”心态的反映。
目前，开发商更应该关注的，不是楼市的观望，或者传说中的退房潮，而是市场“痛打落水狗”的心态对自己命运的影响———曾经为房地产鼓与呼的媒体舆论因支持民意而倒戈之后，希望借助政策顶着民意压力来救市的希望也应该很渺茫，从舆论上看，开发商似乎已经只能靠自救上岸了。
