出租屋管理新模式 房屋别人代管租金别人代收

走进海珠区瑞宝街石溪经济联社（即石溪村），大大小小的“村改居”社区出租屋鳞次栉比。这是城市发展的必经阶段，也是“城中村”的一个缩影。2014年4月，出租屋主梁小姐刚刚帮她的亲戚签定了一份协议，这是一份出租屋的代管协议，签定的一方是石溪村下属的物业服务公司，带有集体的背景。像梁小姐一样，村里有186栋、共1717套出租屋的业主自愿接受这种 式代管模式，将房屋委托给公司出租和管理，这种规模还在不断扩大。

首创出租屋管理新模式

“村改居”社区出租屋由带有集体背景的第三方代管，是海珠区瑞宝街探索出租屋管理的新模式，而如此大规模的代管在整个广州市堪称首创。

瑞宝街石溪经济联合社党总支委员、治保主任霍主任对记者说，公司的代管服务以屋主和租客双方自愿为前提。该模式起初是应少部分妇女、老人担心去有人身安全危险而要求村里帮忙代管的。后来部分长期在外的屋主也觉得这个模式很好，逐步加入了委托代管业主队伍，再到近年越来越多住在村里的村民也愿意主动交房子给公司代管。村里在2006年底就成立了公司进行专业管理。

公司今年代管目标是预计增长50%以上。未来的计划是，力争把村里1000多栋出租屋逐步纳入公司代管的出租模式中来。

租客：治安好住得放心

4月8日，记者走进石溪村，与广州众多的城中村“脏臭乱”不同，这里的出租屋尽管也有“握手楼”，但楼道干净整洁，治安秩序良好。租户们对居住环境也显得格外放心。

东大街七巷一号101房住着龙女士和她的宝宝。虽然她的丈夫在越秀区上班，周末才能回家，但是她还是愿意住在石溪村。她的房间是带洗手间的单间，每月租金400~500元，在广州这样的价格很难租到令人放心的房子。龙女士说：“我在这里住了一年，虽然是一楼，门口经常有治安员巡逻，一点不担心安全问题。代管公司还时不时派人来帮忙检查家里电器电路是否老化，煤气管道是否安全等。”

301房的何女士一家则告诉记者，她十分满意代管公司的服务，经常有工作人员上门巡查和打扫卫生。另一栋出租屋吴先生做外贸生意，虽然经常要去很远的白云区拿货，但是他还是愿意住在位于海珠区的石溪村，“这里很安全，很多在很远工作的人都愿意住在这里。”

记者留意发现，每栋代管出租屋的一楼都有门禁系统，必须有IC卡才能进入，每层楼都有一个崭新的灭火器。每一栋出租屋楼道间的墙壁上，都喷印着代管公司的服务电话和安全温馨提示，此外还有街道居委会电话和片区报警电话。

屋主：代管前后差别大

梁小姐是土生土长的本村人。仅她和亲戚主动给公司代管的出租屋加起来就有15栋之多。说起房屋被代管前后的感受，她用一句话概括：“天上地下！”。

她介绍，以前房子没给公司代管前，没有正规的租赁协议，当租客租期不满，准备退房的时候会提前要押金，正常情况肯定是不退的。“但一些租客总是找各种理由甚至恐吓房东，说不退就整到你鸡犬不宁，这种恐吓手段令房东很不安。”

退了房子后，房东又愁着怎么样租出去了，往往在午休或是吃饭的时间电话就来了，要出去开门让租客看房子，而且不是看一次就行，十分烦心。

在房子给公司代管之后，以上的都变得不是问题了。梁小姐说：“公司有专业的人员跑去帮我出租房子，而且还是全天服务的，找租客他们还会挑人。”公司和租客有正规的协议。退房后，要是租客搞不干净卫生，要按照协议要求交纳卫生清洁费，而后公司就派专业的清洁人员立即搞好卫生进行招租。“还有就是，有时候三更半夜遇到爆水管啊，没电啊，他们都有专门值班人员进行处理，让我们这些业主不用担心晚上被干扰。”

公司：和管理分开

记者了解到，这间带有集体背景的物业公司名为广州市舒心置业有限公司。经过七年多的发展，目前已经小有规模。物管部是核心部门，分为三个组（每个组由一位组长、一位助理、两位管家组成），一个组约管理600套房间，他们日常的工作就是房屋出租，协议签订，人员登记管理服务，卫生的监督，日常用电用气等安全的检查，每个月每户水电表的抄录，退房和卫生的安排，维修投诉的跟进，还有跟相关业主汇报情况等。

目前，该公司实行上门管理和分开。公司规定每个月集中在几日内统一交租。因此，每到交租时间，租客们会亲自前来公司交租，业主每个月都能准时收到租金，还收到很详细清晰出租明细表。而在以前，这是不可思议的。

效果：租金向小区看齐

石溪村治保主任霍主任告诉记者，代管出租屋100%安装使用门禁系统，房屋出租100%签订规范合同，入住流动人员基本信息数据及实时相片100%采集，并且与街道出租屋中心石溪分站建立了信息共享。每个前来租房的房客，登记的身份证会资料与公安部门的网络进行联网，只要一刷身份证，就知道租客有没有案底。这方便了管理，优化了租客整体素质。

“目前村内出租屋以单房居多，单间每月400元，的也有600~700元，有些好地段二房、三房的价格向小区的价格看齐。”经过代管后，石溪村出租屋的平均租金高出10%，入住率高达25%。租金收取率为100%。绝大部分业主对服务都比较满意。

瑞宝街流管中心陈副主任告诉记者，未有引入公司代管前，和其他城中村一样，石溪村出租屋内的治安事件、消防火情也时有发生。引入代管后，政府部门在节约50%管理力量的情况下，代管出租屋刑事、治安案件发案率较其他出租屋低35%，连续多年未发生消防事故。“更重要的，实施代管服务以来，出租屋出租税收已经实现了100%征税，这在广州其它街道是鲜有见到的。”目前石溪地区出租屋流动人员纳管率超过95%。

瑞宝街陈书记表示：“石溪村出租屋引入公司化代管服务模式，改变了业主自发管理、政府督促检查的传统模式。石溪村代管服务为屋主带来便利，给租户受益，也给街道、村社的管理减轻了负担，在实现新型城市化的华丽转型中起到了强有力的推动作用，是个值得推广的典型。”他表示，街道将集中资源，继续支持石溪村将出租屋代管模式做出特色，做出影响，为“村改居”地区百姓创造安居乐业的环境。

两问代管出租屋

1.“代管”是否收取管理费和中介费？如何收取？

记者获悉，尽管是代管，也像其它小区楼盘一样，要收适当的管理费。管理费是由房东按每月房租的5%~6%交费，但不收中介费，租客则要交中介费，一次性收一个月租金的30%。

2.还有什么问题需要改善？

记者获悉，尽管这种第三方代管的做法已经稳步在推动中，但由于该行业刚刚起步，员工待遇普遍不高，工作量却很大，可谓从早忙到晚，因此，如何提高薪资留住人才成为急待解决的问题。此外，由于部分业主还没有接受这种管理模式，物业管理费的收取也成为阻碍工作进展的一块绊脚石。