9月二手住宅:金九成色不足,市场成交下滑

根据阳光家缘数据显示，2018年9月1-26日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4392宗，较8月同期（5306宗）环比下滑17.2%；

同比2017年9月同期（6189宗）下滑29.0%，成交量已连续四月呈现下滑趋势。

“金九”成色较差；价格方面，本月二手住宅网签均价为25918元/平，基本与上月持平。

广州中原研究发展部认为，9月二手住宅市场主要特征有以下几方面：

（1）开发商态度转变，大部分楼盘开始采取各种促销、优惠形式，特价房源推出频繁且货量加大，以求加快完成其销售任务和资金回笼，市场以价换量的趋势已经逐渐显现，以致不少二手客户分流至一手市场。

（2）楼市政策环境趋紧，部分客户持币观望的心态较为严重，购买周期亦有所延长，遇到合适价位的房源才会着手入市，购房更为理性。

（3）业主心里价位松动，有较大的让利空间。据监测，近期业主报价指数甚至跌至到27.5%的冰点，为近两年历史低位，业主对后市的看涨信心较弱，近7成的盘源下调报价，幅度多集中在1%-5%左右。

9月市场热点

置换、改善需求减少

三房成交下滑

据广州中原研究发展部监测，3房、4房改善户型成交均有不同程度下滑，其中，3房户型成交占比更是下降至27.7%，环比净减6.4%。

相反，两房刚需户型成交占比有所上涨，高达52.5%，环比净增7.3%。

广州中原研究发展部认为，3房户型成交下滑主要有两方面原因：

一方面，政策、信贷环境趋紧，楼市有下行迹象，导致部分有置换、改善需求的置业客户不敢贸然入市，从而搁置购房计划，采取观望态度，看后市走势再考虑入市；

另一方面，受贷款利率上调的影响，客户置业成本增加，一定程度上遏制了部分置换、改善需求，致使3房成交有所下滑。

萝岗成交占比稳步上扬

据广州中原研究发展部监测发现，萝岗二手住宅成交占比呈现逐步上扬的趋势，占比由2017年季度的1.3%，上升至2018年第三季度的2.6%；

成交占比净增1.3%。由此可见，萝岗的二手市场越来越受置业客户的关注。

广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有：

一.不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，二手优质“次新房”盘源增加，客户可选择性较多；

二.自今年年初起，尤其进入下半年以来，萝岗一手住宅市场货量紧缺，在售项目多为尾盘或售罄状态，致使不少购买一手房客户转移至购买二手房；

三.生活配套正逐步完善，入市门槛相对较低。据中原成交显示，2018年9月，萝岗区优质二手电梯物业套均总价仅303万元/套。

分区点评

多区成交下滑

天河不降反升

从各区成交情况来看，本月荔湾、番禺两区成交跌幅最为明显，截至26日，两区分别成交247宗、806宗，环比分别下滑29.4%、26.7%。

其中，番禺区由于部分业主心态依然强硬，让利空间较小，而部分“笋”盘源已被消化，优质盘源略显不足，以致客户入市热情较低，成交下滑。

另外，需要指出的是，本月天河区成交量不降反升，成交逆市而上。截至26日，天河共成交593宗，环比上月同期上涨16.0%，成交占比上升至13.5%。

天河区

客户观望情绪浓厚

入市相对谨慎

2018年9月，天河共网签593宗，环比上月同期上涨16.0%，成交排名跃升至全市第四位。

广州中原研究发展部认为，本月天河区成交能够逆市而上主因：一.天河一手市场供货严重不足，多盘均处于尾货或售罄状态，客户被迫转向二手市场。

二.部分盘源由于长时间未能成交，业主逐渐加大议价空间，让利幅度较大，部分客户见有利可图，便加快入市步伐。

另外，据调研了解，进入下半年后，天河区电梯楼物业成交保持活跃，成交占比亦在不断攀升，2018年9月，电梯楼物业成交占比为82.4%，环比8月上涨2.9%，与6月相比增长达6.8%。

根据调研，电梯房物业之所以成交活跃，主要原因在于业主让利、议价幅度大，客户接受度较高。

以东圃板块为例，中海康城花园套均总价仅400万/套，降价幅度可达15-25万元左右。

因此，广州中原研究发展部认为就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。

越秀区

成交以散盘为主

两房户型仍受青睐

2018年9月，越秀区阳光家缘中介网签量为317宗，较8月同期下降17.2%。本月越秀区仍是散盘成交活跃；

散盘成交占据六成，如环市中路散盘、大沙头路散盘、东川路散盘等，本月成交均价分别为44819元/㎡、36989元/㎡、54601元/㎡。

从热销户型来看，根据中原成交数据显示，近期越秀区两房房源较受欢迎，2018年5-8月，两房成交占比基本维持在35%-42左右%；

2018年9月，越秀区两房户型成交持续活跃，成交占比提升至55.6%，环比净增13.5%，占据半壁江山。

而对于三房的改善置换型房源，成交占比则下降显著，2018年8-9月成交占比下降至11.1%左右，环比净减23.1%。

海珠区

广钢促销力度大

海珠西板块客户分流严重

9月份，海珠区二手住宅网签宗数为468宗，环比上月同期下滑20.7%。但需要指出的是，本月海珠区江南大道南板块成交量再度超越海珠西板块。

其优质小区盘源云集，其中以保利红棉花园和保利百合花园成交最为活跃，9月成交均价分别为30770元/平、44098元/平，套均均价仅为192万元/套、311万元/套，入市门槛相当低，能够满足客户的置业需求。

据广州中原研究发展部监测发现，本月海珠区海珠西板块市场活跃度明显下滑，上门看房可环比8月同期大幅减少，成交占比亦从26.2%下滑至本月的14.3%，环比净减11.9%。

广州中原研究发展部认为，海珠西板块成交明显下滑主要有两方面原因：

一方面，隔岸相对的广钢新城板块近期一手住宅频繁推出多个特价单位，优惠幅度超百万元，其折后价格甚至低于海珠西板块部分二手物业的楼价，致使客户分流至一手市场；

另一方面，海珠西板块楼价相对高企，如优质电梯物业——光大花园套均均价基本处于480万元/套以上，部分客户只能望而止步。

荔湾区

业客僵持

中山八板块成交大不如前

2018年9月，荔湾区网签均价为30678元/㎡；阳光家缘中介网签量为247宗，较8月同期下滑29.4%。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块成交活跃度有所下滑，但其活跃楼盘恒宝华庭成交亦相对乐观，本月成交均价为50479元/套，套均均价在420万元/套左右。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，在今年的金九传统旺季中，荔湾区整体市场相对冷清，成交量大不如去年九月，上门看房客数量不足去年的一半。

其中，中山八路板块表现尤其明显。板块成交热盘——珠岛花园的业客僵持较为严重，成交周期基本在1-2个月左右，较之前相比拉长近一倍。

从业主层面来看，部分户型方正的中低层房源业主心态依旧强硬，处于不急卖并放高价的状态。而在客户层面来看，因信贷环境收紧，楼市前景未明，客户有所观望，促使九月市场大不如去年同期。

白云区

一手分流严重

二手业主降价让利以促成成交

据广州中原研究发展部监测发现，白云罗冲围板块成交依然保持活跃，主要由于其价格低洼，加上地铁13号线的规划利好以及配套的逐步完善，市场需求保持稳定。

2018年9月，罗冲围板块成交均价为25889元/㎡。其成交活跃楼盘为富力桃园，成交均价为34165元/㎡。

此外，根据广州中原研究发展部调研了解到，本月机场路板块客户分流情况比较明显，其板块内新房项目——保利紫云花园推出部分8.8折的特价单位，致使原本打算置业的客户转向一手市场，二手成交下滑。

为此，部分业主逐渐采取让利策略以应对成交难的情况，其让利幅度多集中在5%左右，部分急售的业主让利幅度甚至达10%。

如汇侨新城一业主，原本报价为300万，态度亦相当强硬。但由于长时间未能成交，价格开始松动，下调至280万，最后以276万元成交。

番禺区

亚运城板块业主价格“企硬”

客户入市热情低

2018年9月，番禺区网签均价为24813元/㎡；阳光家缘中介网签量为806宗，较8月同期下降26.7%。

但需要指出的是，钟村板块因价格刚需、生活配套设施逐渐成熟、可选择的盘源相对较多；再加上地铁22号线规划建设的利好因素影响，整体市场成交保持活跃。

据中原成交数据显示，钟村板块的成交均价仅为30266元/㎡。板块的典型代表活跃楼盘为祈福新村，其中原成交均价为28003元/㎡、套均总价为229万元，以两房成交居多，其次为三房。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，本月亚运城板块成交萎缩相对严重，成交量及看房客户较8月相比明显下滑。

主要由于其板块业主对楼市信心较强，报价依旧“企硬”，基本不存在议价或让利空间，导致不少客户保持观望态度，入市热情较低。

广州中原研究发展部认为，目前广州整体楼市主要以买家市场为主导，若业主想加快促成成交，可能需要一定的让利。

预测

“金九”成色不足

“银十”难起波动

9月，广州二手住宅市场活跃度明显下滑，金九成色较差，整体成交能力远不如去年，尤其是今年一手住宅促销力度较大，吸引了大批原本打算置业的二手客户。

为此，部分业主开始采取降价、让利的策略以应对成交难的状况，以求加快促成成交。

但是，从开发商层面来看，十一黄金周向来是开发商集中开盘推货的节点，这或将会进一步分流部分客户。

因此，广州中原研究发展部预测，今年10月二手住宅成交量平稳波动，价格更趋平稳。